Намерения компании «Главстрой-СПб» построить рядом с Балтийским вокзалом жилье эконом-класса вместо обещанных ранее офисов класса «А» участников рынка не удивили. Правда, возведение жилого квартала на улице Шкапина едва ли целесообразно. Эксперты полагают, что бывший «стратегический инвестор» решил поменять статус — теперь он будет подрядчиком у города.
Компания «Главстрой СПб» отказалась от идеи построить деловой квартал за Обводным каналом. Вместо 320 тысяч квадратных метров офисов класса А девелопер построит более 50 тысяч квадратных метров жилья эконом-класса. На остальной территории предусмотрена возможность строительства офисов. Такая концепция вызывает у экспертов основательные сомнения.
Участники рынка вполне понимают мотивы инвестора и находят их вполне здравыми. «Решение о реконцепции проекта - разумный шаг в сложившихся условиях. Жилье на этом участке, безусловно, будет востребовано», - считает Олег Пашин, заместитель генерального директора Центра развития проектов «Петербургская недвижимость». «Решения «Главстроя» вполне оправдано, - продолжает Игорь Горский, управляющий партнер АРИН. - Единственное, что сейчас продается – это жилье эконом-класса. В сторону подобного реконцепта склоняет и государственная политика в строительной сфере. Строительство жилья может обеспечить стройкомпании и гарантии государства в плане кредитования, и оптового покупателя недвижимости». «Офисы не будут востребованы еще минимум 2-3 года», - предсказывает он.
Но сама идея вызывает сомнения даже у тех, кто ее одобряет. «Успешность проекта во-многом будет зависеть от деталей, от того, насколько качественно будут проработаны проектные, планировочные решения», - предупреждает Пашин. «Главное, не повторять ошибок прошлого и не строить «муравейники». Важно решать проблему жилья, но не так, чтобы через 10-15 лет город посреди обновляющегося района деловой застройки, который там запланирован, получил новый квартал «хрущевок» или «брежневок», - предупреждает Горский.
Однако, по мнению ряда экспертов, существующая концепция предполагает появление именно тех «муравейников», от которых предостерегают в АРИН. «Участок в районе улиц Шкапина и Розенштейна на данный момент очень мало пригоден для жилья, - считает Илья Логинов, директор по маркетингу компании «Мир недвижимости». - Вокруг нет необходимой инфраструктуры: школ, детских садов, сервисных учреждений. Все это придется создавать заново». По его подсчетам, для того, чтобы оправдать затраты на строительство инфраструктуры, жилья должно быть достаточно много - не менее 150 000 квадратных метров, то есть в три раза больше, чем планирует инвестор. Согласна с Логиновым и Ирина Соснова, директор департамента консалтинга GVA Sawyer в Санкт-Петербурге: «Для 50-60 тысяч квадратных метров жилья потребуется строительство школы и детского сада, а где они будут расположены - пока не известно».
По мнению Ирины Солоновой, естественная логика развития проекта приведет к тому, что на территории, которую город пытается реанимировать, появится жилые дома не очень высокого качества. «Если создать на данной площадке 50-60 тыс. квадратных метров жилья эконом-класса, то продавать его придется по самым низким ценам из возможных - ведь окружающая застройка крайне низкого качества. По всей видимости, застройщик будет пытаться «вытянуть» максимальную высоту и плотность, сэкономить на проекте в сторону максимального удешевления», - рассуждает она.
Удивляют эксперта и намерения инвестора «добавить» в квартал деловую функцию. «Как потом с недорогим жильем будут соседствовать офисы - это вопрос. Ведь изначально предполагалось, что это будут помещения класса А или В», - напоминает Солонова. - В течение ближайших 5-10 лет преобразование Обводного канала в полноценную зону класса В неизбежно, и дешевая жилая застройка будет выбиваться из общей концепции развития территории». «Развитие депрессивной зоны вдоль Обводного канала должна производиться комплексно, с учетом влияния конкретного проекта на всю окружающую территорию». - считает эксперт.
