Программа замены хрущевок на новые дома, официально именуемая «Развитие застроенных территорий», имеет своих ярых сторонников и не менее убежденных оппонентов. Ксения Шарлыгина, главный архитектор института «ЛенЖилНИИпроект», который специализируется на реконструкции существующего жилого фонда, считает, что хрущевки еще лет 50-100 спокойно простоят.
– На сколько лет были рассчитаны хрущевки из сборного железобетона?
– Все разговоры о том, что блочные хрущевки строились на 25 лет, диктовались советской идеологией: завтра будем жить намного лучше, чем вчера, и переедем в новые, более комфортные дома. Главный архитектор Ленинграда того времени Валентин Каменский называл хрущевки временным дешевым жильем. А потом мы разбогатеем, и тогда…
– Сколько они простоят на самом деле?
– При правильной эксплуатации – от 100 до 150 лет. Железобетонные стены, перекрытия и лестницы – там нечему гнить и проваливаться. В них требуют ремонта кровли, инженерные сети, выступающие конструкции – балконы, карнизы, козырьки над входами. Мне известен случай, когда жильцам предлагали расписку «о невыходе на балкон». Козырьки падали, к счастью, без жертв. Еще надо менять оконные блоки.
– А не дешевле будет построить новый дом?
– Если человек пошел к врачу, не надо его расстреливать, он еще поживет. Как человек нуждается в лечении, так и дом – в ремонте. Один раз в 25 лет. Это касается любого дома. Есть еще один дефект в хрущевках – большие теплопотери, панели тонкие.
– И что делать?
– Утеплять снаружи. По нашим проектам это сделано в нескольких домах.
– Но обошлось-то это дорого!
– На первом этапе. А через 10-15 лет экономия расходов на отопление окупит затраты, и дальше будет чистая экономия. В Финляндии подобная проблема давно решена. У нас нет таких длинных денег. Но есть другой выход.
– Какой?
– В середине 1990-х годов мы сделали расчеты. Хрущевки выдержат надстройку 1-3 этажами. Даже без усиления фундаментов. Конкретный размер надстройки определяется в зависимости от инсоляции соседних домов.
И никого не надо расселять. По нашему проекту уже надстроили без расселения одним этажом одну пятиэтажную сталинку. Жильцы поначалу возражали, но их уговорили. Потом был первый проект надстройки одним этажом хрущевки на Торжковской ул, 16. Но дальше дело не двинулось.
– Почему?
– Шестой этаж без лифта не стал бы продаваться.
– А чем вам не нравится идея последовательного сноса хрущевок и замены их на современные дома?
– Расчеты нескольких специалистов показывают, что такая реновация экономически оправдана при трехкратном увеличении жилых площадей. Это означает увеличение плотности застройки и ухудшение качества городской среды. Заметьте, значительная часть хрущевок находится среди зелени, о которой обитатели каменных джунглей не могут и мечтать.
Всю систему ЖКХ, социалку надо там перестраивать, что невозможно без серьезной бюджетной поддержки.
– Ваша альтернатива?
– Несколько лет назад мы сделали расчеты: надстройка на 2 этажа, утепление стен, замена инженерных сетей и оконных блоков, установка лифтов.
Тогда, продав два этажа, получите рентабельность 20%. Наши строители за такие смешные цифры не работают. Выход видится в том, чтобы государство вложилось в этот проект, включив его в существующую городскую программу капитального ремонта жилых домов. Что-то могут вложить и жильцы домов.
– Инвесторы заинтересовались вашими предложениями?
– Очень осторожно. Их останавливает необходимость получить согласие всех собственников дома. Есть примеры, когда все согласия на надстройку дома получены, но кто-то продал квартиру, и с новым владельцем надо договариваться заново.
– То есть опять тупик?
– Без поддержи города дело не пойдет. Пусть это будет не программа, пусть – эксперимент, сперва даже только проект. Но поддержанный властью. Давайте сделаем, предложим населению, посмотрим на реакцию. Денег на это много не надо, а результат может быть полезным.
Вадим Шувалов
– На сколько лет были рассчитаны хрущевки из сборного железобетона?
– Все разговоры о том, что блочные хрущевки строились на 25 лет, диктовались советской идеологией: завтра будем жить намного лучше, чем вчера, и переедем в новые, более комфортные дома. Главный архитектор Ленинграда того времени Валентин Каменский называл хрущевки временным дешевым жильем. А потом мы разбогатеем, и тогда…
– Сколько они простоят на самом деле?
– При правильной эксплуатации – от 100 до 150 лет. Железобетонные стены, перекрытия и лестницы – там нечему гнить и проваливаться. В них требуют ремонта кровли, инженерные сети, выступающие конструкции – балконы, карнизы, козырьки над входами. Мне известен случай, когда жильцам предлагали расписку «о невыходе на балкон». Козырьки падали, к счастью, без жертв. Еще надо менять оконные блоки.
– А не дешевле будет построить новый дом?
– Если человек пошел к врачу, не надо его расстреливать, он еще поживет. Как человек нуждается в лечении, так и дом – в ремонте. Один раз в 25 лет. Это касается любого дома. Есть еще один дефект в хрущевках – большие теплопотери, панели тонкие.
– И что делать?
– Утеплять снаружи. По нашим проектам это сделано в нескольких домах.
– Но обошлось-то это дорого!
– На первом этапе. А через 10-15 лет экономия расходов на отопление окупит затраты, и дальше будет чистая экономия. В Финляндии подобная проблема давно решена. У нас нет таких длинных денег. Но есть другой выход.
– Какой?
– В середине 1990-х годов мы сделали расчеты. Хрущевки выдержат надстройку 1-3 этажами. Даже без усиления фундаментов. Конкретный размер надстройки определяется в зависимости от инсоляции соседних домов.
И никого не надо расселять. По нашему проекту уже надстроили без расселения одним этажом одну пятиэтажную сталинку. Жильцы поначалу возражали, но их уговорили. Потом был первый проект надстройки одним этажом хрущевки на Торжковской ул, 16. Но дальше дело не двинулось.
– Почему?
– Шестой этаж без лифта не стал бы продаваться.
– А чем вам не нравится идея последовательного сноса хрущевок и замены их на современные дома?
– Расчеты нескольких специалистов показывают, что такая реновация экономически оправдана при трехкратном увеличении жилых площадей. Это означает увеличение плотности застройки и ухудшение качества городской среды. Заметьте, значительная часть хрущевок находится среди зелени, о которой обитатели каменных джунглей не могут и мечтать.
Всю систему ЖКХ, социалку надо там перестраивать, что невозможно без серьезной бюджетной поддержки.
– Ваша альтернатива?
– Несколько лет назад мы сделали расчеты: надстройка на 2 этажа, утепление стен, замена инженерных сетей и оконных блоков, установка лифтов.
Тогда, продав два этажа, получите рентабельность 20%. Наши строители за такие смешные цифры не работают. Выход видится в том, чтобы государство вложилось в этот проект, включив его в существующую городскую программу капитального ремонта жилых домов. Что-то могут вложить и жильцы домов.
– Инвесторы заинтересовались вашими предложениями?
– Очень осторожно. Их останавливает необходимость получить согласие всех собственников дома. Есть примеры, когда все согласия на надстройку дома получены, но кто-то продал квартиру, и с новым владельцем надо договариваться заново.
– То есть опять тупик?
– Без поддержи города дело не пойдет. Пусть это будет не программа, пусть – эксперимент, сперва даже только проект. Но поддержанный властью. Давайте сделаем, предложим населению, посмотрим на реакцию. Денег на это много не надо, а результат может быть полезным.
Вадим Шувалов
Источник: