Минэкономразвития решило изменить святая святых — внести поправки в действующий Земельный кодекс. Законопроект уже подготовлен и в ближайшее время (во всяком случае, не позже февраля) внесен в Государственную думу. С точки зрения одних экспертов, этот документ столь же революционен, как Декрет о земле от 1917 года, по мнению других — в существующей ситуации не меняет ровным счетом ничего. Впрочем, многие из тех, кого изменения касаются напрямую, честно признались, что законопроекта попросту не видели.
Подготовленный Министерством регионального развития законопроект предлагает изменить статью 7 Земельного кодекса. Авторы предлагают упростить существующую сейчас систему разделения земель на категории — вместо существующих семи оставить три: водные, лесные и земли особо охраняемых природных территорий. Остальные же — сельскохозяйственные, поселений, промышленные, резервные предлагается упразднить.
Взамен предлагается установить 13 целевых зон использования земель (по схеме, аналогичной той, которая изложена в Правилах землепользования и застройки) - жилые, общественно-деловые, сельскохозяйственного назначения, рекреационные, объектов культурного наследия, специального назначения, промышленные, энергетики, транспорта, связи, обеспечения космической деятельности, обеспечения обороны и безопасности и резервные (то есть ни к чему не пригодные). Причем для одного и того же участка могут быть установлены одновременно несколько видов использования, и отныне владелец земли сам сможет решать, распахивать ли, к примеру, ему пашню или застраивать имеющееся поле многоквартирными домами, если оба этих действия разрешены.
По замыслу авторов законопроекта, такая схема должна существенно упростить жизнь девелоперов — сейчас перевод земли из одной категории в другую отнимает массу времени и обходится очень недешево. В итоге, отмечают аналитики рынка, огромное количество бывших сельскохозяйственных территорий, скупленных во время докризисного земельного бума попросту пустует, поскольку по закону на них нельзя построить даже коттеджный поселок. И предполагается, что новая законодательная инициатива в первую очередь должна обрадовать участников строительного рынка.
Правда, опрошенные «Фонтанкой» девелоперы восприняли инициативу Минрегионразвития довольно прохладно. «Я не вижу, что этот законопроект что-то меняет, - оценил изменения глава УК «Теорема» Игорь Водопьянов. - В Петербурге разрешения на строительство выдаются на основе их соответствия Генплану, поэтому с проблемами смены категорий земель сталкиваться приходится редко». «Возможно, это актуально для каких-то районов, которые еще живут по догенплановским временам», - заключает он.
«У меня двойственное отношение к этому законопроекту, - высказала свое мнение директор проекта «Невская ратуша» Ирина Анисимова. - С одной стороны, застройщикам он, конечно, существенно упростит жизнь, но с другой - может на каком-то этапе вызвать очень сильный хаос». «У нас очень много некадастрированной земли, - поясняет она. - Поэтому на этапе перехода будет серьезная путаница. В свое время, конечно, планировалось, что градостроительное законодательство будет увязано с земельным, но этого не произошло. И вначале, мне кажется, надо разобраться с земельным учетом, а потом уже упрощать схему».
«И градостроительную, и землеустроительную документацию подготовили далеко не все субъекты Федерации, - подтверждает директор регионального информационного центра «Свой дом» Марина Агеева. - Причем если о градпланах местные власти еще более или менее помнили, то о том, что надо учитывать и землю, попросту забыли». С ее точки зрения, сейчас куда важнее определиться с генеральными планами поселений и схемами территориального планирования земель, в которых и так будет прописано, где и что можно будет строить, - после этого вопрос о категориях отпадет сам собой.
Законопроект, как уверяют авторы, уже разослан для ознакомления во все субъекты Федерации. Внести в Госдуму его планируют, по одним данным, до окончания осенней сессии, по другим — не позже февраля, а вступить в силу он должен до 31.12.2012. Правда, как выяснилось, пока еще ни депутаты петербургского ЗакСа, ни депутаты ЗакСобрания Ленобласти с готовящимися изменениями не знакомы — более того, парламентарии о них даже не слышали. Неосведомленными оказались и муниципальные депутаты обоих субъектов Федерации, и руководители заинтересованных госпредприятий, и некоторые главы профильных комитетов.
