Кризис и вызванный им обвал рубля сделали рынок жилой недвижимости Петербурга динамичным и труднопредсказуемым. Что в действительности происходило на нем в последние месяцы, чего нам ждать в дальнейшем? На эти и другие вопросы отвечают девелоперы и эксперты – участники круглого стола в журнале «Город 812».
Участники круглого стола:
Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург»
Алексей Гусев, коммерческий директор «Главстрой-СПб»
Дмитрий Малеванный, ведущий маркетолог-аналитик ГК «РосСтройИнвест»
Андрей Тетыш, президент ГК АРИН
Игорь Хабаров, генеральный директор ТИН Групп/ГК «Полис»
– Насколько велик был ажиотажный спрос на рынке жилья накануне Нового года? Что покупали?
Гусев. В декабре 2014 года в проектах «Главстрой-СПб» спрос вырос на 30%, по итогам месяца было заключено 958 сделок (для сравнения: средние ежемесячные показатели – 500–600 договоров). Наибольшим спросом пользовалось жилье в проектах эконом-класса. Быстрее всего покупатели разбирали студии и однокомнатные квартиры.
Гуртовая. Повышение спроса затронуло объекты во всех сегментах – мы видели это по росту продаж квартир в наших комплексах и комфорт-класса, и бизнес-класса, и элитного уровня.
Тетыш. Отмечу, что именно нестабильность рубля и ажиотажный спрос лишили покупателей квартир на первичном рынке жилья традиционных предновогодних скидок. Вместо ожидаемого снижения, цена квадратного метра в декабре показала рост, составив 99,7 тыс. руб. по итогам последнего месяца 2014 года.
– Что происходит на рынке в начале 2015 года?
Хабаров. Сегодня первичный рынок жилья, если мы говорим о сильных устойчивых компаниях, существует в спокойном штатном режиме. Темпы реализации строящихся объектов не менялись. Строительство – консервативный сектор экономики, к тому же мало зависящий от импорта, поэтому ослабление рубля не оказывает на него заметного влияния. В нынешних условиях покупка жилья в новостройке от надежного застройщика остается предпочтительным способом вложения средств, поскольку проекты таких компаний будут реализованы в намеченные сроки, а увеличение стоимости квартир неизбежно по мере приближения к сдаче.
Гусев. В начале 2015 года, на фоне беспрецедентного декабря, количество сделок сократилось, но не критично. Сегодня мы видим динамику спроса, соответствующую традиционному, не ажиотажному году. Безусловно, отток покупателей будет. В первую очередь сокращение спроса коснется комфорт- и бизнес-класса, но и в масс-маркете ожидается коррекция. Если ориентироваться на прошлый кризис, то речь идет примерно о 30%. Прежде всего, из-за снижения доступности ипотеки. В прошлом году в проектах компании 48% продаж совершалось с привлечением банковских займов. Сегодня доля ипотечных сделок сократилась до 30–32%. Наши клиенты довольно чувствительны к сокращению реальных доходов: они покупают квартиры буквально на сэкономленные деньги. А сегодня им экономить нечего – расходы на поддержание жизни растут.
Тетыш. По состоянию на конец января покупательский ажиотаж на рынке жилой недвижимости сошел на нет. И прежде всего это коснулось жилья комфорт-класса. Сегодня рынок в состоянии анамнеза и ожидания. Все, у кого были деньги, потратили их в декабре. Безусловно, никуда не денется человек, которому остро нужно жилье для нужд собственной семьи. Такой покупатель на рынке не закончится ни в какой кризис. Он возьмет недорогое жилье, но будет думать еще пару месяцев.
Для населения стали значительно менее доступны кредиты на приобретение жилья. Доля ипотечных сделок уже уменьшилась, и на первичном рынке в качестве наиболее эффективного инструмента стимулирования продаж теперь называется рассрочка от застройщика. Однако я бы не стал переоценивать ее эффект в части стимулирования спроса.
Гуртовая. Достаточно высокий и устойчивый спрос сохраняется и в начале 2015 года. Поведение покупателей стало менее паническим. Но люди при этом прекрасно осознают, что несмотря на рассуждения о предстоящем будто бы падении цен они будут повышаться. Это очевидно, поскольку себестоимость будет расти у всех застройщиков – сейчас нет ни одной составляющей строительного процесса, которая могла бы дешеветь, можно ожидать только роста стоимости, учитывая все факторы: скажем, все подрядчики и поставщики, стремясь снизить свои риски, закладывают при заключении договоров рост цен на продукцию и услуги, ориентируясь на дальнейшее ухудшение ситуации в экономике. Цены на строящееся жилье будут расти – это неизбежно.
– Как сейчас ведут себя цены на первичном рынке?
Тетыш. В первом квартале 2015 года мы наблюдаем повышенную цену объектов недвижимости при чуть меньших объемах продаж. В целом в среднем по рынку цены на самые доступные квартиры подросли достаточно заметно, тысяч на 200–300.
Гуртовая. Цены на строящееся жилье в целом на рынке начали расти вслед за увеличением себестоимости, и эта тенденция будет только усиливаться. Покупателям поэтому нужно с особой осторожностью относиться к предложениям застройщиков, которые вдруг значительно и «эффектно» снижают цены: для клиентов это должно быть сигналом очень больших рисков! Высока вероятность того, что застройщик, предлагающий квартиры по явно заниженным ценам, уже испытывает серьезные проблемы и пытается получить хоть какой-то денежный поток. Соблазняться низкими ценами при покупке жилья очень опасно!
