Марат Оганесян: Вы все еще считаете, что город ставит препоны строительному бизнесу?
За полгода работы на посту вице-губернатора, курирующего строительный блок, Марат Оганесян многократно оказывался в центре внимания - предложил застройщикам участвовать в строительстве социальной инфраструктуры, придумал строительную «амнистию» и провел конкурс на достройку стадиона «Зенита». О дальнейших планах города - возведении социального жилья по голландским аукционам, наведении порядка в комитете по строительству и реновации центра Марат Оганесян рассказал «Фонтанке».
- За последние два месяца было объявлено о нескольких стратегических решениях города по взаимоотношениям с застройщиками. О том, что в крупных проектах компании будут строить социальную инфраструктуру за свой счет, в небольших - выплачивать средства на возведение школ и детсадов на счет комитета по строительству. Как вы можете охарактеризовать городскую политику во взаимоотношениях с застройщиками?
- Сегодня в собственности частных компаний находятся достаточно крупные земельные участки, на них разрабатываются проекты планировки территорий (ППТ). И, как правило, все застройщики хотят возводить жилье, как наиболее прибыльный вид недвижимости.
Между тем, создание инфраструктуры для новых кварталов – достаточно серьезная финансовая нагрузка на город. К ним необходимо подвести дорогу, обеспечить ее общественным транспортом – построить остановки, закупить парк автобусов, возвести поликлиники, отделения полиции, общественные здания, школы и детские сады. Поэтому, когда я собирал всех крупных девелоперов, всех участников саморегулируемых организаций, а мы встречаемся примерно раз в месяц, я неоднократно задавал один и тот же вопрос: коллеги, не хотите ли поучаствовать хотя бы в социальных обязательствах города и на каких условиях?
Застройщики заявили, что готовы возводить социальную инфраструктуру и передавать ее городу безвозмездно. С этим есть две сложности. Пока что, согласно налоговому законодательству, строительство социальной инфраструктуры должно вестись из чистой прибыли компаний. Из-за этого застройщики вынуждены переплачивать налоговыми отчислениями как минимум 30% стоимости детсадов и школ. Но с федеральным центром и нашим Законодательным собранием над изменением налогового законодательства уже работают члены правительства Петербурга. И я думаю, что в ближайшее время мы этот вопрос решим. Второй вопрос – застройщики попросили внести изменения в 214 ФЗ («О долевом строительстве». — Прим. ред.) и включить социальные объекты в прямое финансирование от дольщиков. Это предложение мы пока рассматриваем. Я с ним не согласен.
Так или иначе, тот факт, что мы привлекаем девелоперов, не значит, что город складывает с себя обязательства по строительству социальных объектов. На ближайшую трехлетку у нас запланировано строительство 18 школ и 7 из них уже находится в стадии проектирования и строительства. Но если взять в расчет территории, которые застраивают девелоперы, то надо строить как минимум в два раза больше.
- Сколько соглашений о строительстве социальной инфраструктуры за счет инвесторов уже подписано и с какими компаниями?
- Мы эту схему реализуем уже полгода. Ряд объектов прошел согласование ППТ, а некоторые уже строятся. Подписано более 20 соглашений. В первую очередь нас поддержали иностранные коллеги – это «ЮИТ», «Лемминкяйнен», NCC. Это правило действует, в первую очередь, для проектов комплексного освоения территорий, земля для которых была приобретена у частного собственника или приватизирована. Если инвестор купил участок с торгов, мы готовы рассматривать вариант строительства социальной инфраструктуры за счет девелопера с последующим выкупом детсадов и школ.
- В случае точечной застройки — инвесторы уже начали перечислять инфраструктурные платежи на счет комитета по строительству?
- Да, уже есть такие примеры. Первой предложила и заплатила взнос на строительство школы и детского сада на Крестовском острове группа ЛСР (компания владеет участком на Морском проспекте, 29. – Прим. ред.) и еще несколько застройщиков. И уже есть место под строительство школы в этом районе. В отличие от ситуации с проектами комплексного освоения территории, такие платежи — это не механизм и не принуждение, это добровольный взнос. Никаких преференций мы не обещаем, однако наличие в том или ином проекте государственного образовательного учреждения, естественно, повышает привлекательность объекта для потенциальных покупателей. Он смотрится выигрышно на фоне проектов, где вопрос социальной инфраструктуры не решен. Впрочем, не думаю, что выплата таких платежей в бюджет города будет иметь массовый характер до принятия на федеральном уровне закона об инфраструктурном сборе.
- Если застройщики будут не согласны платить эти добровольные «инфраструктурные» сборы или строить социальную инфраструктуру за свой счет, не будете утверждать разрешительную документацию?
- Согласие или отказ застройщика участвовать в строительстве социальных объектов по действующему законодательству не может быть основанием для принятия того или иного решения по разрешительной документации. По крайней мере, до тех пор пока не внесены советующие изменения в федеральное и региональное законодательство. Поэтому правительство Петербурга регулярно рассматривает и утверждает ППТ в соответствии с действующей нормативной базой. Пока дела обстоят так, но я уверен, что в обозримой перспективе социальные обязательства бизнеса будет закреплены на законодательном уровне. И тогда те компании, которые имеют опыт строительства или финансирования социальных объектов, окажутся в более выгодном положении. Хотя бы даже благодаря наличию опыта работы в этом направлении.
