Торговые центры пустеют — на витринах магазинов все чаще появляются объявления «Сдается в аренду» или Sale. Однако эксперты говорят, что пока беспокоиться не о чем: оптимисты предрекают оживление на рынке коммерческой недвижимости, как обычно, осенью. Скептики полагают, что рынка сейчас попросту нет.
Рынок оживет осенью - такой точки зрения придерживается глава Фонда имущества Петербурга Андрей Степаненко. По его мнению, с сентября цены на коммерческую недвижимость начнут расти, увеличение арендных ставок на коммерческую недвижимость составит в среднем до 5% в месяц. Этому, по предположению чиновника, будет способствовать не только общее улучшение экономической ситуации в стране, но и наблюдающийся уже сейчас массовый отток арендаторов-представителей малого и среднего бизнеса из крупных торговых комплексов в стрит-ритейл.
Аналитики позицию представителя городской администрации не разделяют. «Нельзя сказать, что сейчас наблюдается массовый переток из торговых центров в стрит-ритейл, - прокомментировала ситуацию на рынке Наталья Черейская, директор по маркетингу Becar Realty Group SPb. - Выбор места торговли все-таки зависит от концепции продавцов. Одни сознательно размещаются только в ТРК, другие — только в отдельных магазинах, третьи — и там, и там. Скорее, сейчас наступил период подсчетов — арендаторы анализируют, какая торговая точка наиболее окупаемая. И выбирать помещение для аренды будут не по принципу: торговый комплекс — отдельный магазин, а по эффективности торговли в данном конкретном месте». По мнению эксперта, по-прежнему востребованы помещения, расположенные в крупных торговых коридорах: Невский проспект, Большой проспект Петроградской стороны, Московский проспект («Хотя ротация арендаторов все равно происходит, - добавляет она), но пользуются спросом и торговые залы в ТРК с правильной концепцией.
В АРИН придерживаются более пессимистичной точки зрения. «Последние полгода спрос на встроенные помещения постепенно падал. Это привело к увеличению предложения. По нашим данным, с начала кризиса оно увеличилось примерно на 20 – 30%. Значительно возросло количество предложений по сдаче в аренду помещений, расположенных на центральных торговых магистралях города, например, на Большом проспекте ПС, на Невском, Загородном, Владимирском, — нарисовала довольно грустную картину Инна Попова, директор департамента оценки АРИН. - На сегодня сроки экспозиции наиболее ликвидных помещений стрит-ритейла составляют порядка 2 – 3 месяца, а в менее проходимых – от 3 месяцев и более».
Стоимость аренды, по оценкам экспертов АРИН, за полгода упала примерно на 25 – 30% в рублях. «Хронология события была такова, - продолжает Попова. - Примерно в конце года арендаторы стали обращаться к владельцам с просьбой снизить ставки аренды. В случае отказа многие старались подобрать альтернативные варианты. Как только конкуренция в этом сегменте увеличилась, арендодатели стали более сговорчивыми и в начале года уже на месте можно было выторговать до 20%». По ее словам, и сейчас, и в ближайшее время уровень арендных ставок и востребованность торговых мест будет определяться отнюдь не форматом торгового места, а исключительно его проходимостью. «ТРК с низкой проходимостью сейчас активно снижают ставки, в то же время стоимость аренды встроенных помещений, расположенных в хороших местах, может быть очень высокой», - замечает она.
«Многое зависит от местоположения точек продаж и концепции конкретных торговых объектов», - согласен Владислав Фадеев, ведущий эксперт-аналитик GVA Sawyer в Санкт-Петербурге. «Основное различие между этими форматами торговли выражается в гибкости, - считает он, - договоры в сегменте стрит-ритейла в большинстве своем проще, чем в сегменте торговых центров, а соответственно и арендные ставки более гибкие к изменению в зависимости от спроса».
По мнению эксперта, традиционное осеннее оживление деловой активности в торговле в первую очередь может найти отражение именно в сегменте стрит-ритейла, но не следует на этом основании строить какие-то длительные прогнозы, уверен Фадеев. «Падение арендных ставок в этом сегменте было заметно больше, чем в сегменте торговых центров, и, кроме того, стрит-ритейл - это менее цивилизованный способ организации торговли как с точки зрения управления, так и с точки зрения восприятия сегодняшними потенциальными потребителями», - отмечает он. По его мнению, если переток арендаторов из торговых центров осенью и будет, то крайне незначительный.
Повышения ставок аналитики не ждут. «Какие-то прогнозы можно будет строить, когда появится рынок. Сейчас его не существует, - комментирует Черейская. - Нет ни спроса, ни предложения, ни критериев оценки. Все ждут». Евгений Рязанцев, советник VMB TRUST, дает еще более пессимистичный прогноз: «Падение темпов роста экономики России будет наблюдаться в течение всего 2009 года. Начало оживления экономики наступит не ранее 2010 года. Таким образом, в ближайшее время на рынке офисной и в целом коммерческой недвижимости сохранятся негативные тенденции», - полагает он.
Справка.
Ставки аренды на начало июля (данные АРИН):
- Невский район –1500 –7000 рублей за кв. м в месяц
- Загородный пр, Владимирский пр, Большой пр. ПС и т.д. – 1000 – 3500 рублей за кв.м
- Основные торговые магистрали спальных районов – 600 – 2500 рублей за кв.м
Елена Алексеева,
Квадрат.ру