Законодательное собрание Петербурга пытается найти выход из «гаражного тупика». Депутаты единогласно в первом чтении приняли законопроект, согласно которому бремя разбирательства с владельцами боксов должно полностью лечь на плечи инвесторов. Эксперты недоумевают, как этот закон может быть реализован на практике, и считают его простым предвыборным жестом.
Согласно этому проекту, при покупке участка земли, на котором расположены гаражные кооперативы, строительные компании обязаны будут брать на себя ответственность за урегулирование всех вопросов с автовладельцами. Как пояснил «Фонтанке» депутат ЗакСа от партии «Справедливая Россия» Владимир Гольман, являющийся одним из авторов проекта, компенсации не обязательно означают денежную выплату – вполне возможно, что девелоперы будут предоставлять членам гаражного кооператива места в паркинге или на стоянке: все будет решаться в каждом конкретном случае, в зависимости от обстоятельств. В качестве примера депутат привел историю строительства жилого комплекса «Северная Долина» на Парнасе: по его мнению, если бы застройщик – ООО «Главстрой СПб» – взял бы на себя все обязательства перед собственниками гаражей, то на это ушло бы 3-4% от всей стоимости земельного участка. В проекте указано, что гаражи должны оцениваться по рыночной цене, согласно нормам федерального закона «Об оценочной деятельности», однако сказать, какая сумма является на сегодняшний день средней на рынке, Владимир Гольман затруднился. «Точную цифру назвать невозможно: это будет решаться в индивидуальном порядке», – считает он.
Законопроект был поддержан фракцией партии «Единая Россия», а значит, в итоге он, скорее всего, будет принят. Однако эксперты считают, что документ крайне сырой. «В законе должен быть четко прописан механизм подсчета стоимости гаража и урегулирования вопросов с собственниками. Иначе девелоперы просто не будут покупать участки с гаражами: опыт последних событий вокруг "Северной долины" показывает, что в подобных проектах слишком высоки социальные риски», – считает директор по маркетингу компании «МИР недвижимости» Илья Логинов. Эксперт приводит в пример многочисленные истории с коммунальными квартирами, когда инвестор вроде бы и готов расселить жильцов, но каждый из них выставляет собственные условия, и расселение растягивается на годы. С ним согласен и заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» Леонид Сандалов. «Представьте себе: умирает собственник гаража. Земля ему, конечно же, не принадлежит, но зато принадлежит кирпичная постройка на данной территории. Его родственники станут наследниками только через полгода после смерти. И что, девелопер будет полгода ждать, пока они соберут все официальные документы и смогут получить компенсацию?!» – замечает эксперт.
Еще одна проблема – это размер компенсации. По мнению Леонида Сандалова, сумма в 30-50 тысяч, которую город ранее предлагал платить в качестве компенсации за снос гаража, в большинстве случаев не соответствует реальной стоимости построек. А значит, никто не согласится обменять на такие деньги родной кирпичный или железный «бокс». Илья Логинов считает, что в настоящее время средняя рыночная стоимость гаража – около 120 тысяч. Если предположить, что большинство собственников гаражей согласится на такую сумму, то, по оценке эксперта, это автоматически увеличит расходы девелопера в среднем на 25% от стоимости всей земли. А это значительная сумма, которая, безусловно, повлияет на конечную стоимость квадратного метра. «Здесь все зависит от участка. Если в итоге, даже при таких условиях, девелопер получит прибыль, то он теоретически может выплатить компенсации. Но без четких механизмов расчета он даже за самый выгодный проект не возьмется», – отмечает эксперт.
Еще более критичны представители строительной отрасли. «Слово "рыночное" означает согласие сторон. А владельцы гаражей во многих случаях просто не хотят отдавать свой гараж, какую бы цену ты им ни предложил», – говорит управляющий директор ОАО «Главстрой» Игорь Евтушевский. По его мнению, государство должно выставлять на аукцион участки безо всяких обременений, оно обязано само договориться с владельцами гаражей, а потом просто прибавить сумму компенсаций к общей стоимости участка. Компания переведет все деньги, а государство самостоятельно рассчитается с членами гаражного кооператива. «Строительная компания должна строить, а не разбираться с владельцами гаражей», – замечает Игорь Евтушевский. Впрочем, по мнению экспертов, правительство города, скорее всего, и так отклонит этот закон. И в итоге он просто станет одной из деклараций предвыборных листовок во время выборов в ЗакС.
