Дефицит жилья, который, несмотря на все декларируемые достижения строительной отрасли, никак не желает сокращаться, позволяет застройщикам продолжать обходиться без конкуренции по качеству. Никаких сравнительных анализов или рейтингов строительных компаний, с помощью которых можно было бы получить представление о качестве построенных ими объектов, не существует. По мере возможности «Фонтанка» попыталась заполнить этот пробел. Правда, поскольку выводы основаны исключительно на субъективных оценках покупателей, считать их стопроцентно достоверными ни в коем случае нельзя.
При покупке квартиры по-прежнему определяющими факторами выбора остаются стоимость квадратного метра и сроки предполагаемого строительства, следующим по значимости оказывается местоположение будущего объекта. На качество окружающей среды - социальную и транспортную инфраструктуру - обращают внимание в третью очередь, еще реже интересуются экологической чистотой будущего места проживания. Информацию о качестве будущего жилья покупатели, возможно, и запрашивают, но получить ее им просто негде. Застройщики сводят свои сообщения к минимуму — как правило, сообщается о планировке квартир, технологии постройки дома (кирпич, монолит, панель) и иногда добавляется завлекательное «по современным технологиям». Во всем остальном покупатель должен полагаться только на свою интуицию и опыт тех, кто уже покупал жилье от конкретного застройщика.
Эксперты подтверждают, что достоверную информацию о качестве будущего жилья получить попросту невозможно. «Никаких доказательств надежности или ненадежности застройщиков не существует, - отмечает Леонид Сандалов, замгенерального директора АН «Бекар». - Ни размер компании, ни время работы на рынке, ни заявка на «элитность» не защищают людей от проблем — пример тому судьба дольщиков «Строймонтажа».
Как правило, поясняет эксперт, выявить брак «невооруженным глазом» практически невозможно, все дефекты - скрытые. «Есть только один способ, - признается он. - Отправляясь подписывать акт приема-передачи квартиры, взять с собой профессионального строителя, чтоб он смог обнаружить более или менее явные огрехи - стяжки без отделки, перекошенные стены, не закрывающиеся стеклопакеты - и помог грамотно составить перечень претензий». «Что до остального, - заключает Сандалов - то, как правило, на первом этапе эксплуатацией дома занимаются созданные самим застройщиком УК, и в их задачу входит замаскировать огрехи строителей».
Еще одна возможность оценить качество будущего жилья, говорят эксперты, это посмотреть отзывы о построенных объектах в Интернете. Правда, тут же указывают на необходимость тщательно «фильтровать» высказывания. «У нас в стране очень развита недобросовестная конкуренция, поэтому надо отделять высказывания покупателей от черного пиара, который устраивают конкуренты, - предостерегают специалисты. - Впрочем, оценивая положительные отзывы, надо учитывать и то, что их очень часто пишут менеджеры самого застройщика».
Тем не менее «Фонтанка» постаралась проанализировать отзывы покупателей квартир в домах, построенных ведущими петербургскими застройщиками, и на их основе составить собственный рейтинг качества строительства. Рассматривались и оценивались отзывы, опубликованные на форумах Domkontrol.ru, vdolevke.ru и Этажи.ру. Причем поскольку всем довольные и не имеющие никаких претензий к застройщику покупатели, как правило, не стремятся оставлять свои комментарии на форумах, то анализировать пришлось главным образом жалобы.
Чаще всего покупатели жалуются на срывы сроков сдачи дома, эти претензии выдвигаются практически всем застройщикам. Второе место занимают проблемы с электро- и водоснабжением, с которыми новоселы внезапно сталкиваются после окончания строительства, когда выясняется, что застройщик не урегулировал свои отношения с монополистами. Третье место по частоте упоминаний принадлежит формам составления договоров: судя по отзывам, покупатели все-таки стремятся покупать квартиры у тех застройщиков, которые работают по 214-ФЗ (хотя, как показывает практика, покупают и по всем остальным схемам — вплоть до договоров купли-продажи, оформленных на сторонние организации).
Претензии к качеству построенного жилья находятся на четвертом месте. Чаще всего покупатели жалуются на некачественно выполненную отделку, трещины, перекошенные стены, плохие стеклопакеты и вздувшиеся полы. В отдельную группу жалоб стоит выделить сообщения о том, что застройщик самовольно уменьшил площадь квартир, в результате балконы или комнаты оказываются меньше тех, которые приобретал (и за которые уже уплатил) покупатель. К этой же группе жалоб можно отнести и высказывания о нежелании застройщика исправлять недоделки.
На пятом месте находятся претензии по поводу навязывания застройщиком управляющих компаний, созданных им же, и оценка деятельности этих УК. Жалобы на плохую экологию, неразвитую инфраструктуру, неудачное местоположение дома относятся к категории единичных.
Таблица 1. Приблизительное распределение претензий к застройщикам
|
Суть претензии
|
Количество жалоб (на 100 высказываний)
|
|
Срывы сроков, затягивание строительства
|
76
|
|
Проблемы с электро-, водо- и теплоснабжением
|
42
|
|
Вызывает сомнения форма договора
|
31
|
|
Качество жилья
|
29
|
|
Деятельность УК, связанных с застройщиком
|
18
|
|
Экология, инфраструктура, местоположение
|
6
|
Самое бурное обсуждение вызывают объекты ЛЭКа — на одном только форуме DomKontrol количество высказываний в адрес этого застройщика превышает 10 тысяч. Положительные отзывы о компании встречаются, но они единичны и малоинформативны. Обычно некий покупатель сообщает, что он купил квартиру в таком-то доме, всем доволен и теперь намерен приобрести еще одну. Зато нареканий высказывается великое множество.
Наибольшую долю от числа жалоб занимают претензии по срывам сроков окончания строительства, чуть реже высказываются сомнения в правильности составленных договоров. По уже достроенным объектам - «Золотая долина», дом на Софийской, дом на Луначарского, дом на Товарищеском проспекте, дом на Купчинской, «Янтарный берег», «Серебряные зеркала», «Монплезир» - выдвигают претензии из-за электричества, подключенного по временной схеме (временное может растягиваться и на год, и на два после окончания стройки), отопления, включенного с опозданием на год, неработающих лифтов. Качество уже построенных зданий, по отзывам покупателей, вызывает сомнения.
Кроме того, исключительно для претензий в адрес компании ЛЭК следует выделить особую группу, в которую надо включить обвинения в невыполненных обещаниях (других застройщиков в этом почему-то не упрекают, хотя поводы к подобным жалобам дают и некоторые другие компании). Например, в доме на бульваре Новаторов, как сообщают новоселы, вместо обещанных «бесшумных лифтов компании OTIS установлены самые обыкновенные белорусские. Которые никак нельзя назвать «не шумящими». Покупатели квартиры в комплексе «Классика» утверждают, что за 3 года планировка изменилась кардинально, причем общая площадь уменьшилась на 10%. Выдвигаются претензии и по поводу отсутствия обещанных парковочных мест, и не построенного детского сада.
Количество высказываний в адрес других строительных компаний обычно исчисляется десятками, и лишь в редких случаях отзывов набирается больше сотни. К таким лидерам рейтинга относятся ЦДС и «Строительный трест». Первая строит дома, по словам покупателей, «очень медленно» и с большими задержками — иногда до 3 - 4 лет. Кроме того, после заселения в новые квартиры жители могут годами добиваться подключения электричества по временной схеме, запуска лифтов и работающего отопления. Серьезные претензии у покупателей и к качеству построенных квартир — среди явных дефектов называют перекошенные стены, «вываливающиеся на улицу» стеклопакеты, щели, перекошенные полы, отсутствие звуко- и гидроизоляции. Положительные отзывы есть, но их очень мало, и выстроены они по той же схеме, что и у ЛЭКа.
Дом на Беринга, построенный компанией «Строительный трест», практически не вызывает нареканий (кроме плохой звукоизоляции). Зато к качеству квартир в домах на Коломяжском, 15, и на Кондратьевском проспекте претензий достаточно — кривые стены, плохая стяжка, перекошенные потолки, не установлены обещанные антивандальные двери. Кроме того, и отопление, и электричество подключали уже после того, как дома были заселены. Недовольны жители этих новостроек и работой «навязанной застройщиком» управляющей компании «Уютный дом».
Отмечают покупатели и юридические проблемы — по их словам, по договору, составленному «Строительным трестом», остекленный балкон считается жилой площадью и включается в общую приведенную площадь квартиры с коэффициентом единица. «А балконы у них огромные. Так у нас получилось — покупали по 90 тыс. за метр, а когда получили документы собственности, пересчитали — больше 100», - жалуются они.
Четвертое место по количеству высказанных жалоб занимает «ЛенСпецСМУ». Этому застройщику предъявляют довольно нестандартную претензию — низкое качество архитектурных проектов. «То ли все полупьяные в доску архитекторы строили, то ли в лабиринт в детстве не наигрались», - отзываются покупатели о комплексе «Морской Каскад». «Гениальное решение архитектора — в сортире воздух не вытягивается, а втягивается с улицы! В туалет с феном приходится ходить!» - сообщают о доме на Ольминского, 10. «Первые три корпуса только-только сданы, но многие уже успели сделать ремонты. И вдруг выходит приказ о замене труб горячего водоснабжения с металла на пластик (металлические трубы не соответствуют нормам). Значит — ремонт раскурочить, да еще и сами работы, возможно, за счет «счастливчиков»!!! Какие двоечники проектируют эти дома?!» - недоумевают жители «Золотой гавани».
Обвиняют «ЛенСпецСМУ» и в плохой звукоизоляции в построенных домах, щелях, использовании при отделке дешевых «китайских материалов», а также возмущаются гордостью застройщика — панорамным остеклением. По отзывам новоселов, на стекле постоянно скапливается конденсат, кроме того, от холода не спасет никакое утепление окон, сделанных во всю ширину стены. Но больше всего нареканий вызывает также навязанная застройщиком управляющая компания «Сервис Недвижимость» - как утверждают покупатели, без подписанного с этой УК договора ключи новоселам просто не выдают. Зато в адрес этой строительной компании не высказано ни одной жалобы на срыв сроков сдачи объектов и проблемы с энергетиками.
Особое место занимают компании «Сэттл Сити» и «Ленстройтрест». Среди объектов первого застройщика претензии высказывают только к жилому комплексу «Авангард» (причем отдельно стоит отметить заваренные в высотном доме мусоропроводы) — зато в таком количестве, что их с лихвой хватит на все остальные построенные компанией дома. «Ленстройтрест» раздражает покупателей медленными темпами строительства и неизбежными проблемами при подключении электроснабжения — как правило, по отзывам новоселов, переход с временной схемы на постоянную может растянуться на 2 - 3 года. «У «Ленстройтреста» очень плохие отношения с монополистами, отсюда все проблемы», - авторитетно разъясняет на одном из форумов участник обсуждения.
Претензии к компаниям «Балтийская жемчужина», «ЮИТ» и RBI-«Северный город» единичны. Компанию RBI оценивают как «наиболее адекватную при строительстве элитного жилья», но тут же указывают на то, что расположение дома на Новгородской выбрано не совсем удачно. Среди объектов, построенных под брендом «Северный город», выделяется дом на площади Победы — новоселы указывают на плохую звукоизоляцию и жалуются, что спустя три года после заселения жители все еще не могут оформить договоры в собственность.
«Балтийскую жемчужину» новоселы характеризуют просто: «Да экономят китайцы по-дикому». По словам покупателей, «уже отваливается керамогранитная плитка». Заселившиеся граждане жалуются на управляющую компанию застройщика «с грабительскими ценами и хамским поведением персонала».
Жалуются на работу управляющей компании и те, кто купил квартиры в домах «ЮИТа», - по их словам, созданная застройщиком УК «ЮИТ Дом» начинает производить какие-то работы только после жалобы в головной офис застройщика, расположенный в Хельсинки. Кроме того, к комплексу «Ориенталь» имеются претензии по качеству строительства — через год на потолках, по словам покупателей, появились трещины, а в комплексе «Новая Европа» отмечаются перебои с водоснабжением. Жильцы «Оптимиста» сетуют на стойкий запах аммиака в квартирах. Но количество негативных отзывов по каждому из этих застройщиков не превышает 5 - 7, поэтому на общем фоне можно считать, что претензий к строителям нет. Кроме того, среди профессиональных строителей «ЮИТ» считается одной из немногих компаний в городе, которая возводит дома практически без нарушений.
Нет претензий к компании «Возрождение Санкт-Петербурга» и группе ЛСР в целом, хотя ГДСК и ДСК «Блок», входящие в эту же структуру, и обвиняют в плохом качестве строительства — главным образом, использованных стройматериалов, но тоже не очень активно. Впрочем, отзывов в количестве достаточном, чтобы делать какие-то выводы о них, просто нет.
Но, строго говоря, единственный объект в Петербурге, по которому действительно не высказано ни одного отрицательного отзыва, - это первая очередь комплекса «Северная долина» (застройщик «Главстрой-СПб»). Правда, жалуются покупатели жилья на хамство менеджеров отдела продаж («Такое впечатление, что покупаем квартиру в 90-е годы», - пишут они) и схему, при которой договоры по 214-ФЗ подписываются через год после начала строительства (до этого заключается предварительный договор). Но и эти жалобы тоже единичны.
Таблица 2. Претензии, предъявляемые конкретным компаниям
|
Название претензии
|
Каким застройщикам предъявляют
|
|
Срыв сроков
|
ЛЭК, ЦДС, «Строительный трест», «Сэттл Сити» (по одному объекту), «Ленстройтрест» (по одному объекту)
|
|
Проблемы с водо-, электро- и теплоснабжением
|
ЛЭК, ЦДС, «Строительный трест», «Ленстройтрест», «Сэттл Сити» (по одному объекту), ЮИТ (по одному объекту), «Северный город» (по одному объекту) |
|
Вызывает сомнения форма договора
|
ЛЭК, ЦДС, «ЛенСпецСМУ», «Главстрой-СПб»
|
|
Качество построенного жилья
|
ЛЭК, ЦДС, «Строительный трест», «ЛенСпецСМУ», «Сэттл Сити»(по одному объекту); единичные жалобы - «Балтийская жемчужина», ЮИТ, «Северный город» |
|
Плохая работа УК, связанной с застройщиком
|
«Строительный трест», «ЛенСпецСМУ», «Балтийская жемчужина», ЮИТ
|
|
Плохая экология, неудачное расположение, нет инфраструктуры
|
ЛЭК, «Балтийская жемчужина», RBI
|
Таблица 3. Примерное распределение количества жалоб по застройщикам
|
Название застройщика
|
Примерная доля жалоб в его адрес
|
|
ЛЭК
|
70,00%
|
|
ЦДС
|
10,00%
|
|
Строительный трест
|
8,00%
|
|
ЛенСпецСМУ
|
6,00%
|
|
Ленстройтрест
|
3,00%
|
|
Сэттл-Сити
|
2,00%
|
|
Все остальные
|
1,00%
|
Кира Обухова, "Фонтанка.ру"