Но дефицитом социальных и сервисных учреждений проблемы квартала не исчерпываются. «Участок зажат между промзонами и магистралями, перегруженными грузовым транспортом, соответственно возникают проблемы с экологией, которые «малыми затратами» разрешить не удастся», -- напоминает Логинов. «Полноценная зеленая зона, некий мини-парк, могли бы помочь частично скомпенсировать депрессивность территории, но глубина квартала — около 80 метров. Озеленить его будет довольно сложно», - замечает Логинов.
Напомним, квартал для инвестора город начал освобождать в 2005 году. На территории около 6 га было снесено около 50 зданий, признанных аварийными. На расселение 558 квартир (из них 175 - коммуналки) бюджет Петербурга потратил 309,9 миллиона рублей. Еще 240 миллионов рублей пошло на снос зданий.
«Главстрою» участок в инвестиционное пользование достался на торгах в декабре 2007 года. За право аренды Шкапина-Розенштейна компания Олега Дерипаски предложила 701 миллион рублей, при начальной цене 561 миллион. Объем инвестиций в проект строительства бизнес-квартала на месте депрессивного района оценивался в 300 миллионов долларов. Компания планировала построить около 400 тысяч квадратных метров офисов и подземный паркинг на 100 тысяч квадратных метров.
В конце прошлого года инвестор заявил о приостановке реализации проекта. Как отмечал гендиректор «Главстрой СПб» Игорь Евтушевский, территория, переданная инвестору, оказалась не полностью освобождена от пользователей. В декабре 2008 года инвестор выступил с предложением открыть на месте снесенных зданий мелкооптовый рынок, но в Смольном этот проект понимания не встретил. В мае 2009 года застройщик выдвинул еще одну инициативу — организовать в квартале автостоянку.
Последнее намерение «Главстроя» - строить дешевое жилье, участники рынка объясняют вполне прозаическими причинами. По слухам, циркулирующим на рынке, у «стратегического инвестора» существует договоренность со Смольным — квартиры в новых домах будет выкупать город. Таким образом, компания, как отмечают девелоперы, фактически переходит из разряда инвесторов в категорию подрядчиков.
Елена Алексеева
Компания «Главстрой СПб» отказалась от идеи построить деловой квартал за Обводным каналом. Вместо 320 тысяч квадратных метров офисов класса А девелопер построит более 50 тысяч квадратных метров жилья эконом-класса. На остальной территории предусмотрена возможность строительства офисов. Такая концепция вызывает у экспертов основательные сомнения.
Участники рынка вполне понимают мотивы инвестора и находят их вполне здравыми. «Решение о реконцепции проекта - разумный шаг в сложившихся условиях. Жилье на этом участке, безусловно, будет востребовано», - считает Олег Пашин, заместитель генерального директора Центра развития проектов «Петербургская недвижимость». «Решения «Главстроя» вполне оправдано, - продолжает Игорь Горский, управляющий партнер АРИН. - Единственное, что сейчас продается – это жилье эконом-класса. В сторону подобного реконцепта склоняет и государственная политика в строительной сфере. Строительство жилья может обеспечить стройкомпании и гарантии государства в плане кредитования, и оптового покупателя недвижимости». «Офисы не будут востребованы еще минимум 2-3 года», - предсказывает он.
Но сама идея вызывает сомнения даже у тех, кто ее одобряет. «Успешность проекта во-многом будет зависеть от деталей, от того, насколько качественно будут проработаны проектные, планировочные решения», - предупреждает Пашин. «Главное, не повторять ошибок прошлого и не строить «муравейники». Важно решать проблему жилья, но не так, чтобы через 10-15 лет город посреди обновляющегося района деловой застройки, который там запланирован, получил новый квартал «хрущевок» или «брежневок», - предупреждает Горский.
