Жители столиц все чаще подумывают о покупке домика в деревне, желательно в альпийской или хотя бы на берегу моря. Какие юридические препоны ожидают при покупке недвижимости в Болгарии, Швейцарии и Франции, выяснил корреспондент «Квадрат.ру».
Из вариантов подешевле и попроще, в плане оформления документов, соотечественников по-прежнему привлекает Болгария. Как и прежде, с настороженностью пускают в свою страну чужаков Франция и Швейцария: драгоценные квадратные метры оформляются в собственность с трудом.
Как замечательны в Болгарии вечера
Для тех, кого привлекают пляжи, море и мягкий климат - Болгария идеальная страна. Стоимость квадратного метра начинается от 500-650 евро. Например, квартиру площадью 41 кв. метр в новостройке в Несебре, район Бургас, можно приобрести за 23 тысячи евро. А вот в Банско, область Благоевград, квартира в 48 кв. м обойдется, по данным Prian.ru, уже в 45,5 тысячи евро. Для более взыскательных клиентов могут подобрать дом, например, в Медово, за 200 тысяч евро.
Покупка недвижимости происходит в несколько этапов. Во-первых, после выбора объекта принято вносить залог: 5-10% от стоимости в новостройке, и 1000-1500 евро - за «вторичку». С покупателем заключается предварительный договор без участия нотариуса, в котором прописываются технические характеристики квартиры и схема оформления сделки.
Услуги нотариуса пригодятся на следующем этапе – оформлении нотариального акта. В Болгарии это правоустанавливающий документ на недвижимость: он подписывается в присутствии продавца, покупателя и нотариуса. Нотариальный акт отправляется в районный суд, где судья вносит изменения в государственный регистр недвижимого имущества.
Основные документы, которые необходимо предоставить в нотариат: выписка из Государственного регистра недвижимого имущества, где указаны обременения (залог, запрет на продажу, открытые судебные дела, право пользования третьими лицами и прочее) и подтверждено право собственности продавца. Кроме того, необходимо получить в территориальной налоговой службе справку о государственной оценке стоимости дома. В ней указывается стоимость «мечты», которая дублируется в нотариальном акте. Кстати, риелторы советуют оформлять покупку по российскому паспорту, а не загран, поскольку срок его действия ограничен.
Размер госпошлины на сделку и нотариальные таксы определяются на основе стоимости объекта. В общей сложности они составляют около 4–5% от общей цены квартиры, в них входят: регистрационный сбор – 2%, оплата нотариальных услуг по регистрации сделки – 0,2%. Некоторая сумма понадобится на юридическую проверку документов, консультации, ведение переговоров, составление предварительного договора о покупке на русском и болгарском языках, персональную юридическую помощь вплоть до подписания контракта, регистрацию недвижимости в налоговой службе и оформление банковских счетов клиента.
При покупке квартиры в жилом комплексе следует учесть, что на каждого жильца приходится еще и общедолевая собственность – это дополнительные квадратные метры, за которые надо заплатить сразу и потом ежегодно раскошеливаться на их содержание. Кстати, риелторы из Швейцарской консалтинговой фирмы Russian Trading советуют при приобретении апартаментов в новостройках пользоваться услугами агентств, в обязанности которых входит проверка прав застройщика на ведение строительства: болгарское законодательство отличается от российского. Деньги вносятся частями в период строительства, которое длится примерно год. Иногда возможна рассрочка на несколько месяцев. Стандартная схема оплаты на первичном рынке: 30% после подписания предварительного договора, 30% - при готовности объекта под отделку, 40% - после подписания нотариального акта.
Земля в Болгарии, в отличие от самой недвижимости, иностранным физическим лицам не продается. Исключение составляет только надел, полученный в наследство. Как правило, иностранцы заключают за символическую плату договор аренды на длительный срок. Минимальный срок – четыре года, максимальный – не установлен. На практике, при продаже здания в стоимость уже включена цена участка, от 1до 10%.
Но, как известно, если русскому что-нибудь очень хочется, то можно: обзавестись собственными «сотками» в Болгарии можно при условии оформления их на фирму. Иностранная компания с болгарским участием (где хотя бы 1% капитала принадлежит гражданам или юридическим лицам Болгарии) имеет право на покупку земли и лесов. Такое же право распространяется и на фирму, зарегистрированную в Болгарии, но учредителями которой являются иностранные физические или юридические лица. При покупке дома с участком будут составлены два нотариальных акта: на здание и на участок земли, а если оформление предполагается на одно лицо- то один документ.