– Хватит ли у людей денег купить все, что вы уже построили?
Малеванный. На рынке, который успел более-менее успокоиться после ажиотажа последних месяцев 2014 года, вполне закономерно нарастает такое явление, как дифференциация спроса. Это означает, что востребованы покупателями будут в первую очередь проекты с продуманной концепцией, выверенными архитектурно-планировочными и инженерно-техническими решениями. На первом месте для нас – формирование качественной жилой среды, и это позволяет нам оптимистично оценивать перспективы наших проектов, как уже реализующихся, так и находящихся в подготовительной стадии.
Гусев. Сегодня рынок направлен на минимизацию стоимости предложения и цены квадратного метра. Этого требует основной объем потребительского спроса. Потенциальные покупатели уйдут в эконом-класс и будут приобретать жилье по цене 60–80 тыс. руб. за квадратный метр. Самым проблемным будет сегмент недвижимости со стоимостью квадратного метра от 100 тыс. руб. и выше (верхний предел комфорт-класса и бизнес-класс).
Хабаров. Главные точки роста на рынке новостроек в ближайшее время останутся теми же: наиболее интенсивно будут развиваться граничащие с Петербургом районы области – Кудрово и Мурино. В этих районах соотношение цены и качества на сегодняшний день оптимально. Там строятся современные дома, уже есть развитая инфраструктура, легко добраться до города – а цены остаются доступными. Чтобы дополнительно поддержать стабильный спрос, наша компания проводит специальные акции – это как привлекательные программы для ипотечных заемщиков, так и скидки от застройщика.
Гуртовая. Перспективы спроса в сегменте качественного комфортного жилья мы оцениваем достаточно оптимистично. Комфорт-класс, на наш взгляд, будет наиболее устойчивым с точки зрения спроса. Покупатели чаще всего приобретают квартиры комфорт-класса для собственного проживания, доля инвестиционных покупок не превышает 15–20%. Мы не ожидаем, что потенциальный покупатель жилья «комфорт» станет переходить в «эконом», – не происходило этого и в кризис 2008–2009 годов.
Очевидно, что жилье эконом-класса в кратко- и среднесрочной перспективе может столкнуться с более заметным снижением спроса. В значительной степени – в силу очень существенной доли ипотечных продаж. В нынешних условиях для сегмента эконом-класса замещение ипотеки каким-то другим инструментом весьма затруднительно.
Мы уже в середине 2014 года хорошо понимали, что следующий год будет довольно сложным для рынка, и подготовились, войдя в 2015 год с адекватным портфелем проектов. Замечу, что ЮИТ не грозят никакие сложности с финансированием строительства из-за экономического кризиса в России, поскольку мы получаем средства от концерна из Финляндии на реализацию всей нашей адресной программы. Мы не замораживаем и не переносим сроков строительства наших объектов в Петербурге. А в зависимости от ситуации со спросом на рынке будем принимать решения о запуске в 2015 году новых объектов.
– Какими новыми продуктами или условиями вы стараетесь привлечь покупателя?
Малеванный. В своей сбытовой политике ГК «РосСтройИнвест» основной акцент делает на предложении потенциальному покупателю гибких и разнообразных условий оплаты: мы запустили несколько программ длительных беспроцентных рассрочек, благодаря которым большинство покупателей смогут обеспечить себе наиболее комфортный размер ежемесячного платежа. Тем, кто собирается выплатить всю стоимость квартиры в течение года (например, реализовав уже имеющееся жилье), наша акция «Удобная рассрочка» позволит получить скидки, сравнимые со скидками при единовременной оплате, а также вносить платежи по индивидуально согласованному (и максимально учитывающему пожелания и возможности покупателя) графику.
Гуртовая. Наша компания намерена, как и всегда, привлекать покупателя высоким качеством продукта. ЮИТ в Петербурге несмотря на объективно неизбежный рост себестоимости (в том числе за счет импортной составляющей) не намерен снижать качество строительства и отделки квартир и отказываться от применения новейших технологий. Наш продукт традиционно выделяется на рынке стандартами финского качества, и приносить их в жертву мы не намерены.
Гусев. С марта в компании «Главстрой-СПб» действует «Большая скидка от большого застройщика», приуроченная к 5-летию ЖК «Северная долина». По ее условиям клиент может приобрести 1-комнатную и 2-комнатные квартиры в ЖК «Северная долина» со скидкой 15%, 3-комнатную квартиру – со скидкой 20%. По акции цена двухкомнатной квартиры в доме с высокой степенью готовности и вводом в эксплуатацию в 2015 году составит 3,4 млн руб. Уникальное предложение распространяется на первые 100 квартир.
Также действуют совместные с банками программы кредитования покупателей. Например, в рамках акции со Сбербанком процентная ставка ипотеки составляет 14,5% годовых в рублях (ставка с учетом оформления страхования жизни и здоровья заемщика), с первоначальным взносом от 20% на срок до 30 лет.
В «Главстрой-СПб» рассрочка платежа предлагается на срок не больше года, но и не дольше планового срока ввода объекта в эксплуатацию. Рассрочка на срок до 3 месяцев предоставляется бесплатно, свыше 3 месяцев – под 1% в месяц. Минимальный размер первоначального взноса – 20% от стоимости жилья.
В.Ш.