Однако, по мнению ряда экспертов, существующая концепция предполагает появление именно тех «муравейников», от которых предостерегают в АРИН. «Участок в районе улиц Шкапина и Розенштейна на данный момент очень мало пригоден для жилья, - считает Илья Логинов, директор по маркетингу компании «Мир недвижимости». - Вокруг нет необходимой инфраструктуры: школ, детских садов, сервисных учреждений. Все это придется создавать заново». По его подсчетам, для того, чтобы оправдать затраты на строительство инфраструктуры, жилья должно быть достаточно много - не менее 150 000 квадратных метров, то есть в три раза больше, чем планирует инвестор. Согласна с Логиновым и Ирина Соснова, директор департамента консалтинга GVA Sawyer в Санкт-Петербурге: «Для 50-60 тысяч квадратных метров жилья потребуется строительство школы и детского сада, а где они будут расположены - пока не известно».
По мнению Ирины Солоновой, естественная логика развития проекта приведет к тому, что на территории, которую город пытается реанимировать, появится жилые дома не очень высокого качества. «Если создать на данной площадке 50-60 тыс. квадратных метров жилья эконом-класса, то продавать его придется по самым низким ценам из возможных - ведь окружающая застройка крайне низкого качества. По всей видимости, застройщик будет пытаться «вытянуть» максимальную высоту и плотность, сэкономить на проекте в сторону максимального удешевления», - рассуждает она.
Удивляют эксперта и намерения инвестора «добавить» в квартал деловую функцию. «Как потом с недорогим жильем будут соседствовать офисы - это вопрос. Ведь изначально предполагалось, что это будут помещения класса А или В», - напоминает Солонова. - В течение ближайших 5-10 лет преобразование Обводного канала в полноценную зону класса В неизбежно, и дешевая жилая застройка будет выбиваться из общей концепции развития территории». «Развитие депрессивной зоны вдоль Обводного канала должна производиться комплексно, с учетом влияния конкретного проекта на всю окружающую территорию». - считает эксперт.
Но дефицитом социальных и сервисных учреждений проблемы квартала не исчерпываются. «Участок зажат между промзонами и магистралями, перегруженными грузовым транспортом, соответственно возникают проблемы с экологией, которые «малыми затратами» разрешить не удастся», -- напоминает Логинов. «Полноценная зеленая зона, некий мини-парк, могли бы помочь частично скомпенсировать депрессивность территории, но глубина квартала — около 80 метров. Озеленить его будет довольно сложно», - замечает Логинов.
Напомним, квартал для инвестора город начал освобождать в 2005 году. На территории около 6 га было снесено около 50 зданий, признанных аварийными. На расселение 558 квартир (из них 175 - коммуналки) бюджет Петербурга потратил 309,9 миллиона рублей. Еще 240 миллионов рублей пошло на снос зданий.
«Главстрою» участок в инвестиционное пользование достался на торгах в декабре 2007 года. За право аренды Шкапина-Розенштейна компания Олега Дерипаски предложила 701 миллион рублей, при начальной цене 561 миллион. Объем инвестиций в проект строительства бизнес-квартала на месте депрессивного района оценивался в 300 миллионов долларов. Компания планировала построить около 400 тысяч квадратных метров офисов и подземный паркинг на 100 тысяч квадратных метров.
В конце прошлого года инвестор заявил о приостановке реализации проекта. Как отмечал гендиректор «Главстрой СПб» Игорь Евтушевский, территория, переданная инвестору, оказалась не полностью освобождена от пользователей. В декабре 2008 года инвестор выступил с предложением открыть на месте снесенных зданий мелкооптовый рынок, но в Смольном этот проект понимания не встретил. В мае 2009 года застройщик выдвинул еще одну инициативу — организовать в квартале автостоянку.
Последнее намерение «Главстроя» - строить дешевое жилье, участники рынка объясняют вполне прозаическими причинами. По слухам, циркулирующим на рынке, у «стратегического инвестора» существует договоренность со Смольным — квартиры в новых домах будет выкупать город. Таким образом, компания, как отмечают девелоперы, фактически переходит из разряда инвесторов в категорию подрядчиков.
Елена Алексеева
Источник: "Квадрат.ру"