Правительство Петербурга намерено ограничить высоту застройки пригородов Петербурга 4 этажами с мансардой. Соответствующие нормы Генплана и правил землепользования и застройки начнут разрабатываться уже в этом году. А чтобы стоимость жилья в таких проектах не была заоблачной, Смольный намерен финансировать обеспечение участков всей необходимой инфраструктурой, в том числе социальной. Застройщики не против, но жилье в новых условиях все равно подорожает, говорят игроки рынка.
Смольный обеспокоен «обрастанием» Петербурга высотными городами-спутниками, такими, как Мурино и Кудрово. И больше не намерен санкционировать перевод крупных участков бывших сельскохозяйственных полей, промышленных и деловых территорий на окраинах города под многоэтажную застройку, объявил вице-губернатор Марат Оганесян на выставке «Интерстройэкспо, прошедшей на прошлой неделе в Ленэкспо.
«Для того чтобы получать квадратные метры комфортного жилья, обеспеченного социальными объектами, общественными пространствами, инфраструктурой, парковками, приоритет должен быть в первую очередь – малоэтажное строительство при комплексном освоении территорий», – объявил застройщикам и прессе вице-губернатор.
Комплексный анализ введения новых высотных ограничений уже в течение 8 месяцев, то есть с лета прошлого года, проводит комитет по строительству. Летом этого года подключится комитет по градостроительству и архитектуре, начав разрабатывать техзадание для нового генплана до 2025 года, рассказал Марат Оганесян. А кроме того, город обсуждает возможность создания малоэтажных пригородов с федеральными лэндлордами — Минобороны, фондом РЖС, а также – Министерством строительства и ЖКХ. «Есть огромное количество земельных ресурсов, которые имеют зональность, пока не позволяющую ничего строить. Будет где приложить руку всем», – заявил вице-губернатор.
Конкретные участки, которых коснутся новые правила, пока неизвестны. Однако можно предположить, что речь идет, к примеру, о Пушкинском районе. В 2013 году комиссия по внесению изменений в генплан отказала застройщикам и фонду РЖС в повышении высотности и застройки «резервных» земель. Эти проекты могли бы увеличить население Пушкина на 770 тысяч человек. При этом уже согласованные параметры застройки участков понижаться не будут, заверил представитель власти Марат Оганесян.
Чтобы стимулировать застройщиков работать по новым правилам, сохраняя относительно доступные цены на жилье, правительство Петербурга готово софинансировать освоение земель. Они будут обеспечиваться инженерной, социальной и дорожной инфраструктурой за счет города. Губернатор Георгий Полтавченко уже дал поручение проработать возможность инженерной подготовки территорий для малоэтажной застройки. В ближайшее время на заседании правительства об этом доложит вице-губернатор Владимир Лавленцев, а губернатор — озвучит предложения инвесторам по схеме государственно-частного партнерства. В частности, рассматривается возможность строительства инфраструктуры за счет инвестора и последующего выкупа ее Смольным в течение 10 лет, добавил вице-губернатор.
Повод для роста
Застройщики к новой схеме работы готовы, если правила игры будут объявлены заранее, а также — если город действительно возьмет на себя обеспечение проектов инфраструктурой, подтверждают игроки рынка. Тем более и сами покупатели все чаще начинают предпочитать жилье с качественной средой.
Правда, в среднем квадратный метр в малоэтажном жилье все равно будет выше стоимости аналогичных квартир в высотках.
«Малоэтажное жилье — это продукт другого уровня, он обходится объективно дороже с точки зрения себестоимости. И даже если город примет участие в обеспечении территорий социальной инфраструктурой, это все равно будет немного более дорогое жилье, хотя и более качественное», – оценивает председатель совета директоров Setl Group Максим Шубарев.
Ввод новых ограничений сможет снизить стоимость земельных участков. Но новые приоритеты потребуют и ежегодного освоения большего количества земли для насыщения покупательского спроса, а значит — строительства инфраструктуры, добавил глава холдинга.
Правительству придется отдельно просчитать и ограничить плотность застройки, также напоминают застройщики.
«Если кварталы будут застраиваться малоэтажным жильем с плотностью населения 8 – 9 тысяч человек на га, они все равно будут некомфортными для проживания. Регулировать комфорт надо именно плотностью жилья и дополнительным насыщением — транспортной, социальной инфраструктурой», – считает генеральный директор «ЮИТ Санкт–Петербург» Михаил Возиянов.
Под коттеджи отдадут юг
Пока что доля малоэтажного жилья в Петербурге не превышает 1% от общего объема застройки. Как подсчитала руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева, из почти 2,6 млн кв. м выведенного в 2013 году в продажу жилья только 3,5 – 4 тыс. кв. м приходится на малоэтажки.
К примеру, этой зимой к строительству комплекса «Финский городок «Юттери» в Колпино приступила компания «Ленстройтрест». Это десять 4-этажных домов с мансардами, рассчитанные на проживание 2,1 тысячи жителей. Средняя цена «квадрата» без отделки — 59,1 тысячи рублей. «Такой формат идеально подходит для проектов, расположенных не в центральной части города, – говорит Денис Заседателев, генеральный директор ООО «ЛСТ Менеджмент», входящей ГК «Ленстройтрест». – Такие проекты нацелены, в первую очередь, на семейного покупателя, для которого важна не только сама квартира, но и то, что находится вокруг дома, где могут безопасно гулять дети, можно проводить время с семьей».
И такие проекты неплохо продаются. К настоящему времени в ЖК «Инкери» продана примерно половина из 598 квартир, которые были выведены в продажу в ноябре 2013 года, сообщают в компании «ЮИТ Петербург». Проект реализуется на 15 га в Пушкине, и стоимость оставшихся в продаже квартир начинается от 82,5 тысячи рублей. А в среднем превышает 100 тысяч рублей.
Кроме того, малоэтажное направление развивает «Строительный трест», предлагая покупателям коттеджи, таунхаусы и дуплексы в 1 – 3 этажа. «Кроме того, сейчас мы ведем строительство масштабного проекта комплексного освоения территории на юго-западной границе Петербурга. Высота жилых домов в нем составит от 6 этажей. Формат малоэтажной недвижимости, безусловно, востребован у покупателей, и на него возможен хороший спрос», – говорит Сергей Степанов, директор по продажам компании.
Под развитие малоэтажных проектов правительство сможет отвести территории на юге города, считает эксперт.
«Если это касается крупных территорий в пределах Санкт-Петербурга, то незастроенные участки, предназначенные для строительства жилья, в частности бывшие сельхозугодья, в большинстве расположены в Пушкинском районе и на границе Пушкинского и Московского районов», – говорит Ольга Трошева.
Сейчас, по данным «Петербургской недвижимости», за пределами обжитых территорий наибольшая доля малоэтажного жилья строится в Курортном, Пушкинском районах, начинается освоение Петродворцового района города. Цены на жилье эконом-класса в среднем составляют 53,8 тысячи рублей, на квартиры класса комфорт – 78,7 тысячи рублей.
Антонина Асанова,
«Фонтанка.ру»