На рынок загородной недвижимости вернулся разум

Рынок загородной недвижимости от кризиса пока не пострадал. Парадоксально, но сложная экономическая ситуация, скорее, пошла ему на пользу: те проблемы, о которых так долго предупреждали эксперты, наконец, дали о себе знать. Зато, возможно, наконец, они начнут решаться. Сейчас в этой сфере рынка недвижимости начинает «править разум».

По мнению риелторов, работающих на рынке загородной недвижимости, кризис «все расставил по своим местам». «Сейчас наступило время трезвости, - считает Людмила Юшина, руководитель направления загородной недвижимости агентства «Прогаль». - Покупатели, у которых появилась возможность выбора - теперь очень требовательно подходят к выбору загородного дома». «Времена, когда скупали всё, прошли», - поддерживает ее директор агентства недвижимости «Невский простор»
Александр Гиновкер.

Как утверждают эксперты, количество обращений по поводу покупки загородного жилья возросло примерно на 30%. «При этом сделок практически нет, - замечает Юшина. - В основном, сейчас в агентства обращаются незрелые покупатели, до того момента, когда они будут готовы совершить покупку, пройдет довольно много времени».

Критерии, по которым выбирают недвижимость, немного расширились – сейчас  покупатели интересуются не только местоположением и транспортной доступностью будущего участка, но и  выясняют год постройки дома, название компании-застройщика, а также очень придирчиво проверяют качество будущего жилья.

Первостепенное значение приобрел статус земли, на которой расположен участок. Поскольку, как отмечают риелторы, покупки в инвестиционных целях сегодня полностью прекратились - загородную недвижимость сейчас приобретают только для себя, клиенты отказываются от земель сельхозназначения. Сегодня востребованы только участки, предназначенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или личные подсобные хозяйства (ЛПХ), но находящиеся в черте поселений.

«Перевод земель сейчас очень сильно усложнился, поэтому никто не хочет рисковать», - поясняет Александр Гиновкер. По его словам, именно это стало причиной массовой «распродажей» наделов во Всеволожском районе. «Там скупались земли тысячами гектар,  особенно в районе Стеклянного, Скотного. Но у них у всех статус земель сельхозназначения, это поля. И пока их не переведут в земли под ИЖС, на них никто ничего не построит, а эту проблему сейчас решить очень трудно, - рассказывает эксперт. - Поэтому землевладельцы теперь пытаются избавиться от своей собственности - земли продаются по демпинговым ценам, но покупателей на них не найти».

Впрочем, запутанная ситуация со статусом земель характерна для всех пригородных районов Петербурга и Ленинградской области. «Мы продавали дом с участком в Вырице (Гатчинский район Ленинградской области, - Ред.), - вспоминает случай из своей практики Людмила Юшина. - Статус было не установить: на участок нет никаких документов. Потом в архиве сумели найти бумажку, из которой следовало, что в тысяча девятьсот каком-то году эта земля была предоставлена в собственность фрейлине Императорского двора... Хозяйка - внучка этой фрейлины - жила, даже не зная, что у нее нет никаких документов, платила налоги, дом в ее собственности: его еще бабушка строила...». В Курортном районе Петербурга, например, в Академгордке поселка Комарово существуют участки, владельцы которых обладают единственным правоустанавливающим документом - указом И.В.Сталина...

«Еще два года назад и правительство Петербурга, и правительство Ленинградской области собирались, наконец, навести порядок в документах, провести кадастровый учет земель, но всё осталось на прежней стадии», - комментирует Гиновкер. По его мнению, именно путаница с документами - один из основных факторов, сдерживающих развитие рынка загородной недвижимости. «Сроки согласований не соблюдаются, процесс оформления может растягиваться на полтора-два года. За это время меняется всё: цены, требования к жилью, ситуации у покупателей. Бывает, что владельцы участков попросту не доживают до конца оформления сделки... Ничего нет удивительного в том, что никто не хочет рисковать. Сейчас предпочитают самые простые покупки - участки только с ясным и определенным статусом, чтобы не было потом никаких юридических проблем», - поясняет он.

Проблемы с коммуникациями по-прежнему остались нерешены, утверждают риелторы. Причем, страдают от отсутствия электричества даже те районы, в которых традиционно строится недвижимость, позиционирующаяся как «элитная». «Электричества как не было, так и нет практически нигде, - возмущается Гиновкер. - Слава Богу, сейчас хотя бы пришел газ, стало немного полегче. Его провели в Курортном районе и на части территории Выборгского района. Стало немного полегче, но все равно, узнав о проблемах с электричеством, люди сразу же отказываются от покупки жилья».

