Несмотря на плотную застройку, в Санкт-Петербурге практически в каждом районе еще имеются места для строительства нового жилья. Окраины Выборгского района, промышленные зоны Петроградского, правобережье и левобережье Невского – все они в ближайшие годы могут быть застроены и заселены. Застройщики пока изучают возможности и перспективы городских пятен, где еще не ступала нога строителя, но уже говорят: "Дешевого жилья больше не будет".
Будущий комфорт
В последние годы все большую долю в совокупном объеме строительства занимают земли в пригородной зоне Ленобласти. По последним данным, уже более 30 % предложения строящегося жилья приходится на приграничные областные территории. Тем не менее резервы территориального развития имеются практически в каждом городском районе, от Кронштадта до Красного Села. И в каждом из них будут появляться новые строительные проекты. По данным аналитиков, большинство будущих жилых комплексов на территории Санкт-Петербурга в обжитых районах застройщики станут позиционировать в классе не ниже, чем комфорт: эконом-класс останется только на развивающихся окраинах типа Парнаса и Шушар, где пока нет инфраструктуры и говорить о комфортной жизни еще рано. Но и здесь отдельные комплексы за счет своих уникальных качеств могут позиционироваться и в комфорт-классе.
Причина удорожания городских проектов – в Петербурге запрещена уплотнительная застройка, а все самые удобные лакуны давно застроены, возможные участки для строительства жилья в обжитых районах – все более сложные и дорогие для девелопера. Таким образом, дефицит новых проектов в удобных для жизни местах плюс удорожание самого проекта диктуют высокую стоимость жилья: недорогих квартир в удачных локациях уже не будет.
В ожидании торгов
Тем не менее застройщики все же изыскивают возможности для новых проектов на городской земле. Отчасти – это редевелопмент, отчасти – покупка бывших сельхозземель на окраинах, частные сделки с другими инвесторами, совместные проекты с крупными лендлордами, покупка земли у тех участников рынка, чье положение нынче шаткое. Истекает срок аренды земли под многими гаражными кооперативами и автостоянками, поэтому у заинтересованных застройщиков появляется шанс пустить эти участки в оборот и перевести в статус, позволяющий строить жилье.
Одну из возможностей для нового строительства в этом году обещают предоставить власти. После нескольких лет, в течение которых на торги почти не выставлялись земельные участки под жилье, Фонд имущества города и Российский аукционный дом собираются реализовать ряд лотов под жилое строительство. Например, на 14 апреля назначен аукцион, где будет выставлен участок на территории бывшего завода имени Карла Маркса – в Выборгском районе, на Большом Сампсониевском проспекте. Площадь участка составляет 6,7 тыс. кв. м, начальная цена лота – 245 млн. рублей, построить там можно порядка 11 тыс. кв.м жилья. Соседний участок в сентябре 2014 года через торги уже нашел своего хозяина: компания «Отделстрой» заплатила за 7,8 га 1,26 млрд. руб. и сможет построить порядка 100 тыс. кв. м жилья.
На месте заводов
Редевелопмент промышленных зон на сегодня, несмотря на дороговизну и сложность реализации проектов, все равно весьма привлекательный способ для застройщиков в сфере жилой недвижимости получить участок под застройку в привлекательном месте внутри обжитого района. Так, в декабре 2014 года был утвержден проект планировки территорий бывшей кондитерской фабрики «Азарт» на Большом Сампсониевском проспекте,77, где девелопер сможет построить 78 тыс. кв. м жилья.
Неминуемое развитие ожидает ряд территорий Красногвардейского района. Долгое время он развивался как промышленный, и поэтому существенная часть территории района занята действующими и уже неработающими предприятиями. Но освоение не за горами: так, в 2014 году Setl City начала строительство на проспекте Энергетиков у станции метро «Ладожская» комплекса «ЗимаЛето», который расположен на месте завода «Баррикада».
По данным Консалтингового центра «Петербургская yедвижимость», в Красногвардейском районе заявлен еще ряд проектов редевелопмента. Так, на территории НПО «Знамя труда им. Лепсе» на Магнитогорской улице компания NCC построит около 170 тыс. кв. м жилья. Участок приобретен девелопером в мае 2014 года, в конце года был одобрен перевод функционального назначения под жилую застройку. Одобрен перевод под жилье участка бывшего завода «Химволокно», принадлежащего компании УК «Теорема», где можно возвести около 150 тыс. кв. м жилья. Сейчас компания занимается редевелопментом завода «Россия» на Свердловской набережной, где реализует проект «Пять звёзд». Также потенциал имеет территория предприятия НПО «Буревестник» на Малоохтинском проспекте при условии перебазирования его мощностей в особую экономическую зону.
Ряд проектов редевелопмента смогут преобразить и некоторые зоны в Невском районе города. По словам Дениса Бабакова, коммерческого директора «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», в конце 2015 – начале 2016 года начнется реализация проекта по развитию территории и формированию современной комфортной жилой среды на Октябрьской набережной. В частности, здесь на участке 28,5 га, ограниченном набережной, Дальневосточным проспектом, улицей Крыленко и проектируемым проездом в створе улицы Антонова-Овсеенко, планируется построить жилье класса масс-маркет с паркингами и встроенными коммерческими помещениями общей полезной площадью 835,2 тыс. кв. м. Сейчас еще ряд проектов и участков на Октябрьской набережной находится на различных стадиях, но в итоге через несколько лет все они так или иначе будут, и облик ее изменится в лучшую сторону.
Северные перспективы
Продолжится развитие Приморского района города. Зоны, близкие к набережным и приближенные к центру городу, будут развиваться как территории для строительства жилья высокого класса. Так, в начале апреля стартуют продажи в жилом комплексе бизнес-класса «Три ветра» от «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» на небольшом мысе в акватории Финского залива, неподалеку от пересечения улицы Савушкина и Приморского шоссе. Возводимый на участке 3 га комплекс объединит три 13-этажных корпуса.
«ГК «Пионер» возводит свой проект бизнес-класса – жилой квартал LIFE-Приморский в юго-восточной части Приморского района, – рассказывает Денис Лола, директор по маркетингу ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург». – После реализации первой очереди жилого квартала LIFE-Приморский, ввод в эксплуатацию которой намечен на 2015 год, мы планируем приступить к строительству второй очереди. По предварительным расчетам, общая площадь данной очереди строительства может составить порядка 40 000 кв. м».
В другой части района активно будет развиваться территория Каменки и локация, где реализуется проект «Новоорловский» от «ЮИТ Санкт-Петербург»: здесь еще по крайней мере несколько лет будет продолжаться строительство. В этой зоне возводятся объекты масс-маркет. По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в ближайшие два года здесь заявлен вывод на рынок объектов совокупной площадью порядка 700 тыс. кв. м жилья. Так, помимо строительства следующих очередей проекта «Новоорловский», продолжится освоение территории в комплексных проектах, таких, как «Чистое небо» от Setl City, «Шуваловский» от «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», Ultra City от компании «Северный город», «Новая Каменка» от СУ-155-СПб и других. Так, недавно в этой зоне стартовал проект компании Legenda.
«Наша компания реализует крупный проект комплексной застройки территории в Приморском районе, жилой комплекс комфорт-класса «Новоорловский» строится рядом с Новоорловским лесопарком, в окружении зеленых массивов, – говорит Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург». – На территории 46 га будет построено около 400 тыс. кв. м. жилья, а также 5 детсадов, 2 школы, магазины, аптеки, супермаркет, спортивно-досуговый комплекс для детей и взрослых, наконец, большое количество многоярусных паркингов. Проект комплекса «Новоорловский» мы вывели на рынок в январе 2014 года, открыв продажи квартир в домах первой очереди. Сейчас ведем строительство объектов двух очередей (два 25-этажных и два 7-этажных жилых дома), которые будут введены в эксплуатацию согласно графику. Полностью реализовать проект планируется в течение 7 – 8 лет».
Движение на юг
Активно будут прирастать проектами юг и юго-запад города, а также пограничные с ними территории. Так, в земельных банках компаний есть ряд участков, в том числе и крупных, в Петродворцовом районе города. Эта зона ранее была недооценена из-за не самой лучшей транспортной доступности, однако со строительством новых магистралей ситуация значительно улучшилась. Также повысился престиж территории, где, кстати, располагаются дворцы и парки Петергофа, и берег Финского залива. «ГК «КВС» сейчас завершает проектирование микрорайона в Стрельне, вблизи Константиновского дворца, на 460 тыс. кв. м жилья, – рассказывает Сергей Ярошенко, генеральный директор УК «КВС». – В рамках комплексного освоения территории мы возведем четырех-пятиэтажные жилые здания и социальные объекты. Строительство будет разделено на несколько очередей. Рассчитываем, что к 2022 году проект будет полностью завершен. К этому времени «КВС» построит в жилом микрорайоне в Стрельне пять детских садов, две школы и физкультурно-оздоровительный комплекс».
Еще одной точкой развития жилищных проектов является зона на пересечении Пулковского и Волхонского шоссе – на границе Московского и Пушкинского районов. Сейчас здесь ведутся продажи жилья в трех жилых комплексах. На близлежащих территориях Московского района к западу от Пулковского шоссе заявлено несколько проектов комплексного освоения территории. Реализация одного из них может начаться в текущем году. По словам Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», «Планетоград» – масштабный малоэтажный проект – высотность жилых домов 12 – 18 метров – комплексного освоения на участке 239,71 га, в районе Пулковских высот. Территория застройки находится в собственности инвестора – ООО «Моргал Инвестментс». Проект включает 8 кварталов, 5 из которых – жилые, два – предприятия торговли и сервиса и один – культурный центр всей зоны. К 2022 году планируется возвести почти 1,5 млн. жилья, детсады, школы, поликлинику, объект культуры и искусства. Общая площадь озеленения территории составит 81 га. Соинвестором проекта выступает Setl Group: в мае 2013 года был заключен договор аренды с правом выкупа одного квартала площадью 40 га, где запланировано порядка 400 тыс. кв. м жилья, школы и детсады.
В исторической части города Пушкина, на участке площадью 15,6 га, компания «ЮИТ Санкт-Петербург» продолжает начатое в конце 2013 года строительство комплекса Inkeri общей площадью более 130 тыс. кв. м. Все дома комплекса – пятиэтажные, в стилистике современной финской архитектуры. Осуществление проекта в полном объеме рассчитано на 6 – 7 лет, сейчас ведется строительство первой очереди, сдача в эксплуатацию которой запланирована на первое полугодие 2016 года.
Ряд проектов появится в Московском районе, на территории бывшего завода «Самсон»: участки, которые расположены здесь, предполагается выставить на торги. В Пушкинском районе продолжится освоение Шушар. На юго-западной границе города будет развиваться территория Горелово и Ново-Горелово, в Новоселье идет реализация масштабного проекта NEWПИТЕР от компании «Строительный трест».
Появятся новые точки на карте Курортного, Петроградского, Адмиралтейского, Выборгского, Калининского районов. По словам Сергея Степанова, директора по продажам «Строительного треста», компания ведет планомерное приобретение новых земельных участков под строительство и в этом году выведет на рынок ряд проектов в центральной части города, на Петроградской стороне, в Сестрорецке. Так, готовится целый пул проектов высокого класса на территории ранее промышленного Петровского острова: свои проекты здесь планируют «Ховард», RВI, «Леонтьевский мыс» и другие девелоперы. Будет и дальше развиваться перспективная территория так называемой Измайловской перспективы у Балтийского вокзала. Еще много премьер обещают городские окраины – есть еще ряд неосвоенных участков в Парголово, на Парнасе, где планируют реализовать свои проекты «Прагма», «ЛенЖилСтрой» и другие.
На окраине Красногвардейского района в конце 2015 года на территории Ручьев начнется реализация проекта от «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» под брендом «Цветной город». Крупный проект включает более 50 тыс. квартир площадью более 2,5 млн. кв. м, 18 детсадов, 5 поликлиник, больницу, бизнес-центры и гостиницы общей площадью 280 тыс. кв. м. Реализация его завершится в 2023 году.
В Калининском районе продолжится освоение участка в районе проспекта Маршала Блюхера. Практически во всех районах города – Московском, Кировском, Колпинском и других – будет продолжено развитие проекта реновации застроенных устаревшим жильем территорий, которым занимается компания «СПБ Реновация».
Елена Вавилова, «Фонтанка.ру»