Упадут ли цены на недвижимость в ближайшее время?

В связи с финансовым кризисом назрел вопрос – что делать с недвижимостью? Не покупать, дождавшись обвала цен, как Пенелопа Одиссея? Или все-таки покупать, поддержав строительную отрасль в надежде, что та ответит взаимностью. Мнение экспертов на актуальную тему узнавал корреспондент журнала "Город 812".

Холодная осень 2008-го

Обычно летом рынок недвижимости стагнирует (этим словом называют риэлторы обычное загнивание, связанное с отсутствием спроса), а в сентябре оживляется, и цены начинают расти. Так было последние лет десять подряд. В сентябре 2008-го традиционного осеннего скачка не произошло. Средняя цена на квадратный метр на первичном и вторичном рынках Петербурга за сентябрь выросла чуть более, чем на 1% (по данным АН «Бекар») или на 2 - 3% (по данным Агентства развития и исследований в недвижимости», и установилась к концу месяца на уровне 109 тысяч рублей за квадратный метр в готовых домах и 93 тысячи рублей за квадратный метр в строящихся домах.

- Фактически роста цен не произошло, поскольку большинство строителей предоставляли скидки на те же 2 - 3%, - рассказывает Владимир Спарак, заместитель генерального директора АРИН.

- Кризис ликвидности добрался и до квартир: то, что раньше хоть как-то покупалось, теперь не покупается вообще, - комментирует заместитель директора АН «Бекар» Николай Лавров. - На данном этапе практически не покупают элитное жилье, потому что богатые люди покупали его в кредит, а кредитов такого размера сейчас не дают. Спрос со стороны среднего класса и бедных упал, потому что эти люди разумно выжидают, но с рынка совсем не уходят - не уходят те, кому нужно купить жилье сейчас. И в основном это обмены. С марта до сегодняшнего момента спрос упал, по нашим подсчетам, на 70%.
Собственно говоря, падение цен уже началось. Но местами.

- В сентябре увеличилась разница между рекламной ценой и реальными продажами, - рассказывает Владимир Спарак. – Так, на месте в большинстве случаев можно было получить скидку на 2 - 3% на вторичном рынке и до 30% на первичном рынке жилья. Особенно это касалось 3-комнатных квартир.

- Если бы не было банковского кризиса, цена бы выросла до конца года еще на 10%, - рассказывает Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН. - В связи с тем, что в настоящий момент ужесточились условия ипотечного кредитования, то около 20 – 30% потенциальных покупателей не смогут приобрести жилье в ближайшее время. Рост цен сейчас приостановится. А застройщики неофициально готовы снижать цены до 30% в строящихся домах.

Как будет дальше развиваться ситуация? Мы попытались подсчитать число факторов в пользу дальнейшего спада цен и в пользу роста и взвесить каждый из них.

Из-за чего цены будут расти

В пользу роста цен мы насчитали 3 фактора.

1. Замедление строительства.

- Снижение темпов ввода не приведет к настолько серьезному падению предложения, чтобы это могло поднять цены, - считает заместитель директора АН «Бекар» Николай Лавров. - Здесь зависимость, скорее, обратная: снижение спроса и стагнация цен привели к снижению темпов ввода жилья.

- Из-за кризиса и ужесточения условий кредитования сокращение спроса будет больше, чем сокращение предложения в этом году, - согласна с коллегой Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН

2. Дефицит земельных участков.

- В городе дефицит участков очень высокий, - говорит Вячеслав Семененко, члена совета директоров холдинга Setl Group. - В целом стоимость земли настолько выросла за последнее время, что нельзя не понимать того давления, которое она оказывает на себестоимость квадратного метра и как влияет на конечную стоимость продаж.

- Дефицита земельных участков в Петербурге на настоящий момент нет, потому что лишь избранные застройщики, у которых осталось много наличных денег, выкупают сейчас участки по невысоким ценам, пользуясь ситуацией, - считает Николай Лавров. - Сейчас вкладываются в пятна только те, кто планирует за счет этого после кризиса выйти на передовую.

3. Отложенный спрос.

Есть такая версия – несмотря на падение акций на Нью-Йоркской бирже, у петербургских учителей, профессоров, белых и синих воротничков деньги все равно есть, и вот они выждут немного и бросятся скупать квартиры. И тут-то цены взлетят до небес. Хотя мне почему-то кажется, что отложенный спрос – это миф.

- Отложенный спрос не миф, - говорит Николай Лавров. - Сейчас налицо отложенный спрос двух видов: краткосрочный и долгосрочный. Краткосрочный – это люди, которые решили подождать, пока рынок обретет более четкие перспективы: цены упадут или не упадут. Этот спрос может реализоваться уже через 1 - 2 месяца. Долгосрочный – это люди, которые сознательно приостановили сделки, вынули свои деньги из недвижимости с тем, чтобы вернуться на рынок после окончания кризиса. Такой спрос реализуется, когда кризис и его последствия завершатся, через год-два.

