Девелоперы увидели свет в конце тоннеля — рынок недвижимости начнет оживать с осени. Правда, этот процесс возможен только при помощи со стороны. Да и само его возрождение ожидается весьма своеобразным, ассоциирующимся не столько с благополучной экономикой, сколько со временами тотального дефицита. Эксперты предполагают три развития сценария, один из них сказочный.
Девелоперы опираются на опыт предыдущих кризисов — 1998 и 2004 года. «В то время стагнация на рынке недвижимости продолжалась не более полутора лет. Потом формируется отложенный спрос, а затем он одномоментно выплескивается на рынок, в результате цены подскакивают в 2 раза», - рассуждают в компании «Мир недвижимости». Рынок стагнирует уже 5 кварталов – с июня 2008 года. По мнению экспертов, пройдет еще 2-3 квартала и весь накопленный спрос начнет реализовываться.
Напомним, в период с сентября по декабрь 2008 года именно такой сценарий развития событий предсказывали представители абсолютно всех петербургских строительных компаний, призывая население «не ждать, когда цены упадут». Правда, дата «рывка вверх» все время передвигалась — вначале окончание кризиса ждали в конце марта, затем в мае, позднее рост цен предполагали в сентябре.
Некоторые предпосылки для оптимизма существуют. Как уже писал Kvadrat.ru, падение спроса замедлилось, а со второй недели августа даже наблюдается некоторое оживление. Специалисты АРИН сделали вывод, что рынок стабилизировался.
Более того, о повышении цен в сентябре уже заявила компания «ЛенСпецСМУ». Как поясняют в холдинге, решение было принято, поскольку существующая рентабельность не позволяет развивать новые проекты. Повышает цены в своем новом жилом комплексе комфорт-класса «Южная Корона» и компания Setl City. Представители девелопера объясняют, что в доме остались не проданными 70 квартир, и все они пользуются очень высоким спросом. Минимальная цена квадратного метра в них составляла 70 тысяч рублей, в августе стоимость поднялась. Не исключает подорожания квартир в своих домах и Михаил Возиянов, генеральный директор ЗАО «ЮИТ Лентек».
По мнению Андрея Вересова, директора по развитию компании «Мир недвижимости», такие «точечные всплески цен» - это «первые сигналы сокращения ликвидного предложения и появления хорошего спроса». Правда, по его наблюдениям, строительные компании поднимают цены, отказываясь от скидок на высоколиквидные предложения, — говорить о росте цен как таковом пока не приходится.
Застройщики надеются, что через какое-то время спрос нормализуется и рынок оживет. Правда, при определенных условиях — когда появится ясность в экономике, проекты будут финансироваться госбанками, а госбанки откроют ипотеку под 10%. В «Мире недвижимости» предлагают три сценария развития событий на осень 2009 года.
Оптимистичный вариант предполагает вмешательство «сверху». «В последнее время много заявлений идет от первых лиц о том, что строительство нужно поддерживать в первую очередь за счет формирования платежеспособного спроса. Если эти заявления перерастут в реальные действия, то период восстановления спроса значительно сократится, - замечают аналитики. - Если Сбербанк уже осенью начнет финансировать стройки и давать выгодные ипотечные кредиты покупателям квартир, то осенью нас ожидает всплеск продаж и, скорее всего, некоторое повышение цен». Стоит отметить, что о необходимости перевести разговор о поддержке отрасли из плоскости обещаний в сферу реальных действий уже почти год говорят и банкиры, но слова ни разу не были услышаны.
При развитии событий по пессимистичному сценарию никакой помощи от государства ни строителям, ни банкам ожидать не следует. Осенью пройдет вторая волна кризиса. Из-за большого количества невозвратов долгов начнутся банкротства банков. Население перестанет доверять всем способам сохранения денег, кроме трехлитровой банки. Произойдет сжатие ликвидности. Денег в экономике станет еще меньше. В условиях полного отсутствия спроса и кредитов некоторые строители обанкротятся, что спровоцирует второй виток кризиса доверия населения и банков к строительным компаниям. Квартиры перестанут продаваться совсем. Дальнейших ход событий прогнозировать сложно, честно признают эксперты.
Реалистичный вариант отличается от пессимистичного только тем, что не предполагает второй волны кризиса. «Цены на квартиры достигли дна и дальнейшего падения цен не будет. Возможно снижение по объектам с низкой ликвидностью – со сроками сдачи через 1,5-2 года. Резких скачков рынка мы не ожидаем, но увеличение продаж на 25-30% в среднем по рынку – вполне реально. Цены при этом меняться не будут как минимум полгода», - прогнозируют в «Мире недвижимости».
Показательно, что эксперты связывают оживление рынка в первую очередь с сокращением предложения. «Сформируется дефицит ликвидных квартир, что подтолкнет к активизации спроса и существенному оживлению первичного рынка уже весной 2010 года, - полагают в «Мире недвижимости». Сейчас, по их данным, квартир в сданных домах и в домах с близкими сроками сдачи осталось по разным оценкам от 300 до 500 тысяч квадратных метров, и этот объем может быть продан за 5-6 месяцев. По-настоящему ликвидных квартир в этих объектах не останется уже к 2010 году. Николай Лавров, заместитель генерального директора АН «Бекар», уверен, что ликвидных квартир в городе не останется уже через 2-3 месяца.
По мнению участников рынка, новое предложение в готовых домах в ближайшие год-два не поступит в должном объеме, так как на 50% объектов с поздними сроками сдачи строительство приостановлено, либо существенно замедлено. Сроки сдачи многих строящихся домов перенесены на полгода-год. Вопрос только в том, можно ли тотальный дефицит называть оживлением рынка.
Справка.
По данным компании «Мир недвижимости», количество сделок на первичном рынке сейчас составляет в среднем 1500 квартир в месяц (от 1200 до 1700). В среднем продается по 5-7 квартир в доме (7-10 квартир в месяц по готовым домам и 3-5 сделок в объектах со сроками сдачи в 2010-2011 годах), то есть, около 300 тысяч. кв. м. в квартал.
Объем предлагаемых к продаже квартир оценивается в 3 млн. кв. м. жилья. Цена на квартиры в новых домах снижалась каждый месяц на 2% и в итоге достигла 15% падения от своих пиковых значений с октября 2008 года.
Сегодняшняя среднерыночная цена около 70 000 рублей за кв. м.
55-60 тыс. рублей на дома в низкой степени готовности,
65-70 тыс. рублей на объекты средней готовности,
70-85 тыс. рублей в сданных домах и домах близких к сдаче.
Цены реальных сделок могут быть еще на 10% ниже цен, объявленных в предложении.
Кира Обухова
Девелоперы опираются на опыт предыдущих кризисов — 1998 и 2004 года. «В то время стагнация на рынке недвижимости продолжалась не более полутора лет. Потом формируется отложенный спрос, а затем он одномоментно выплескивается на рынок, в результате цены подскакивают в 2 раза», - рассуждают в компании «Мир недвижимости». Рынок стагнирует уже 5 кварталов – с июня 2008 года. По мнению экспертов, пройдет еще 2-3 квартала и весь накопленный спрос начнет реализовываться.
Напомним, в период с сентября по декабрь 2008 года именно такой сценарий развития событий предсказывали представители абсолютно всех петербургских строительных компаний, призывая население «не ждать, когда цены упадут». Правда, дата «рывка вверх» все время передвигалась — вначале окончание кризиса ждали в конце марта, затем в мае, позднее рост цен предполагали в сентябре.
Некоторые предпосылки для оптимизма существуют. Как уже писал Kvadrat.ru, падение спроса замедлилось, а со второй недели августа даже наблюдается некоторое оживление. Специалисты АРИН сделали вывод, что рынок стабилизировался.
Более того, о повышении цен в сентябре уже заявила компания «ЛенСпецСМУ». Как поясняют в холдинге, решение было принято, поскольку существующая рентабельность не позволяет развивать новые проекты. Повышает цены в своем новом жилом комплексе комфорт-класса «Южная Корона» и компания Setl City. Представители девелопера объясняют, что в доме остались не проданными 70 квартир, и все они пользуются очень высоким спросом. Минимальная цена квадратного метра в них составляла 70 тысяч рублей, в августе стоимость поднялась. Не исключает подорожания квартир в своих домах и Михаил Возиянов, генеральный директор ЗАО «ЮИТ Лентек».
По мнению Андрея Вересова, директора по развитию компании «Мир недвижимости», такие «точечные всплески цен» - это «первые сигналы сокращения ликвидного предложения и появления хорошего спроса». Правда, по его наблюдениям, строительные компании поднимают цены, отказываясь от скидок на высоколиквидные предложения, — говорить о росте цен как таковом пока не приходится.