«Я впервые слышу об этих изменениях, - отрезал председатель комитета по градостроительству и архитектуре Ленобласти Евгений Домрачев. - Поэтому комментировать не буду». «Мне ничего об этом неизвестно, - заявил руководитель управления лесами Ленинградской области Александр Ошкаев. - Ничего сказать не могу». В комитете по управлению государственным имуществом Санкт-Петербурге о законопроекте были осведомлены, но пообещали дать развернутый комментарий на следующей неделе.
Народные избранники оказались разговорчивее. «Мне трудно сейчас как-то его оценить, - признался «Фонтанке» Сергей Малков, зампредседателя комиссии ЗакСа по городскому хозяйству, землепользованию и застройке. - Я не знаком с законопроектом. Безусловно, если эти изменения будут приняты, то переводить земли из одной категории в другую станет значительно проще. Но вопрос ведь не в этом — самое главное, сможет ли существующая система эффективно управлять землей. Мы даем чиновнику возможность оперативно решать вопросы, но главное — как заставить его решать их с точки зрения интересов граждан?.. Я не верю в то, что система власти не сделает все для того, чтобы извлечь из этих новшеств максимум прибылей для себя лично», - пессимистично добавил он.
Депутат совета депутатов МО «Городское поселение Никольское» Тосненского района Ленинградской области Виталий Федоров сразу же сделал практический вывод: «В свете того, что рядом с моим домом планируют построить крупнейший в Европе мусорный полигон, я этими изменениями опечален. До сих пор теплилась надежда, что, поскольку на месте будущего строительства находятся леса первой категории, то будет сложнее его согласовать. Но если процедура упрощается, то, значит, надежды практически не остается».
Границы лесов Ленинградской области, поясняет Федоров и подтверждает Ошкаев, сейчас определены условно, поэтому при определении целевого использования земель их нетрудно изменить с учетом потребностей инвесторов. К слову, под ударом оказались и петербургские городские леса — их границы тоже не утверждены, несмотря на все усилия активистов Центра общественных экспертиз ЭКОМ. И как раз 10 ноября завершилась проверка эффективности использования земель Охтинского учебно-опытного лесхоза в Красногвардейском районе (Ржевский лесопарк), инициированная Федеральным агентством по управлению государственным имуществом — в состав комиссии входили и представители Фонда содействия развитию жилищного строительства. Проверка, результаты которой еще неизвестны, проводилась по распоряжению Минэкономразвития «найти в Петербурге земли под коттеджное строительство». В свете изменений в законодательстве ничто не помешает изменить или расширить целевое использование части лесопарка и передать участки под застройку.
Стоит отметить, что и попытка построить коттеджи на землях Павловской опытной станции оказалась возможной только потому, что, по Правилам землепользования и застройки, эти участки предназначены для жилищного строительства. Проект появления гостиницы в Лопухинском саду смог появиться только после того, как гостиничное строительство было прописано в перечне условно-разрешенных видов использования территории. Причина разворачивающегося в соседнем регионе, Ленинградской области, конфликта вокруг Сиверского лесопарка точно такая же - для части лесных участков установлен новый вид использования (жилищное строительство), и застройщик уже попытался приступить к вырубке деревьев. Интересно, что, по словам руководителя регионального отделения «Зеленого Креста» Юрия Шевчука, решение о переводе земель из категории рекреационных под ИЖС было принято местной администрацией.
Юристы полагают, что, принимая подобный закон, необходимо тщательно взвесить все «за» и «против» и просчитать последствия, к которым он может привести. «Вообще-то, система категории земель и должна определяться по схеме территориального планирования, - отмечает старший юрист практики по земельному праву, недвижимости и строительству «Пепеляев Групп» Юрий Халимовский. - Именно ради устойчивого планирования и был введен сложный порядок изменений категорий земли, чтобы органы госвласти знали, что происходит на территории, и могли контролировать процесс, а градостроительные планы должны были строиться с учетом назначения земель. Но в Градкодексе эти схемы так и не прижились, и у нас до сих пор тянется переходный период. Иными словами — все спецполномочия по корректировке категорий находятся в руках у чиновников, а отсюда — полная от них зависимость».
«Конечно, хорошо бы установить простой и понятный порядок перевода земель из категории в категорию, - добавляет Халимовский. - Но, с другой стороны, если полностью разрешить строить где угодно, то придется полностью поменять законодательство, в том числе и градостроительное. Кроме того, возникает много дополнительных вопросов: как быть с границами населенных пунктов, если в чистом поле можно будет воткнуть коттеджный поселок, где тогда будет проходить граница? Или другой пример: два соседа строят разные вещи - поселок и промышленное производство, и как им вместе уживаться?.. Если разрешить свободно выбирать виды использования, то конфликты не исключены», - считает он.
Кроме того, по мнению юриста, законопроект в его нынешнем виде противоречит самой идее устойчивого развития. «Несмотря ни на что, сельское хозяйство в стране все-таки еще есть, но если сельхозземли не будут отнесены к ценным, то у нас и дальше пойдет процесс сокращения сельхозугодий, а значит, о возрождении сельского хозяйства придется забыть. Да и потом возникает много экологических мотивов: например, куда люди денут с них почву? - комментирует Халимовский и заключает: - Такой законопроект — не меньшая революция, чем Декрет о земле 1917 года, потому что именно с того времени началась категоризация земли, которую предлагают отменить сейчас. Это называется "возврат в архаику" - либо регулирование использования земель спустится вниз, и с этим вопросом будут биться муниципальные образования, либо все будет отдано инвестору на откуп — он сам будет решать, как и что для него лучше». Впрочем, юрист тут же добавляет, что его мнение можно считать только предварительной оценкой — детально с документом он не знакомился.
Статистические данные можно посмотреть здесь.
Кира Обухова
Подготовленный Министерством регионального развития законопроект предлагает изменить статью 7 Земельного кодекса. Авторы предлагают упростить существующую сейчас систему разделения земель на категории — вместо существующих семи оставить три: водные, лесные и земли особо охраняемых природных территорий. Остальные же — сельскохозяйственные, поселений, промышленные, резервные предлагается упразднить.
Взамен предлагается установить 13 целевых зон использования земель (по схеме, аналогичной той, которая изложена в Правилах землепользования и застройки) - жилые, общественно-деловые, сельскохозяйственного назначения, рекреационные, объектов культурного наследия, специального назначения, промышленные, энергетики, транспорта, связи, обеспечения космической деятельности, обеспечения обороны и безопасности и резервные (то есть ни к чему не пригодные). Причем для одного и того же участка могут быть установлены одновременно несколько видов использования, и отныне владелец земли сам сможет решать, распахивать ли, к примеру, ему пашню или застраивать имеющееся поле многоквартирными домами, если оба этих действия разрешены.
По замыслу авторов законопроекта, такая схема должна существенно упростить жизнь девелоперов — сейчас перевод земли из одной категории в другую отнимает массу времени и обходится очень недешево. В итоге, отмечают аналитики рынка, огромное количество бывших сельскохозяйственных территорий, скупленных во время докризисного земельного бума попросту пустует, поскольку по закону на них нельзя построить даже коттеджный поселок. И предполагается, что новая законодательная инициатива в первую очередь должна обрадовать участников строительного рынка.