- Ни в коем случае не миф, - считает Екатерина Марковец. - Наш российский народ больше, чем другие, склонен к совместной панике или, наоборот, к совместному ажиотажу. Мало людей, которые планируют свою инвестиционную стратегию на несколько лет вперед. В основном люди на растущем рынке начинают все судорожно покупать, а на падающем - пытаются скинуть то, что есть. И не покупают и ждут, пока еще цены не упадут. Когда была стагнация в 2004 – 2005 годах, застройщики терпеливо выжидали и снижения цен не было. А сейчас, учитывая то, что мы входим в период затяжной депрессии, возможно небольшое понижение цен. Но как только наступит точка перелома (цены понизятся, и отложенный спрос начнет работать), опять начнется бурный рост.

Почему цены будут падать

В пользу падения цен мы обнаружили 8 факторов:

1. Кризис спроса (рост ставок по ипотеке, крах рынка ценных бумаг - были люди, которые пытались накопить на квартиру, играя на бирже, общее обеднение населения – из-за кризиса зарплаты сократят, а это скажется и на ценах на недвижимость).

На это уважаемые эксперты сказали, что доля ипотечного кредитования не настолько существенна, чтобы оказывать влияние на строительный рынок. Раньше она не превышала 20%, сейчас сократилась до 15 - 17%, возможно, сократится вообще до 10%, но этого недостаточно, чтобы кардинально изменить ситуацию со спросом.

Люди, играющие на бирже, и люди, вкладывающие средства в недвижимость, - это разные люди. Зарплаты и цены на жилье давно уже никак не связаны.

- Богатые жилье покупают на кредиты, а не на зарплату, - поясняет Николай Лавров. - Бедные покупают дешевое жилье в кредит после очень длительных накоплений. А самое дешевое жилье покупается в основном государством при расселении коммуналок.

2. Скидки на жилье от строителей, обезумевших от неликвидности.

Эксперты с этим согласны. Уже сегодня можно наблюдать то, что девелоперы скрыто снижают стоимость метра.

3. Возможное появление строителей класса «лоу-кост», по аналогии с авиакомпаниями-дискаунтерами.

- Безусловно, появятся демпингующие девелоперы, которые будут строить жилье на окраине из дешевой панели. И это будет востребовано. Люди ждут такого предложения, - соглашается Екатерина Марковец.

4. Перекос в структуре предложения (сегодня в уже построенных новых домах больше всего предлагается 3-х комнатных квартир, а наибольшим спросом пользуются 1 - 2-комнатные).

Да, говорят эксперты, из-за залежей «трешек», придется снижать или сдерживать цены и на популярные 1 – 2-комнатные квартиры, но к 2015 году «трешки» станут самыми востребованными.

5. Увеличение выставленных на продажу объектов.

Да, выброшенное на рынок в сентябре жилье, конечно, увеличит предложение, но не слишком.

Для тех редких людей, которым лень все это взвешивать и подсчитывать, дадим ряд готовых прогнозов.

Сергей Козлов, директор АН «Бекар»:
- На настоящий момент рыночных предпосылок для увеличения/снижения цен нет. Потенциальный спрос остался на прежнем уровне, но люди выжидают (они ждут, вдруг будет падение цен). Когда они поймут, что падения цен не будет, то все равно купят квартиру. Таким образом, речь идет о спекулятивном снижении спроса. Вместе с тем сегодня наблюдается резкая дестабилизация рынка: СМИ горячо обсуждают кризис, провоцируя метания потребителей. Поэтому при отсутствии рыночных предпосылок для изменения цен, на рынок может оказать влияние психологический фактор. В самом худшем случае цены могут снизиться на 10 - 20%, не более. Для более серьезного падения нет даже психологических предпосылок. Однако даже такой сценарий маловероятен.

Вячеслав Семененко, член совета директоров холдинга Setl Group (бывшая «Петербургская недвижимость»):
- В ближайшее время существенных ценовых скачков не ожидается. Однако в дальнейшем, когда предложение на рынке сократится, рост цен может быть опять очень существенным. Ждать не стоит точно. В ответ на выжидательную позицию покупателей застройщики будут лимитировать предложение, отсрочивая вывод на рынок новых проектов. Как результат предложение сократится, и потом, когда отложенный спрос начнет реализовываться, цены вновь резко устремятся вверх. Поэтому лучшего периода для приобретения жилья, чем сейчас, и не придумать.

Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН:
- Изначально в 2008 году прогнозировался рост до 35%, в 2009-м – около 20%, в 2010 году с вводом крупных проектов цены должны были стабилизироваться. Но финансовый кризис внес свои коррективы, многие проекты приостановлены, застройщики бросили все силы на завершение строящихся объектов. Поэтому в 2008 году рост цен остановится и даже возможно их снижение на 10 - 20%. В 2009 году начнет действовать отложенный спрос, а в 2010 году будет дефицит предложения. Скорее всего, кризис сделает развитие рынка скачкообразным. Серьезное падение цен у нас может быть только в том случае, если Россия войдет в затяжной кризис. Других причин к стагнации нет. Потребность в жилье существенно превышает предложение. Поэтому в начале 2010 г. будет очередной скачок цен на 30%, а потом пойдет плавный рост.

Алексей Орешкин