Застройщики надеются, что через какое-то время спрос нормализуется и рынок оживет. Правда, при определенных условиях — когда появится ясность в экономике, проекты будут финансироваться госбанками, а госбанки откроют ипотеку под 10%. В «Мире недвижимости» предлагают три сценария развития событий на осень 2009 года.
Оптимистичный вариант предполагает вмешательство «сверху». «В последнее время много заявлений идет от первых лиц о том, что строительство нужно поддерживать в первую очередь за счет формирования платежеспособного спроса. Если эти заявления перерастут в реальные действия, то период восстановления спроса значительно сократится, - замечают аналитики. - Если Сбербанк уже осенью начнет финансировать стройки и давать выгодные ипотечные кредиты покупателям квартир, то осенью нас ожидает всплеск продаж и, скорее всего, некоторое повышение цен». Стоит отметить, что о необходимости перевести разговор о поддержке отрасли из плоскости обещаний в сферу реальных действий уже почти год говорят и банкиры, но слова ни разу не были услышаны.
При развитии событий по пессимистичному сценарию никакой помощи от государства ни строителям, ни банкам ожидать не следует. Осенью пройдет вторая волна кризиса. Из-за большого количества невозвратов долгов начнутся банкротства банков. Население перестанет доверять всем способам сохранения денег, кроме трехлитровой банки. Произойдет сжатие ликвидности. Денег в экономике станет еще меньше. В условиях полного отсутствия спроса и кредитов некоторые строители обанкротятся, что спровоцирует второй виток кризиса доверия населения и банков к строительным компаниям. Квартиры перестанут продаваться совсем. Дальнейших ход событий прогнозировать сложно, честно признают эксперты.
Реалистичный вариант отличается от пессимистичного только тем, что не предполагает второй волны кризиса. «Цены на квартиры достигли дна и дальнейшего падения цен не будет. Возможно снижение по объектам с низкой ликвидностью – со сроками сдачи через 1,5-2 года. Резких скачков рынка мы не ожидаем, но увеличение продаж на 25-30% в среднем по рынку – вполне реально. Цены при этом меняться не будут как минимум полгода», - прогнозируют в «Мире недвижимости».
Показательно, что эксперты связывают оживление рынка в первую очередь с сокращением предложения. «Сформируется дефицит ликвидных квартир, что подтолкнет к активизации спроса и существенному оживлению первичного рынка уже весной 2010 года, - полагают в «Мире недвижимости». Сейчас, по их данным, квартир в сданных домах и в домах с близкими сроками сдачи осталось по разным оценкам от 300 до 500 тысяч квадратных метров, и этот объем может быть продан за 5-6 месяцев. По-настоящему ликвидных квартир в этих объектах не останется уже к 2010 году. Николай Лавров, заместитель генерального директора АН «Бекар», уверен, что ликвидных квартир в городе не останется уже через 2-3 месяца.
По мнению участников рынка, новое предложение в готовых домах в ближайшие год-два не поступит в должном объеме, так как на 50% объектов с поздними сроками сдачи строительство приостановлено, либо существенно замедлено. Сроки сдачи многих строящихся домов перенесены на полгода-год. Вопрос только в том, можно ли тотальный дефицит называть оживлением рынка.
Справка.
По данным компании «Мир недвижимости», количество сделок на первичном рынке сейчас составляет в среднем 1500 квартир в месяц (от 1200 до 1700). В среднем продается по 5-7 квартир в доме (7-10 квартир в месяц по готовым домам и 3-5 сделок в объектах со сроками сдачи в 2010-2011 годах), то есть, около 300 тысяч. кв. м. в квартал.
Объем предлагаемых к продаже квартир оценивается в 3 млн. кв. м. жилья. Цена на квартиры в новых домах снижалась каждый месяц на 2% и в итоге достигла 15% падения от своих пиковых значений с октября 2008 года.
Сегодняшняя среднерыночная цена около 70 000 рублей за кв. м.
55-60 тыс. рублей на дома в низкой степени готовности,
65-70 тыс. рублей на объекты средней готовности,
70-85 тыс. рублей в сданных домах и домах близких к сдаче.
Цены реальных сделок могут быть еще на 10% ниже цен, объявленных в предложении.
Кира Обухова
Источник: "Квадрат.ру"