Permi de séjour, или Можно мы тут еще поживем
Если вас прельщает свежий горный воздух и ваш девиз: «Нам не нужны легкие победы!» - то Швейцария – это то, что надо. Законы маленькой альпийской страны более суровы к иностранцам: здесь по-прежнему нельзя приобретать более одного объекта недвижимости (до 200 квадратных метров) для личного пользования. В туристических зонах Швейцарии имеется небольшая квота объектов, разрешенных к продаже иностранным гражданам. Хотите больше – оформляйте на родственников.
Покупка недвижимости иностранцами рeгулируeтcя законом Лекса Фридриха (Lex Friedrich). Все покупатели обязательно должны предоставить справку, что не имеют другой частной собственности в стране. Однако на этом препоны не заканчиваются. По швейцарским законам, хозяин - иностранец обязан жить на своей территории не меньше трех недель в году. По туристической визе он может находиться в Швейцарии максимум 6 месяцев в год (2 раза в год по 3 месяца). А для получения разрешения остаться в стране подольше, надо запросить административные органы Швейцарии о получении Permi de séjour («Разрешение на проживание»), но его сроки тоже ограничены. Существует несколько видов Permi de séjour (Permi N, L, B, C). Иностранцы также не могут продавать свою недвижимость в течение как минимум 5 лет, поэтому перед покупкой стоит взвесить все «за» и «против».
Процедура оформления документов относительно проста: подписание договора о намерениях; перечисление залоговой суммы для бронирования объекта недвижимости на счет независимого нотариуса; перечисление суммы стоимости объекта на счет независимого нотариуса (оформляющего сделку в Швейцарии); регистрация в реестре прав собственников. Покупателю также придется раскошелится на налоги. Несмотря на то, что швейцарская налоговая система кажется многим очень привлекательной, в стране три вида налога: муниципальный, кантонатальный (региональный) и федеральный. Услуги нотариуса (а это 1.5% от сделки) и налог на регистрацию собственности потребуют дополнительных расходов. Кстати, налоги в каждом кантоне разные - от 2,3 до 5%. Ежегодный налог на недвижимость в Швейцарии весьма гуманен - около 1,5 %, однако следует учесть также расходы на содержание и оплату коммунальных счетов.
Чтобы окупить свои расходы и за квартирой был присмотр, в остальное время ее можно сдавать в аренду. По законам, хозяин может сдавать в наем не более 11 месяцев в году. Точные сроки сдачи в аренду прописываются в «Договоре о сдаче в аренду» между управляющей компанией и владельцем квартиры.
Кстати, о цене вопроса. Согласно порталу Prian.ru, цена квадратного метра варьируется от 2.6 тысячи евро – до 5 тысяч. Например, апартаменты площадью 30 «квадратов» в таунхаусе в горах, в Виларе, обойдутся в 80 тысяч евро. А вот квартира 134 кв. м на берегу Женевского озера – уже 1 миллион 114 тысяч евро. «Двушка» в Монтре (французская часть, где, кстати, жили Чаплин и Набоков) площадью 34 кв. метра стоит 170 тысяч евро, а 33 квадратных метра в Вальдилье - 165 тысяч.
Отметим, что далеко не вся недвижимость в этой стране продается иностранцам, например, нерезидент не может купить собственность в крупных городах. Правда, желание жить именно в Женеве можно реализовать, купив в соседней Франции, до которой 15 минут езды.
Хочу в Ниццу, русскую заграницу
Во Франции квартиры и дома несколько подешевле, чем в Швейцарии. Так, например, на юге, в Ницце, коттедж площадью 70 кв. метров стоит 70 тысяч евро, а апартаменты в доме на Ривьере в 37 «квадратов» обойдутся в 100 тысяч евро. За таунхаус в горах всего лишь в 30 квадратных метров придется заплатить 109 тысяч евро. Если цена вас не смутила, то продолжаем.
В среднем на покупку недвижимости в этой стране уйдет 2-3 месяца. Первый этап, как и в Болгарии, - составление соглашения Compromis de Vente или Promesse de Vente и выплата задатка в 10% от стоимости. Эти деньги хранятся на банковском счету нотариуса. Отметим, во Франции все сделки оформляются только через нотариуса - государственного служащего!