Андрей Захаров
Согласно этому проекту, при покупке участка земли, на котором расположены гаражные кооперативы, строительные компании обязаны будут брать на себя ответственность за урегулирование всех вопросов с автовладельцами. Как пояснил «Фонтанке» депутат ЗакСа от партии «Справедливая Россия» Владимир Гольман, являющийся одним из авторов проекта, компенсации не обязательно означают денежную выплату – вполне возможно, что девелоперы будут предоставлять членам гаражного кооператива места в паркинге или на стоянке: все будет решаться в каждом конкретном случае, в зависимости от обстоятельств. В качестве примера депутат привел историю строительства жилого комплекса «Северная Долина» на Парнасе: по его мнению, если бы застройщик – ООО «Главстрой СПб» – взял бы на себя все обязательства перед собственниками гаражей, то на это ушло бы 3-4% от всей стоимости земельного участка. В проекте указано, что гаражи должны оцениваться по рыночной цене, согласно нормам федерального закона «Об оценочной деятельности», однако сказать, какая сумма является на сегодняшний день средней на рынке, Владимир Гольман затруднился. «Точную цифру назвать невозможно: это будет решаться в индивидуальном порядке», – считает он.
Законопроект был поддержан фракцией партии «Единая Россия», а значит, в итоге он, скорее всего, будет принят. Однако эксперты считают, что документ крайне сырой. «В законе должен быть четко прописан механизм подсчета стоимости гаража и урегулирования вопросов с собственниками. Иначе девелоперы просто не будут покупать участки с гаражами: опыт последних событий вокруг "Северной долины" показывает, что в подобных проектах слишком высоки социальные риски», – считает директор по маркетингу компании «МИР недвижимости» Илья Логинов. Эксперт приводит в пример многочисленные истории с коммунальными квартирами, когда инвестор вроде бы и готов расселить жильцов, но каждый из них выставляет собственные условия, и расселение растягивается на годы. С ним согласен и заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» Леонид Сандалов. «Представьте себе: умирает собственник гаража. Земля ему, конечно же, не принадлежит, но зато принадлежит кирпичная постройка на данной территории. Его родственники станут наследниками только через полгода после смерти. И что, девелопер будет полгода ждать, пока они соберут все официальные документы и смогут получить компенсацию?!» – замечает эксперт.
Еще одна проблема – это размер компенсации. По мнению Леонида Сандалова, сумма в 30-50 тысяч, которую город ранее предлагал платить в качестве компенсации за снос гаража, в большинстве случаев не соответствует реальной стоимости построек. А значит, никто не согласится обменять на такие деньги родной кирпичный или железный «бокс». Илья Логинов считает, что в настоящее время средняя рыночная стоимость гаража – около 120 тысяч. Если предположить, что большинство собственников гаражей согласится на такую сумму, то, по оценке эксперта, это автоматически увеличит расходы девелопера в среднем на 25% от стоимости всей земли. А это значительная сумма, которая, безусловно, повлияет на конечную стоимость квадратного метра. «Здесь все зависит от участка. Если в итоге, даже при таких условиях, девелопер получит прибыль, то он теоретически может выплатить компенсации. Но без четких механизмов расчета он даже за самый выгодный проект не возьмется», – отмечает эксперт.
Еще более критичны представители строительной отрасли. «Слово "рыночное" означает согласие сторон. А владельцы гаражей во многих случаях просто не хотят отдавать свой гараж, какую бы цену ты им ни предложил», – говорит управляющий директор ОАО «Главстрой» Игорь Евтушевский. По его мнению, государство должно выставлять на аукцион участки безо всяких обременений, оно обязано само договориться с владельцами гаражей, а потом просто прибавить сумму компенсаций к общей стоимости участка. Компания переведет все деньги, а государство самостоятельно рассчитается с членами гаражного кооператива. «Строительная компания должна строить, а не разбираться с владельцами гаражей», – замечает Игорь Евтушевский. Впрочем, по мнению экспертов, правительство города, скорее всего, и так отклонит этот закон. И в итоге он просто станет одной из деклараций предвыборных листовок во время выборов в ЗакС.
Андрей Захаров
Источник: