Строительный рынок: дожить до рассвета

Стоимость петербургского квадратного метра квартир продолжает понижаться. Девелоперы предполагают, что раньше осени следующего года улучшения ситуации ждать не приходится. Позднее, по их мнению, рынок оживет за счет сформировавшегося отложенного спроса на жилье. И благодаря помощи государства, если она последует. Единодушия среди экспертов нет, однако все специалисты уверены: сейчас начнется трудное время, которое надо пережить.

Сегодняшние изменения на рынке недвижимости можно назвать количественными — происходит общее снижение цен, но и структура спроса, и структура предложения остались прежними. По данным агентства недвижимости «Бекар», за прошедший месяц средняя цена предложения по вторичному рынку жилой недвижимости снизилась на 3% (до 103 тысяч рублей за квадратный метр) и на 1% на первичном рынке (до 88 тысяч рублей за «квадрат»).

Снижение цен коснулось первичного и вторичного жилья почти во всех районах Петербурга и в пригородах. Исключение составляют Петроградский, Всеволожский, Пушкинский и Кронштадтский районы, причем, в Кронштадте цены на недвижимость за год выросли в 1,5 раза и сейчас не снижаются, в отличие от общих тенденций по рынку. Как полагают аналитики группы компаний «Бекар», это объясняется тем, что в Кронштадте, несмотря на улучшение транспортной доступности, практически ничего не строится – то есть, в этом отдельно взятом районе Петербурга уже наступила долгожданная для девелоперов ситуация отсутствия предложения при сохранившемся спросе.

В «Петербургской недвижимости» отмечают, что спрос на вторичном рынке снизился по сравнению с октябрем на 20%. Лидерами спроса по-прежнему остаются комнаты и однокомнатные квартиры. Наиболее популярны среди районов в октябре – Калининский и Адмиралтейский, однако покупатели начинают проявлять интерес к тем окраинам, которыми раньше почти не интересовались, - Шушары, Горелово, Шлиссельбург.

 
Сделки по старинке

Все участники рынка говорят об уменьшении количества обращений в агентства недвижимости — от 25% до 40% по разным данным, но объясняют эту тенденцию по-разному. По мнению экспертов «Бекара», покупатели пытаются минимизировать свои расходы, исключив из них оплату услуг посредников. Кроме того, часть потенциальных клиентов выжидает с покупкой, формируя существенный отложенный спрос.
 
Тенденция к самостоятельным продажам наметилась в ноябре. По мнению Николая Лаврова, заместителя генерального директора АН «Бекар», она сохранится в течение 2-3 месяцев, после чего спрос на услуги посредников вернется: продавать недвижимость на падающем рынке под силу только профессионалу.

Татьяна Чуприна, директор отдела продаж агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), полагает, что уменьшение количества обращений в агентства недвижимости – простое следствие снижения количества покупок. «Сейчас покупатели выжидают, но когда продажи оживут, люди все равно будут прибегать к услугам посредников, хотя бы потому, что это – способ избавиться от очень многих проблем», - полагает она. Во-вторых, по ее мнению, с помощью риелторов будут заключаться сделки по ипотеке.

Такого же мнения придерживаются и в «Петербургской недвижимости». Причем, по данным этой компании, в последнее время количество обращений к посредникам по вопросам ипотеки даже увеличилось. «Сейчас очень сложно получить ипотечный кредит, поэтому покупатели стремятся переложить решение этих вопросов на риелторов», - объясняют профессионалы.

Дефолтные предложения
 
О новом явлении на рынке недвижимости – дефолтных продажах, то есть, продаж квартир из-под залога в тех случаях, когда кредитор не может расплатиться, пока говорят только в «Бекаре». По данным департамента ипотечного кредитования АН «Бекар», в ноябре количество дефолтных продаж квартир увеличилось на 25%. «Мы каждый день принимаем звонки от банков и частных лиц с просьбами взяться за продажу квартиры из-под залога, за которую кредитор не может расплатиться, - прокомментировал директор департамента ипотечного кредитования АН «Бекар» Алексей Кошелев, - и дальше будет больше». По прогнозам эксперта, число дефолтных продаж в ближайшие месяцы может увеличиться в разы.

Масштабы дефолтных продаж на сегодняшний день оценить сложно, так как открыто дается информация только о тех сделках, которые осуществляются по решению суда. Однако большинство таких дел решаются в досудебном порядке. На сегодняшний день в судах Петербурга находится порядка 15 дел по дефолтным ипотечным квартирам. На деле, как говорит Кошелев, их намного больше. По прогнозам специалистов департамента ипотеки «Бекара», в случае, если государство не вмешается в ситуацию на рынке ипотеки, пика дефолтных продаж следует ждать весной или осенью следующего года.

Однако остальные участники рынка о дефолтных продажах пока не говорят. По данным АРИН, подобные случаи пока единичны, и делать какие-либо выводы на их основании преждевременно. По мнению Татьяны Чуприной, увеличения количества дефолтных продаж ждать не приходится – если покупатель уже начал процесс покупки жилья, то он откажется от своего намерения в самую последнюю очередь, считает она.

Что ждать?

Снижение цен (с последующим их повышением) прогнозируют все участники рынка. Мнения расходятся только по поводу сроков и степени снижения. «С февраля 2009 года цены на недвижимость будут плавно снижаться до достижения дна. Я считаю наиболее вероятным снижение цен в целом на 20-25% к осени 2009 года. После этого рынок войдет в стагнацию: предложение уменьшится - люди не захотят продавать свои объекты слишком дешево, а спрос увеличится - начнет реализовываться накопленный отложенный спрос», - полагает Николай Лавров. По его мнению, при оптимальном сценарии развития экономики страны цены на жилую недвижимость пойдут вверх осенью 2009 года, если же кризис затянется, то подъема можно ожидать не раньше весны 2010 года.

Генеральный директор компании Setl City Василий Селиванов настроен более радужно. С его точки зрения, по оптимистичному сценарию стабилизация на рынке может наступить и до марта 2009 года. «В любом случае, очевидно, что сокращения предложения рынку строящегося жилья не избежать, в ближайшие полгода оно снизится не менее чем на 25%. Новых проектов выводиться не будет – они будут отложены до прояснения финансовой ситуации в стране. Те проекты, которые находятся в стадии строительства, думаю, будут завершены в плановом режиме: финансирование под них уже получено, и девелоперам невыгодно задерживать такие объекты на своем балансе», - предполагает он.

При этом на ситуацию на рынке повлияют и государственные программы, направленные на выкуп жилья для социальных нужд. «Если эти программы заработают - с рынка вымоется часть ликвидных квартир высокой степени готовности», - предсказывает эксперт. Напомним, о таком варианте развития событий все участники рынка предупреждали уже неоднократно.

Впрочем, Селиванов избегает детальных прогнозов и подчеркивает, что дальнейшее развитие событий на рынке будет зависеть от стабилизации ситуации в финансовом секторе. «2009 год покажет, кто кому сколько должен. То, насколько сложной будет ситуация на рынке ипотеки, будет зависеть, в частности, от действий государства. По моим данным, на сегодняшний день в Госдуме рассматриваются варианты, кому правительство может поручить выкуп проблемных закладных. Если такая мера будет принята, то людям, которые не могут погашать кредитную задолженность из-за осложнений в связи с кризисом, будут предложены варианты решения таких проблем. Например, временная заморозка выплат по кредитам, чтобы кредитор продолжил гасить кредит на тех же условиях, когда его материальное состояние стабилизируется. Если государство подобным образом вмешается в ситуацию, то массовых дефолтов удастся избежать и рынок будет более-менее уравновешен», - комментирует Селиванов.

Впрочем, сейчас девелоперы отмечают оживление на рынке. Снижение цены на недвижимость привело к реализации части отложенного спроса, который формировался с сентября. Люди дождались снижения и с готовностью покупают объекты недвижимости, однако спрос концентрируется на наиболее недорогих объектах. Причем, если в начале месяца популярны были квартиры до 5 млн рублей, к концу месяца ценовой порог востребованности снизился до 3 млн рублей. По этой же причине как наиболее дешевые варианты популярны комнаты, объясняют в «Бекаре».

«Сейчас многие стараются завершить решение своих жилищных вопросов в текущем году», - так расценивают вспышку покупательской активности в «Петербургской недвижимости» и предсказывают, что в январе ожидается традиционное затишье, и, пожалуй, «оно будет еще более заметным, чем в предыдущие годы».

Кира Обухова