- Почему застройщики уходят в Ленобласть и другие регионы?
- Застройщики работают везде, и везде говорят, что плохо. И губернатору Ленобласти Александру Дрозденко говорят то же самое. Хорошим для всех не будешь. По поводу непреодолимых административных барьеров, могу дать справку: суммарно в 2012 и 2013 годах были выданы разрешения на строительство 11 млн кв. м. Из них на 7 млн кв. м - среднему бизнесу. По утвержденным и разрабатываемым проектам ППТ можно будет построить около 60 млн кв. м недвижимости. Понятно, что это будет введено не завтра, а растянуто на годы, но все равно это колоссальный объем. Вы все еще считаете, что город ставит препоны строительному бизнесу?
- Какие еще правила и механизмы вы рассчитываете ввести на строительном рынке?
- Одно из направлений, которое я поддерживаю, - проекты государственно-частного партнерства. Это механизм, который реально работает. И есть несколько желающих, которые сегодня работают с комитетом по инвестициям и хотят строить по ГЧП социальную инфраструктуру. Кроме того, до конца года я выйду на правительство с предложением по реализации программы строительства социального и арендного жилья. К сожалению, наш город был пионером в приватизации, и с городской землей, на которой можно вести строительство, у нас очень напряженно. Часть из немногих проектов планировки, которые мы утверждаем, пойдет с торгов под строительство жилья, часть земельных участков мы оставим себе для застройки по заказу комитета по строительству. И еще одна часть — возможно, будет реализована с торгов по системе голландского аукциона - с условием строительства социального жилья для выкупа городом по минимальной цене.
- На какие средства комитет по строительству будет строить социальное жилье, если его бюджет к 2016 году будет значительно сокращен?
- Бюджет комитета по строительству сокращается до тех сумм, которые он может освоить. В 2012 году его бюджет достигал 42 млрд рублей, а исполнен был на 20 млрд. В этом году исполнение тоже оставляет желать лучшего. Это системная проблема для всей страны - проблема в подготовке производства. Сегодня в комитете по строительству почти 200 объектов находится либо в стадии проектирования, либо уже спроектированы. Из них 30 объектов еще не разыграны. Примерно на 100 объектов были заключены госконтракты, но не получены заключения госэкспертизы по проектной документации. Суммарная стоимость этих объектов - около 100 млрд рублей. Это как раз все наши отраслевые программы. Комитет сможет реализовать эти проекты за 5-6 лет, и это обойдется как раз в 20-25 млрд рублей в год. Георгием Сергеевичем дано четкое поручение, что мы будем выделять средства только на объекты с согласованной документацией, прошедшей госэкспертизу. Организуем правильно работу с проектной документацией, и у нас будет расти бюджет на строительство. Это можно увидеть на примере метро. Мы разработали проекты, и сегодня метро глобально обеспечено финансированием (в 2014 году город направит на строительство метро 20,7 млрд рублей - в 2 раза больше, чем в 2011 и 2012 годах. — Прим.ред.).
- А почему комитет по строительству заключал госконтракты без получения заключения госэкспертизы по проектам?
- Комитет по строительству заключал госконтракты, не имея отдельной проектной документации на тот или иной объект, а используя «проект-аналог». К примеру, есть в стране школа, построенная за 100 рублей. Проводился конкурс на строительство в Петербурге ее аналога. Подрядчик должен был разработать документацию и направить ее в экспертизу. Параллельно он выходил на стройплощадку - огораживал территорию, начинал копать котлован. К этому моменту документация выходила из экспертизы, и оказывалось, что в наших условиях школа стоит на 100, а 200 рублей. Ведь не учитывались ни местонахождение объекта, ни строительство инженерных коммуникаций. Далее по бюджетному кодексу необходимо разорвать с подрядчиком контракт, пройти через все инстанции суда и выплатить ему деньги. Только после этого - сформировать новые расходные обязательства и включить их в бюджет. Затем - выставить документацию на конкурс и найти нового подрядчика, который приступит к строительству. Этот процесс занимает не менее одного года. Из 102 объектов, анализ которых я сделал, большинство строились по такой схеме. Это не вина руководства комитета, это комплексная проблема, доставшаяся нам с 1990-х годов. Законы и требования постоянно менялись, ком проблем все время нарастал, а решать их вовремя никто не хотел.
- Можете рассказать о конкретных проектах? К примеру, ранее вы говорили о пересмотре программы реновации уже застроенных территорий.
- С ноября, по аналогии с работой комиссии по корректировке Генплана, мы будем каждый четверг в КГА проводить открытые заседания по проектам реновации уже застроенных территорий. В комиссию войдут представители правительства, депутаты и инвесторы. У нас уже есть понимание, какие территории можно развивать без проблем. Это, например, Сосновая Поляна. Есть понимание, на каких территориях есть проблемы, но они решаемы, и на каких для развития нужно принимать ключевые решения. Реновация останавливаться не будет. На мой взгляд, городская власть должна полностью контролировать этот процесс, не оставляя строителей и горожан наедине с возникающими проблемами. Людям нужны гарантии, причем не абстрактные «гарантии правительства» в широком смысле, а ответственность конкретных ведомств и структур, будь то комитет по строительству или жилищный комитет.
- Да и уровень доверия к работе правительства не очень высокий...
- Это спорный вопрос. Нельзя ожидать от деятельности правительства моментального эффекта. Результаты работы постепенно накапливаются и становятся очевидны при взгляде со стороны, когда видишь всю перспективу. Работу правительства Петербурга лучше всего могут оценить, наверное, люди, которые возвращаются в город после долгого отсутствия. Они лучше видят новые дороги, станции метро, школы и детские сады, сохраненный центр. Конечно, не обязательно уезжать из города на много лет, чтобы увидеть это. Надо просто уметь взглянуть объективно, со стороны. Уверен, что когда будут подводиться итоги работы нынешнего состава правительства Петербурга, оценки будут более высокими.
- Что вы думаете по поводу реновации исторического центра? Эта программа может быть реализована в обозримые сроки?
- Это очень длинная история. И я согласен с Георгием Сергеевичем в том, что кто-то должен запустить этот процесс. Проблему ветхого жилья и коммунальных квартир решать необходимо. Но действовать надо очень осторожно. Будет сложно удовлетворить абсолютно всех жителей расселяемых домов, но учесть пожелания подавляющего большинства мы просто обязаны. Разработанные КУГИ и депутатами Законодательного собрания проекты федерального закона «О сохранении исторического центра Санкт-Петербурга» в этом смысле – большой шаг вперед. Можно сказать, что вопрос сохранения наследия в процессе реновации практически решен. Другое дело – вопрос финансирования. Понятно, что для бизнеса работа в центре не столь привлекательна, как в периферийных районах. Ведь мы настаиваем на сохранении объемно-планировочных решений обновляемых построек. Иными словами, если обновляемый дом имел высоту 10 метров, он должен таким и остаться. Поэтому без бюджетного финансирования реновация центра будет идти недостаточно быстро. В этом вопросе мы рассчитываем не только на свои силы, но и на поддержку федерального бюджета.
- Как и когда будет застраиваться территория «Измайловской перспективы» между Обводным каналом, Московским проспектом, Благодатной улицей и путями Балтийского вокзала?
- Развитие этой значительной по площади территории невозможно без продуманного транспортного обеспечения. Для этого, как минимум, необходима пробивка Новоизмайловского проспекта до набережной Обводного канала. Однако на пути планируемой дороги находится Митрофаньевское кладбище, и игнорировать этот факт мы не вправе. Его четкие границы пока не определены, но сам факт захоронений установлен. Один из профильных институтов по моей просьбе сейчас проведет геологические и археологические изыскания, чтобы получить четкое представление о границах этих захоронений. В зависимости от результатов исследований будут предложены несколько вариантов строительства продолжения Новоизмайловского проспекта, которые будут представлены общественности и рассмотрены на Градостроительном совете.
- В следующем году должен быть скорректирован 820-й закон, в части, регламентирующей застройку в зонах регулируемой застройки. Это «разморозит» строительство в центре. Как будет вестись корректировка закона и будущая застройка?
- Решением Вячеслава Макарова в ЗакСе создана совместная рабочая группа из представителей правительства, парламентской комиссии по городскому хозяйству и экспертов. Она будет работать над корректировкой 820-го закона и региональных норм градостроительного проектирования (РНГП). Планируется обсудить два варианта работы над 820-м законом.
Первый - откорректировать противоречия, из-за которых его действие и действие градостроительных регламентов в зонах охраны частично отменил Верховный суд, что позволит разморозить строительство и реконструкцию в зонах охраны. Что возможно закончить в ближайшее время. И затем провести комплексную работу по уточнению зон и режимов охраны, с учетом границ исторического поселения и границ объекта всемирного наследия.
Второй вариант - пойти сразу по пути создания комплексного документа. Что, возможно, является несколько преждевременным, в связи с отсутствием положения о границах исторического поселения, которое подготовлено Министерством культуры РФ и в настоящее время находится на согласовании в правительстве РФ, а также отсутствием официального решения Комитета всемирного наследия ЮНЕСКО о границах объекта всемирного наследия «Санкт-Петербург и связанные с ним группы памятников» (в настоящее время утверждено только два из 36 компонентов объекта). В любом случае, в 2014 году и такая работа будет проводиться.
Могу заверить, что кардинальное изменение действующего 820-го закона, опробованного на практике и доказавшего свою практическую значимость, не планируется. Изменения коснутся тех аспектов, которые вызывали у горожан наибольшую озабоченность, и они, конечно же, направлены на сохранение исторического центра. Более того, я категорический противник уплотнительной застройки. У меня подход такой – любой значительный проект должен проходить открытые общественные обсуждения и получить подтверждение главы района. Только после этого мы рассматриваем возможность строительства такого объекта.