Правда, опрошенные «Фонтанкой» девелоперы восприняли инициативу Минрегионразвития довольно прохладно. «Я не вижу, что этот законопроект что-то меняет, - оценил изменения глава УК «Теорема» Игорь Водопьянов. - В Петербурге разрешения на строительство выдаются на основе их соответствия Генплану, поэтому с проблемами смены категорий земель сталкиваться приходится редко». «Возможно, это актуально для каких-то районов, которые еще живут по догенплановским временам», - заключает он.
«У меня двойственное отношение к этому законопроекту, - высказала свое мнение директор проекта «Невская ратуша» Ирина Анисимова. - С одной стороны, застройщикам он, конечно, существенно упростит жизнь, но с другой - может на каком-то этапе вызвать очень сильный хаос». «У нас очень много некадастрированной земли, - поясняет она. - Поэтому на этапе перехода будет серьезная путаница. В свое время, конечно, планировалось, что градостроительное законодательство будет увязано с земельным, но этого не произошло. И вначале, мне кажется, надо разобраться с земельным учетом, а потом уже упрощать схему».
«И градостроительную, и землеустроительную документацию подготовили далеко не все субъекты Федерации, - подтверждает директор регионального информационного центра «Свой дом» Марина Агеева. - Причем если о градпланах местные власти еще более или менее помнили, то о том, что надо учитывать и землю, попросту забыли». С ее точки зрения, сейчас куда важнее определиться с генеральными планами поселений и схемами территориального планирования земель, в которых и так будет прописано, где и что можно будет строить, - после этого вопрос о категориях отпадет сам собой.
Законопроект, как уверяют авторы, уже разослан для ознакомления во все субъекты Федерации. Внести в Госдуму его планируют, по одним данным, до окончания осенней сессии, по другим — не позже февраля, а вступить в силу он должен до 31.12.2012. Правда, как выяснилось, пока еще ни депутаты петербургского ЗакСа, ни депутаты ЗакСобрания Ленобласти с готовящимися изменениями не знакомы — более того, парламентарии о них даже не слышали. Неосведомленными оказались и муниципальные депутаты обоих субъектов Федерации, и руководители заинтересованных госпредприятий, и некоторые главы профильных комитетов.
«Я впервые слышу об этих изменениях, - отрезал председатель комитета по градостроительству и архитектуре Ленобласти Евгений Домрачев. - Поэтому комментировать не буду». «Мне ничего об этом неизвестно, - заявил руководитель управления лесами Ленинградской области Александр Ошкаев. - Ничего сказать не могу». В комитете по управлению государственным имуществом Санкт-Петербурге о законопроекте были осведомлены, но пообещали дать развернутый комментарий на следующей неделе.
Народные избранники оказались разговорчивее. «Мне трудно сейчас как-то его оценить, - признался «Фонтанке» Сергей Малков, зампредседателя комиссии ЗакСа по городскому хозяйству, землепользованию и застройке. - Я не знаком с законопроектом. Безусловно, если эти изменения будут приняты, то переводить земли из одной категории в другую станет значительно проще. Но вопрос ведь не в этом — самое главное, сможет ли существующая система эффективно управлять землей. Мы даем чиновнику возможность оперативно решать вопросы, но главное — как заставить его решать их с точки зрения интересов граждан?.. Я не верю в то, что система власти не сделает все для того, чтобы извлечь из этих новшеств максимум прибылей для себя лично», - пессимистично добавил он.
Депутат совета депутатов МО «Городское поселение Никольское» Тосненского района Ленинградской области Виталий Федоров сразу же сделал практический вывод: «В свете того, что рядом с моим домом планируют построить крупнейший в Европе мусорный полигон, я этими изменениями опечален. До сих пор теплилась надежда, что, поскольку на месте будущего строительства находятся леса первой категории, то будет сложнее его согласовать. Но если процедура упрощается, то, значит, надежды практически не остается».
