Цены на малоэтажное жильё радуют покупателей и печалят продавцов

На днях специалисты заявили: средние цены на домовладения в Ленинградской области упадут практически в два раза, и стоить коттеджи будут не 7,5 миллионов рублей, как сейчас, а порядка 4. Впрочем, всех обрадовавшихся можем огорчить: по оценкам экспертов, о таком существенном обвале цен говорить как минимум, преждевременно. Конечно, предложение коттеджей и земельных участков в Ленобласти превышает спрос в несколько раз, покупатель становится все более требовательным и менее расточительным, но существенным образом это на стоимость жилья не повлияет.

ДЕШЕВЫЙ СТАРТ

Заявление одного из экспертов в области недвижимости о том, что цена на коттеджи в Ленинградской области снизится в среднем до 4 млн рублей заставило некоторых помечтать о том, что пройдёт годик - другой и покупка коттеджа станет самой что ни на есть реальностью для любого смертного. Оптимизма желающим приобрести недвижимость придают и некоторые прогнозы специалистов. К примеру, по оценке аналитиков АРИН, в прошлом году средняя цена кв. метра домовладений уже существенно снизилась — в сегменте «эконом» - на 23%, в классах «бизнес» и «элита» цена варьировалась +/-3%.

По словам специалистов, на некоторое снижение цен в нынешнем году может повлиять выход в продажу новых проектов, которые изначально имеют низкую цену. «Стоимость проектов с грамотным маркетингом не превышает 3,5-5 млн рублей за участок в 8 соток и дом площадью 100 квадратных метров», - говорит директор информационного центра проекта "Свой дом" Марина Агеева. Согласна с коллегой и заместитель директора консалтингового центра «Петербургской Недвижимости» Ольга Трошева. «Сказать, что цена снизится прямо в два раза, конечно, нельзя, тем более что пока мы не говорим об активном выведении этих проектов на рынок. Но определенного снижения цены из-за наличия новых стратегических проектов, позиционирующих себя как дешевое жилье, можно», - рассуждает она.

В основном здесь речь идет о домовладениях, которые люди покупают непосредственно для проживания, и расположены они, как правило, в 60-километровой зоне от Санкт-Петербурга. К примеру, компания «Константа» выводит на рынок проекты стоимостью от 4 млн руб. за дом 90 кв. м на участке 10 соток, которые располагаются неподалеку от г. Отрадное Кировского района, в 25 км от КАД. Другой пример — появление проекта «Золотые ключи», которые реализует компания «Старт Девелопмент». Компания продает коттеджи 88-97 кв. м от 3,5 млн рублей и таунхаусы 54-64 кв. м стоимостью от 2,2 млн рублей, они расположены в поселке Тайцы Гатчинского района.

Понятно, что в результате появления таких сравнительно дешевых предложений становится все меньше желающих заплатить цену за коттедж, превышающую 3-4 млн рублей. По мнению аналитика ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Дмитрия Сперанского, введение этих проектов может некоторым образом скорректировать ситуацию с ценами на малоэтажные дома, но ненамного. «Средняя цена в текущем году может быть и уменьшится, но эта средняя цена не повлияет на конкретные предложения. Вот такой вот парадокс», - говорит Сперанский. По его словам, есть примеры серьезного снижения цен, к примеру, продавец в поселке Щеглово Всеволожского района снизил цену в два раза, с 20 до 10 миллионов рублей. Но это единичный случай, и примеров такого поведения продавцов еще надо поискать.

МНОГО ВЫСТАВИЛИ

Более веская причина, которая может повлиять на снижение стоимости коттеджей — слишком высокое предложение и чрезвычайно низкий спрос. Рынок загородной недвижимости продолжает пополняться предложениями, за последние два года оно увеличилось в два раза. «Сейчас в стадии реализации на рынке малоэтажного жилья в Ленинградской области находится 250 загородных комплексов. Мы ожидаем, что к концу марта их количество значительно увеличится», - говорит Дмитрий Сперанский.

К слову, по данным АРИН загородные комплексы, находящиеся в продаже, включают в себя 21,7 тыс. жилых объектов, предназначенных для проживания одной семьи, или 3,9 млн. кв. метров жилья. Впрочем, по словам аналитиков, предложение сейчас не успевает за спросом, ведь распродается всего 10% выставленных объектов. «По-хорошему, каждый год рынок должен пополняться лишь на эти 10%, чтобы ситуация не усугублялась, но пополняется он на 25%, а то и больше», - поясняет Сперанский.

К тому же, сейчас на рынке находится большое количество переоцененных объектов — те, что были построены еще в докризисные времена. «Продавец хочет заработать, как минимум, половину от стоимости проекта, но это уже не получится, потому что цена сдувается», - говорит директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский. Кроме того, по оценкам специалистов, сейчас 90% домовладений приобретается непосредственно для собственного использования, и только 5-10% - как средство вложения капитала. «Раньше в дома вкладывались как в акции, в расчете, что их можно продать и перепродать. Сейчас дома приобретаются для проживания, и покупатель более скрупулезно следит за тем, чтобы на этой сделке не заработали», - говорит Уманский. Так, если покупатель раньше готов был переплачивать в два или три раза за дом по сравнению с его себестоимостью, то сейчас он допускает, что продавец заработает на сделке с ним максимум 25%. Это безусловно заставит продавцов снизить цену на товар. «Вот есть один проект в Рощино, раньше дом был выставлен на продажу по цене 18 миллионов рублей, сейчас она снижена до 11,5, и покупатель готов к дальнейшим торгам», - говорит Уманский.

Но на вопрос, который всех волнует больше всего — на сколько существенно сможет изменится цена, специалисты вряд ли ответят. Впрочем, можно посчитать приблизительно. Так, по словам Уманского, на 80% стоимость земельного участка в Ленобласти складывается из затрат на инфраструктуру, а 20% - это уже «рыночная надбавка». Чем она выше, тем больше возможности у продавцов занизить цену. Соответственно, если о наличии инфраструктуры речь не идет, то дельта падения цены будет выше на тех участках, где коммуникации имеют место быть. «В более благополучных по наличию инфраструктуры районах о большом снижении цены говорить не приходится, но в южной части области, где с этим дело обстоит не очень хорошо, стоимость домовладений как раз может уменьшиться», - рассуждает Дмитрий Сперанский. Мнение специалиста подтверждает и рынок. Так, если еще осенью дом с участком в поселке Бегуницы Волосовского района можно было приобрести не менее чем за 3,5 млн рублей, то сейчас продавцы снижают цену до 2,5, а в некоторых случаях еще и меньше. Аналогичная ситуация и в Выборгском районе — если раньше за домовладение в поселке Грибное надо было отдать от 9 млн, то сейчас цена упала до 8-8,2 млн рублей.

Юлия Гильмшина