По-прежнему не решены проблемы с медицинским обслуживанием, социальными объектами, проблематична транспортная доступность. «Если человек приобретает дом в шестидесятикилометровой зоне, он вплотную столкнется со всеми этими проблемами», - предсказывает Юшина. Сегодня, по оценке риелторов, единственным поселком, предназначенным для постоянного проживания, можно считать только «Новую Ижору».

Александр Гиновкер предсказывает, что в ближайшее время «аукнется» и еще одна проблема, связанная с несовершенством нашего законодательства. «Хорошо, если в коттеджном поселке есть хорошая управляющая компания, которая может решить все вопросы. Но у нас очень слабое в этом отношении законодательство, и получается, что ни одного владельца участка в поселке нельзя ни к чему обязать. Если, допустим, люди хотят расширить дорогу, провести водопровод, высадить какие-то зеленые насаждения, и кто-то один отказывается в этом участвовать, то его никак нельзя обязать. Значит, всем остальным придется либо платить за него, либо отказываться от намерений по благоустройству», - объясняет он и приводит в пример соседнюю Финляндию, где все подобные вопросы решены и закреплены соответствующими законами.

Отметим, хотя количество покупок и снизилось, уровень цен на загородную недвижимость практически не изменился - в тех случаях, когда речь идет о построенных домах. «Нельзя сказать, что цены упали, - отмечает Гиновкер. - Два года назад средняя стоимость «сотки» в Комарово была 40 тысяч долларов, сейчас - 30 тсяч, но при этом рубль упал в полтора раза. Так что цены еще и слегка возросли». Однако, разброс цен по области очень большой, по сведениям Юшиной,  в таких районах как Волховский можно приобрести дом с участком на берегу озера за 250 тысяч рублей. Сравнительно невысоки цены и в Гатчинском и Тосненском районах, например, газифицированный дом с участком  в поселке Вырица можно приобрести за 3 млн рублей.

Зато изменились покупательские предпочтения. Сейчас, по словам Юшиной, покупатели приобретают главным образом недвижимость стоимостью до 1 млн рублей. Больше всего пострадал сегмент «бизнес-класса» - если в период декабрь 2007 - февраль 2008 года доля тех, кто приобрел загородное жилье в ценовом диапазоне 3-5 млн рублей, составляла около 37%, то в декабре 2008-феврале 209 - всего 8%. Наиболее востребованными районами остаются Приозерский и Курортный, однако постепенно приобретают популярность и юго-запад и восток Ленинградской области – увеличилось количество покупок в Ломоносовском, Кировском, Волховском и Гатчинском районах.

По данным АРИН, Темпы продаж на все виды загородных объектов сократились на 20-40% в зависимости от комплекса. Сейчас основной спрос приходится на объекты, находящиеся на высокой степени готовности, срок сдачи которых намечен на первую половину 2009 года. При этом увеличился спрос на участки без подряда.

В то же время, по данным исследовательской компании «Гортис», количество людей, планирующих строительство загородного дома в ближайшие 2 года, сократилось на 0,5%. Если учесть, что собираются строить коттедж всего 4% от жителей города, то снижение спроса можно считать ощутимым.

В 2009-2010 годах, прогнозируют эксперты АРИН, в связи с финансовым кризисом и ухудшением благосостояния населения цены на загородном рынке немного снизятся. Из-за ужесточения условий по ипотечному кредитованию, в первую очередь, упадет спрос на недвижимость класса «эконом» и «бизнес». Крупные проекты будут замораживаться. Часть из них выйдет на рынок на 2-3 года позже ранее планируемых сроков, часть так и не будет реализована; В 2009 году в условиях мирового финансового кризиса будет введено не более 47 % от ранее заявленного ввода.

Объем предложения на рынке загородной недвижимости будет снижаться – и, в первую очередь, это скажется на классе «эконом», так как основная доля масштабных проектов заявлена именно в этом ценовом сегменте. Но уже в 2011 году на фоне недостатка предложения, особенно в этом классе, будет наблюдаться увеличение спроса, и как следствие, повышение стоимости загородного жилья.

Средневзвешенная стоимость домовладения на середину
строительства (руб.)

Елена Алексеева