Границы лесов Ленинградской области, поясняет Федоров и подтверждает Ошкаев, сейчас определены условно, поэтому при определении целевого использования земель их нетрудно изменить с учетом потребностей инвесторов. К слову, под ударом оказались и петербургские городские леса — их границы тоже не утверждены, несмотря на все усилия активистов Центра общественных экспертиз ЭКОМ. И как раз 10 ноября завершилась проверка эффективности использования земель Охтинского учебно-опытного лесхоза в Красногвардейском районе (Ржевский лесопарк), инициированная Федеральным агентством по управлению государственным имуществом — в состав комиссии входили и представители Фонда содействия развитию жилищного строительства. Проверка, результаты которой еще неизвестны, проводилась по распоряжению Минэкономразвития «найти в Петербурге земли под коттеджное строительство». В свете изменений в законодательстве ничто не помешает изменить или расширить целевое использование части лесопарка и передать участки под застройку.
Стоит отметить, что и попытка построить коттеджи на землях Павловской опытной станции оказалась возможной только потому, что, по Правилам землепользования и застройки, эти участки предназначены для жилищного строительства. Проект появления гостиницы в Лопухинском саду смог появиться только после того, как гостиничное строительство было прописано в перечне условно-разрешенных видов использования территории. Причина разворачивающегося в соседнем регионе, Ленинградской области, конфликта вокруг Сиверского лесопарка точно такая же - для части лесных участков установлен новый вид использования (жилищное строительство), и застройщик уже попытался приступить к вырубке деревьев. Интересно, что, по словам руководителя регионального отделения «Зеленого Креста» Юрия Шевчука, решение о переводе земель из категории рекреационных под ИЖС было принято местной администрацией.
Юристы полагают, что, принимая подобный закон, необходимо тщательно взвесить все «за» и «против» и просчитать последствия, к которым он может привести. «Вообще-то, система категории земель и должна определяться по схеме территориального планирования, - отмечает старший юрист практики по земельному праву, недвижимости и строительству «Пепеляев Групп» Юрий Халимовский. - Именно ради устойчивого планирования и был введен сложный порядок изменений категорий земли, чтобы органы госвласти знали, что происходит на территории, и могли контролировать процесс, а градостроительные планы должны были строиться с учетом назначения земель. Но в Градкодексе эти схемы так и не прижились, и у нас до сих пор тянется переходный период. Иными словами — все спецполномочия по корректировке категорий находятся в руках у чиновников, а отсюда — полная от них зависимость».
«Конечно, хорошо бы установить простой и понятный порядок перевода земель из категории в категорию, - добавляет Халимовский. - Но, с другой стороны, если полностью разрешить строить где угодно, то придется полностью поменять законодательство, в том числе и градостроительное. Кроме того, возникает много дополнительных вопросов: как быть с границами населенных пунктов, если в чистом поле можно будет воткнуть коттеджный поселок, где тогда будет проходить граница? Или другой пример: два соседа строят разные вещи - поселок и промышленное производство, и как им вместе уживаться?.. Если разрешить свободно выбирать виды использования, то конфликты не исключены», - считает он.
Кроме того, по мнению юриста, законопроект в его нынешнем виде противоречит самой идее устойчивого развития. «Несмотря ни на что, сельское хозяйство в стране все-таки еще есть, но если сельхозземли не будут отнесены к ценным, то у нас и дальше пойдет процесс сокращения сельхозугодий, а значит, о возрождении сельского хозяйства придется забыть. Да и потом возникает много экологических мотивов: например, куда люди денут с них почву? - комментирует Халимовский и заключает: - Такой законопроект — не меньшая революция, чем Декрет о земле 1917 года, потому что именно с того времени началась категоризация земли, которую предлагают отменить сейчас. Это называется "возврат в архаику" - либо регулирование использования земель спустится вниз, и с этим вопросом будут биться муниципальные образования, либо все будет отдано инвестору на откуп — он сам будет решать, как и что для него лучше». Впрочем, юрист тут же добавляет, что его мнение можно считать только предварительной оценкой — детально с документом он не знакомился.
Статистические данные можно посмотреть здесь.
Кира Обухова
Источник: