С 2014 года вступают поправки в Налоговый кодекс, по которым налог на имущество для собственников торговых центров, офисных зданий и ресторанов повышается в несколько раз. Такой закон в начале ноября подписал Владимир Путин. Затраты для крупных собственников торговых и офисных площадей - «Адаманта», холдинга «Империя», X5 Retail Group, ГК «Дикси» - могут вырасти в сотни миллионов рублей. Это, в свою очередь, может привести к росту арендных ставок, цен в розничных магазинах и новой волне исков собственников к Росреестру, считают эксперты.
Согласно подписанному Путиным документу, со следующего года налог на торговые, офисные здания и помещения, объекты общественного питания и бытового обслуживания, а также собственность организаций, зарегистрированных за рубежом, будет считаться по кадастровой, а не по балансовой стоимости. Это может привести к росту налога для некоторых компаний в десятки раз, считают эксперты.
Собственников приблизят к рынку
В Петербурге новая система исчисления налогов начнет действовать в 2015 году. Для ее запуска необходимо принять региональный закон, который установит ставку налогообложения. Предельные значения определены в федеральном центре: в 2014 году налог может составить не более 1 % кадастровой стоимости, в 2015 году — не более 1,5 %, а в 2016 году и далее - 2 %. На региональном уровне комитет имеет право уменьшать налоговую ставку, к примеру в 2015 году она может составить 1 %, а не 1,5 %, сообщили в пресс-службе КЗР.
Пока что ежегодно в Петербурге взимается 2,2 % от балансовой стоимости коммерческой недвижимости. Это наивысшая ставка, определенная федеральным законодательством. Как правило, балансовая стоимость значительно отличается от рыночной. Она не индексируется вместе с рыночным ростом цен, а фиксируется на момент постройки, реконструкции или оценки актива. А затем только снижается с учетом коэффициента амортизации.
Исправить это упущение решили федеральные законодатели. Для этого они решили привязать налог на недвижимость к кадастровой стоимости объектов, максимально приближенной к рыночной. В Петербурге соответствующая оценка собственности была проведена во второй половине 2012 года Городским управлением инвентаризации и оценки недвижимости (ГУП ГУИОН). В январе 2013 года она была утверждена приказом комитета по земельным ресурсам (КЗР). «Кадастровая стоимость оцененных объектов не включает стоимость земельного участка. Ее величина в первую очередь зависит от качеств строения – их функционального использования, площади, года постройки, материала стен, этажности и других характеристик», - поясняет Александр Зленко, генеральный директор ГУП ГУИОН.
Многоразовый рост
В настоящий момент собственники платят налог на имущество, исходя из его балансовой стоимости. Каждый год она снижается на величину износа здания, в зависимости от расчетного срока его службы. Соответственно, чем старше здание - тем ниже налог. При этом балансовая стоимость не имеет отношения ни к реальной стоимости здания, ни к фактическому состоянию его конструкций. Это величина, которую не указывают в публичной отчетности. Она проходит лишь по бухгалтерским книгам. При этом, как правило, компании стараются не раскрывать эти данные. «Мы пока не можем привести разницу в балансовой и кадастровой стоимости наших объектов», - сообщили «Фонтанке» в холдинге «Адамант». По данным Colliers International, на долю этой компании приходится около 26 % площадей в торговых центрах Петербурга. Не оценивали перспективное увеличение налога и в «АйБи Групп», Fort Group, Jensen Group, Stockmann.
Впрочем, примерное представление о будущем увеличении налога можно получить и по разнице инвентаризационной и кадастровой стоимости. Инвентаризационная оценка - это стоимость здания на момент его ввода в эксплуатацию. И для новых строений она наиболее близка к балансовой стоимости.
К примеру, инвентаризационная стоимость здания «Стокманна» на Невском проспекте, 114 - 116, составляет 1,15 млрд рублей. Кадастровая - 3,3 млрд. Разница - около 3 раз. Это означает, что если сейчас компания платит в год около 25 млн рублей налога на имущество, то с переходом на новую систему налогообложения сумма налога будет составлять около 33 млн (1 % от кадастровой стоимости), а в перспективе - и 66 млн рублей (2 %).