Задаток может быть возвращен, если покупатель передумал в течение 7 дней. В последующие 90 дней юридическая история недвижимости тщательно перепроверяется: нотариус обязан проверить купчую в мэрии, управлении по недвижимости, отделе по урбанизму, подтвердить правомерность покупки, метраж (Закон Каррез) и проинформировать, что недвижимость не имеет асбеста (послевоенные постройки), олова или свинца (раньше употребляли в краске). За эти услуги госслужащий берёт 10% от стоимости недвижимости.
Перед подписанием сторонами заключительного договора (Acte de Vente) в присутствии этого же нотариуса, покупатель обязан оплатить оставшуюся сумму. Кстати, деньги переводятся на госсчет нотариуса, который после подписания акта перенаправит их продавцу. После подписания Acte de Vente заверяется акт продажи и имущество переходит к новому владельцу.
Купчая составляется обычно через месяц после заключения соглашения о продаже. По французским законам, после подписания окончательного акта о продаже покупатель не может отказаться от сделки, либо требовать уменьшения цены, даже если он обнаружит какие-либо недостатки. Если задекларированная стоимость сильно отличается от стоимости похожих объектов, то налоговые органы могут опротестовать сделку. Напомним, это Европа и если Мэрия обнаружит занижение стоимости объекта - сделка может быть признана ничтожной, а госорган выкупит квартиру за ту же цену или предложит ее другому клиенту.
Основные расходы покупателя: государственные взносы и регистрационные налоги, которые составляют примерно 7% от стоимости недвижимости. В случае покупки «долевки» эти расходы снижаются до 2% и они выплачиваются нотариусу в день подписания Aсte de Vente. Покупатель становится обладателем недвижимости после того, как будет уплачен: задаток, равный 10 процентам от суммы договора, платежный баланс в размере 90% от суммы договора, вознаграждение нотариуса и расходы на регистрацию, что составляет приблизительно 6,5-8 %. В случае покупке на стадии строительства от 2 до 3%. Наконец, комиссионные агента (обычно 3 - 6%).
Елена Таранущенко,
«Квадрат.ру»
Из вариантов подешевле и попроще, в плане оформления документов, соотечественников по-прежнему привлекает Болгария. Как и прежде, с настороженностью пускают в свою страну чужаков Франция и Швейцария: драгоценные квадратные метры оформляются в собственность с трудом.
Как замечательны в Болгарии вечера
Для тех, кого привлекают пляжи, море и мягкий климат - Болгария идеальная страна. Стоимость квадратного метра начинается от 500-650 евро. Например, квартиру площадью 41 кв. метр в новостройке в Несебре, район Бургас, можно приобрести за 23 тысячи евро. А вот в Банско, область Благоевград, квартира в 48 кв. м обойдется, по данным Prian.ru, уже в 45,5 тысячи евро. Для более взыскательных клиентов могут подобрать дом, например, в Медово, за 200 тысяч евро.
Покупка недвижимости происходит в несколько этапов. Во-первых, после выбора объекта принято вносить залог: 5-10% от стоимости в новостройке, и 1000-1500 евро - за «вторичку». С покупателем заключается предварительный договор без участия нотариуса, в котором прописываются технические характеристики квартиры и схема оформления сделки.
Услуги нотариуса пригодятся на следующем этапе – оформлении нотариального акта. В Болгарии это правоустанавливающий документ на недвижимость: он подписывается в присутствии продавца, покупателя и нотариуса. Нотариальный акт отправляется в районный суд, где судья вносит изменения в государственный регистр недвижимого имущества.
Основные документы, которые необходимо предоставить в нотариат: выписка из Государственного регистра недвижимого имущества, где указаны обременения (залог, запрет на продажу, открытые судебные дела, право пользования третьими лицами и прочее) и подтверждено право собственности продавца. Кроме того, необходимо получить в территориальной налоговой службе справку о государственной оценке стоимости дома. В ней указывается стоимость «мечты», которая дублируется в нотариальном акте. Кстати, риелторы советуют оформлять покупку по российскому паспорту, а не загран, поскольку срок его действия ограничен.
Размер госпошлины на сделку и нотариальные таксы определяются на основе стоимости объекта. В общей сложности они составляют около 4–5% от общей цены квартиры, в них входят: регистрационный сбор – 2%, оплата нотариальных услуг по регистрации сделки – 0,2%. Некоторая сумма понадобится на юридическую проверку документов, консультации, ведение переговоров, составление предварительного договора о покупке на русском и болгарском языках, персональную юридическую помощь вплоть до подписания контракта, регистрацию недвижимости в налоговой службе и оформление банковских счетов клиента.
При покупке квартиры в жилом комплексе следует учесть, что на каждого жильца приходится еще и общедолевая собственность – это дополнительные квадратные метры, за которые надо заплатить сразу и потом ежегодно раскошеливаться на их содержание. Кстати, риелторы из Швейцарской консалтинговой фирмы Russian Trading советуют при приобретении апартаментов в новостройках пользоваться услугами агентств, в обязанности которых входит проверка прав застройщика на ведение строительства: болгарское законодательство отличается от российского. Деньги вносятся частями в период строительства, которое длится примерно год. Иногда возможна рассрочка на несколько месяцев. Стандартная схема оплаты на первичном рынке: 30% после подписания предварительного договора, 30% - при готовности объекта под отделку, 40% - после подписания нотариального акта.
Земля в Болгарии, в отличие от самой недвижимости, иностранным физическим лицам не продается. Исключение составляет только надел, полученный в наследство. Как правило, иностранцы заключают за символическую плату договор аренды на длительный срок. Минимальный срок – четыре года, максимальный – не установлен. На практике, при продаже здания в стоимость уже включена цена участка, от 1до 10%.
Но, как известно, если русскому что-нибудь очень хочется, то можно: обзавестись собственными «сотками» в Болгарии можно при условии оформления их на фирму. Иностранная компания с болгарским участием (где хотя бы 1% капитала принадлежит гражданам или юридическим лицам Болгарии) имеет право на покупку земли и лесов. Такое же право распространяется и на фирму, зарегистрированную в Болгарии, но учредителями которой являются иностранные физические или юридические лица. При покупке дома с участком будут составлены два нотариальных акта: на здание и на участок земли, а если оформление предполагается на одно лицо- то один документ.
Permi de séjour, или Можно мы тут еще поживем
Если вас прельщает свежий горный воздух и ваш девиз: «Нам не нужны легкие победы!» - то Швейцария – это то, что надо. Законы маленькой альпийской страны более суровы к иностранцам: здесь по-прежнему нельзя приобретать более одного объекта недвижимости (до 200 квадратных метров) для личного пользования. В туристических зонах Швейцарии имеется небольшая квота объектов, разрешенных к продаже иностранным гражданам. Хотите больше – оформляйте на родственников.
Покупка недвижимости иностранцами рeгулируeтcя законом Лекса Фридриха (Lex Friedrich). Все покупатели обязательно должны предоставить справку, что не имеют другой частной собственности в стране. Однако на этом препоны не заканчиваются. По швейцарским законам, хозяин - иностранец обязан жить на своей территории не меньше трех недель в году. По туристической визе он может находиться в Швейцарии максимум 6 месяцев в год (2 раза в год по 3 месяца). А для получения разрешения остаться в стране подольше, надо запросить административные органы Швейцарии о получении Permi de séjour («Разрешение на проживание»), но его сроки тоже ограничены. Существует несколько видов Permi de séjour (Permi N, L, B, C). Иностранцы также не могут продавать свою недвижимость в течение как минимум 5 лет, поэтому перед покупкой стоит взвесить все «за» и «против».
Процедура оформления документов относительно проста: подписание договора о намерениях; перечисление залоговой суммы для бронирования объекта недвижимости на счет независимого нотариуса; перечисление суммы стоимости объекта на счет независимого нотариуса (оформляющего сделку в Швейцарии); регистрация в реестре прав собственников. Покупателю также придется раскошелится на налоги. Несмотря на то, что швейцарская налоговая система кажется многим очень привлекательной, в стране три вида налога: муниципальный, кантонатальный (региональный) и федеральный. Услуги нотариуса (а это 1.5% от сделки) и налог на регистрацию собственности потребуют дополнительных расходов. Кстати, налоги в каждом кантоне разные - от 2,3 до 5%. Ежегодный налог на недвижимость в Швейцарии весьма гуманен - около 1,5 %, однако следует учесть также расходы на содержание и оплату коммунальных счетов.
Чтобы окупить свои расходы и за квартирой был присмотр, в остальное время ее можно сдавать в аренду. По законам, хозяин может сдавать в наем не более 11 месяцев в году. Точные сроки сдачи в аренду прописываются в «Договоре о сдаче в аренду» между управляющей компанией и владельцем квартиры.
Кстати, о цене вопроса. Согласно порталу Prian.ru, цена квадратного метра варьируется от 2.6 тысячи евро – до 5 тысяч. Например, апартаменты площадью 30 «квадратов» в таунхаусе в горах, в Виларе, обойдутся в 80 тысяч евро. А вот квартира 134 кв. м на берегу Женевского озера – уже 1 миллион 114 тысяч евро. «Двушка» в Монтре (французская часть, где, кстати, жили Чаплин и Набоков) площадью 34 кв. метра стоит 170 тысяч евро, а 33 квадратных метра в Вальдилье - 165 тысяч.
Отметим, что далеко не вся недвижимость в этой стране продается иностранцам, например, нерезидент не может купить собственность в крупных городах. Правда, желание жить именно в Женеве можно реализовать, купив в соседней Франции, до которой 15 минут езды.
Хочу в Ниццу, русскую заграницу
Во Франции квартиры и дома несколько подешевле, чем в Швейцарии. Так, например, на юге, в Ницце, коттедж площадью 70 кв. метров стоит 70 тысяч евро, а апартаменты в доме на Ривьере в 37 «квадратов» обойдутся в 100 тысяч евро. За таунхаус в горах всего лишь в 30 квадратных метров придется заплатить 109 тысяч евро. Если цена вас не смутила, то продолжаем.
В среднем на покупку недвижимости в этой стране уйдет 2-3 месяца. Первый этап, как и в Болгарии, - составление соглашения Compromis de Vente или Promesse de Vente и выплата задатка в 10% от стоимости. Эти деньги хранятся на банковском счету нотариуса. Отметим, во Франции все сделки оформляются только через нотариуса - государственного служащего!
Задаток может быть возвращен, если покупатель передумал в течение 7 дней. В последующие 90 дней юридическая история недвижимости тщательно перепроверяется: нотариус обязан проверить купчую в мэрии, управлении по недвижимости, отделе по урбанизму, подтвердить правомерность покупки, метраж (Закон Каррез) и проинформировать, что недвижимость не имеет асбеста (послевоенные постройки), олова или свинца (раньше употребляли в краске). За эти услуги госслужащий берёт 10% от стоимости недвижимости.
Перед подписанием сторонами заключительного договора (Acte de Vente) в присутствии этого же нотариуса, покупатель обязан оплатить оставшуюся сумму. Кстати, деньги переводятся на госсчет нотариуса, который после подписания акта перенаправит их продавцу. После подписания Acte de Vente заверяется акт продажи и имущество переходит к новому владельцу.
Купчая составляется обычно через месяц после заключения соглашения о продаже. По французским законам, после подписания окончательного акта о продаже покупатель не может отказаться от сделки, либо требовать уменьшения цены, даже если он обнаружит какие-либо недостатки. Если задекларированная стоимость сильно отличается от стоимости похожих объектов, то налоговые органы могут опротестовать сделку. Напомним, это Европа и если Мэрия обнаружит занижение стоимости объекта - сделка может быть признана ничтожной, а госорган выкупит квартиру за ту же цену или предложит ее другому клиенту.
Основные расходы покупателя: государственные взносы и регистрационные налоги, которые составляют примерно 7% от стоимости недвижимости. В случае покупки «долевки» эти расходы снижаются до 2% и они выплачиваются нотариусу в день подписания Aсte de Vente. Покупатель становится обладателем недвижимости после того, как будет уплачен: задаток, равный 10 процентам от суммы договора, платежный баланс в размере 90% от суммы договора, вознаграждение нотариуса и расходы на регистрацию, что составляет приблизительно 6,5-8 %. В случае покупке на стадии строительства от 2 до 3%. Наконец, комиссионные агента (обычно 3 - 6%).
Елена Таранущенко,
«Квадрат.ру»
Источник: "Квадрат.ру"