До конца июня петербургский парламент примет новую версию 820-го закона, регулирующего строительство и реконструкцию в границах зон охраны. Его отсутствие в течение двух лет не позволяло реализовать в Петербурге проекты на сумму несколько миллиардов рублей. «Фонтанка» посмотрела, какие стройки будут разморожены после принятия новых градостроительных регламентов.
Городской закон 820-7 о границах зон охраны, разработанный Смольным совместно с депутатами и экспертами, прошел первое чтение в Законодательном собрании 11 июня. И, скорее всего, будет окончательно принят до ухода депутатов на летние каникулы — то есть 25 июня. Таким образом, фактически завершится двухлетний законодательный вакуум в градостроительном регулировании.
Действие Правил землепользования и застройки и 820-го закона на территории зон охраны – в историческом центре и вокруг объектов культурного наследия – в 2012 году было отменено городским судом по иску градозащитников. То есть фактически по решению суда любой проект планировки квартала или градплан, выданные после 16 марта 2011 года, стали нелегитимными. Это не значит, что они не выдавались. Но это значит, что любой желающий мог через суд документацию отменить и остановить реализацию проекта. Впрочем, в некоторых ситуациях выдать согласования чиновники не могли.
В мае этого года ООО «Реформа», связанное с «НСК-Монолит», обратилось к Георгию Полтавченко с жалобой на градозащитников. Компания намеревалась построить жилой дом площадью около 50 тыс. кв. м на Шпалерной, 51б, вложив около 4,5 млрд рублей. Однако стройка была остановлена – инициативная группа «Аракчеевские казармы» совместно с «Группой ЭРА» подала к компании сразу три иска. Основанием стало согласование документации в отсутствие градостроительных регламентов. Однако, даже если компания проиграет суды активистам, принятие закона позволит разработать новую документацию.
Еще один тормозившийся проект — строительство концертно-спортивного комплекса на Прибрежной улице в Зеленогорске. В его состав должны войти четырехэтажная гостиница площадью 2,8 тыс. кв. м, ресторан и кинотеатр площадью по 400 кв. м, а также трансформируемый зрительный зал, вмещающий до 5 тысяч человек, 5 теннисных кортов и парковка на 330 машино-мест. Предполагается, что летом крыша над комплексом будет раздвигаться. Зимой в комплексе может заливаться каток.
ООО «Петро Мир» Михаила Мирилашвили разработало его концепцию и обратилось с заявлением о выборе земельного участка площадью 3,3 га в комитет по строительству в марте 2013 года. Однако Смольный отказал компании на том основании, что на данной территории – в зоне регулируемой застройки – не действуют градостроительные регламенты. В августе прошлого года «Петро Мир» попытался оспорить отказ комитета через суд. Но обе инстанции инвестору отказали.
Тем не менее в апреле этого года проект комплекса был одобрен на совете по инвестициям при губернаторе города, а в мае — представлен на Петербургском экономическом форуме в павильоне Петербурга. Сейчас компания ждет только принятия 820-го закона. Само строительство должно занять 1,5 – 2 года и обойтись примерно в 500 млн рублей. «Комплекс будет окупаемым. Уже есть несколько ресторанных групп, готовых присутствовать в нем. Есть продюсерские центры, которые могут организовывать концерты», – говорит генеральный директор «Петро Мира» Руслан Линьков.
По той же причине, из-за отказа от согласования проекта, застопорилось строительство 11-этажного жилого дома на участке в 2,4 тыс. кв. м на Кирочной улице, 62б, по соседству с элитной «Резиденцией на Суворовском» от «Группы ЛСР» и домом на Дегтярном, 26, от Setl Group. Комитет по градостроительству и архитектуре выдал застройщику – ООО «Кирочная-62Б» так называемый «пустой» градплан с разрешением разместить на уже существующем пятне застройки детский сад. Основанием для этого стало отсутствие проекта планировки квартала, который невозможно утвердить при отмененных градрегламентах. В апреле Высший арбитражный суд признал законными действия КГА.
Кроме того, по иску активистов оказалось заморожено возведение 40-метрового бизнес-центра «Ингеоком» на углу проспекта Обуховской Обороны и Мельничной улицы. Под его строительство город выделил ЗАО «Ингеоком-СПб» более 4 тыс. кв. м. Ранее на участке находились подъездной путь ОАО «РЖД» и зеленые насаждения, формально не относящиеся к Деминскому саду и находящиеся на его границе.
Не менее противоречивой оказалась и ситуация с реновацией кварталов 2А и 2Г Ульянки, примыкающих к парку Александрино, памятнику федерального значения. Активистам – местным жителям и «Группе Эра» – удалось оспорить выдачу компании «Воин-В» Олега Глущенко градпланов для двух домов квартала, входящих в охранную зону парка. Это 9-этажный ЖК «Бенуа-2» южнее дома 220, корпус 3, по проспекту Стачек и 22 – 25-этажный ЖК «Шереметьевский дворец» на 807 квартир перед домом 216 по Стачек. А также уже выданное разрешение на строительство последнего.
В 2012 году, несмотря на формальную отмену градостроительных регламентов, стройка в исторических районах Петербурга не остановилась. Сложности претерпевали только отдельные проекты и компании, говорят эксперты. Поэтому в целом и застройщиками, и градозащитниками принятие новых регламентов оценивается положительно. «Более правильна ситуация, когда есть закон и все стороны играют по правилам, чем когда и девелоперы, и градозащитники используют лазейки в законодательстве. Закон — более эффективный защитник прав», – считает Александр Карпов, глава центра экспертиз «Эком». С ним согласен Александр Кононов, заместитель председателя петербургского отделения ВООПИиК. «Принятые градостроительные регламенты в любом случае лучше, чем их отсутствие. Главное, чтобы застройщики действовали в этих рамках», – рассказал он.
Принятие 820-го закона значительно скорректирует градостроительный процесс. Застройщикам придется переработать всю градостроительную документацию, подготовленную по старым правилам. Однако, несмотря на это, разрешения на строительство, выданные на основании новых регламентов, все равно будут оспоримы. В 2012 году городской суд отменил действие не только 820-го закона, но и ПЗЗ в части охранных зон. Поэтому пока в ПЗЗ не будет внесена хотя бы оговорка о том, что на территории зон охраны действуют градостроительные регламенты 820-го закона, застройщики все равно будут под ударом.
Антонина Асанова, «Фонтанка.ру»