Налог на имущество для ООО «Меркури», собственника Дома ленинградской торговли на Большой Конюшенной, 21 - 23, может увеличиться до 4 раз. Инвентаризационная стоимость здания – 180,6 млн рублей. Кадастровая - около 700 млн рублей. А это значит, что в зависимости от установленной ставки компания должна будет платить ежегодно 7 - 14 млн рублей налога. Для новых зданий, расположенных на окраинах или за пределами исторического центра, увеличение налога окажется менее значительным. К примеру, разница в инвентаризационной и кадастровой стоимости здания ТРК «Лиговъ» у станции метро «Обводный канал» составляет около 2 раз. После введения новой системы налога собственник - холдинг «Адамант» будет платить ежегодно 12 - 24 млн рублей. Для более старых зданий налог увеличится значительнее. К примеру, налогооблагаемая база бизнес-центра «Бекар» одноименной компании на Большом Сампсониевском проспекте, 61, реконструированного из фабрики-кухни в 1998 году, возрастет почти в 4 раза, сообщили в NAI Becar.
Хотя не исключено, что для некоторых объектов налог может и снизиться. К примеру, кадастровая стоимость бизнес-центра «Сенатор» класса «А» на улице Профессора Попова, 37в, введенного в эксплуатацию в этом году, - ниже инвентаризационной. Стоимость составляет 694,6 и 582 млн рублей соответственно. «Изменение налогового законодательства также может привести к снижению налоговой нагрузки у тех собственников, которые недавно приобрели недвижимость и поставили ее на баланс по цене сделки, что теоретически должно находиться на уровне кадастровой стоимости. Таким образом, для данных собственников налоговая нагрузка в первый год будет снижена до 1 %. С 2015 года - 1,5 %, и с 2016 года и далее она составит 2 %, что даже ниже текущего уровня в 2,2 %», - говорит Кирилл Акиньшин, руководитель отдела консалтинга и оценки компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
Собственников, чья недвижимость зарегистрирована на иностранные компании, также ждет повышение. Пока что налог на имущество с них взимается, исходя из инвентаризационной стоимости. Будет — также по кадастровой. По данным ГУП ГУИОН, значительнее всего эта разница - для зданий и помещений, используемых под рестораны, — 2,9 раза. Для торгово-офисных комплексов разница в инвентаризационной и кадастровой стоимости — 2,5 раза, для рынков и административных зданий — 2,1 раза, для кафе — 2 раза. Средняя стоимость квадратного метра в торговых помещениях колеблется от 20,4 тысячи рублей в Курортном районе до 35,7 - в Центральном. Также в числе самых дорогих — Василеостровский, Адмиралтейский, Московский, Петроградский. Средняя кадастровая стоимость офисных помещений - от 23,7 тысячи рублей в Калининском до 32,7 в Петроградском районе.
Сплошное налогообложение
По данным комитета финансов, в 2012 году по статье "налог на имущество организаций" в городской бюджет поступило около 25 млрд рублей. В этом году, по данным на 1 октября, компании заплатили уже 21,2 млрд рублей. Планируется собрать 28 млрд. При этом, на сколько увеличатся доходы бюджета в результате изменения налогового законодательства, оценить просто невозможно. Дело в том, что разница между балансовой и кадастровой стоимостью для каждого объекта индивидуальна. «Повышение налога отразится на всех игроках бизнеса, выплаты увеличатся в разы, для отдельных проектов возможно повышение в 10 и более раз», - оценивает Александр Веселов, директор по развитию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
То, как повышение налога отразится на работе компаний, также оценить сложно. Востребованные объекты смогут поднять арендные ставки для арендаторов площадей — компаний и магазинов, а также розничные цены для продуктовых сетей. «Однако таких на рынке единицы, большинство же будут вынуждены сократить издержки во избежание повышения ставок, которое может оказаться критичным для арендаторов», - считает Александр Веселов. Это, в свою очередь, отразится на конкуренции. И, возможно, торговые центры, соревнующиеся за арендаторов с крупными объектами - например ТЦ «Галерея», - даже получат преимущество, полагает управляющий директор «АйБи Групп» Юрий Борисов.
Второе возможное следствие корректировки закона — новая волна исков от компаний к Росреестру и комитету по земельным ресурсам. «Будущее влияние нового закона на рынок, по всей видимости, будет состоять также в том, что собственники будут пытаться оспаривать кадастровую стоимость объекта», - считает Дмитрий Козунов, директор по развитию департамента оценки Colliers International в Санкт-Петербурге. Напомним, в 2012 году в Арбитражный суд обратилось около 180 петербургских предприятий, недовольных повышением налога на землю, в том числе автозаводы Toyota и Hyundai, Императорский фарфоровый завод, ОАО «Метрострой». С крупнейшими компаниями Смольный пошел на мировую, сделав «скидку» кадастровой стоимости на 20 %.
Впрочем, с 2015 года налог вырастет не только на коммерческую недвижимость. Тем же приказом КЗР от 15 января 2013 года об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в Санкт-Петербурге была определена и новая кадастровая стоимость жилья. С 2015 года налог на квартиры вырастет как минимум на 50 %.