Договора долевого участия регистрируются в петербургском управлении Росреестра с задержками в несколько месяцев. По новым правилам жилые дома должны быть оборудованы дизель-генераторами. Курс рубля падает. Как со всем этим справляются строители? Об этом «Город 812» поговорил с президентом ГК «Эталон» Вячеславом ЗАРЕНКОВЫМ.
– Несмотря на сложности в отношениях с петербургской администрацией строители почему-то не выступили в диалоге с администрацией Петербурга единым фронтом. Каждый решал вопросы самостоятельно – так легче договориться?
– Так было. Но сейчас создан рабочий инструмент в отношениях власти и девелоперов – это совместное совещание вице-губернатора Оганесяна с крупными застройщиками. На этих совещаниях определяются общие условия взаимодействия города и строителей. Город озвучивает нам свои предложения, мы принципиально соглашаемся или не соглашаемся, что-то смягчаем, находим приемлемый вариант. Хотя на конкретных объектах могут быть отдельные проблемы – у кого-то через участок проходит дорога, где-то надо строить не детский сад или школу, по которым есть договоренность, а какой-то другой социальный объект. В этом случае каждый решает вопрос самостоятельно.
– Ваша компания согласилась строить школы и детские сады по тем правилам, которые предложил Смольный, – строите за свои деньги, а потом передаете объект городу?
– Конечно, согласились, по-другому разрешения не получишь. По «Ласточкину гнезду» мы согласились построить школу, школа очень большая будет.
– Это скажется на цене квадратного метра для покупателей жилья.
– Обязательно скажется. Примерно 8-9 тысяч рублей за метр дополнительно. Но не сразу. Просто социальные объекты строить только-только начинают, еще никто, по сути, не сдавал их по этой схеме.
– А есть такие застройщики, которые не соглашаются на условия Смольного?
– Те, кто не соглашаются, делают это по объективным причинам. Если компания маленькая, если она строит один или два объекта, то разорится, начав строить школу стоимостью 1,5 миллиарда рублей. Такие компании в принципе с этим согласиться не могут.
– И что с ними будет?
– Тренд идет такой – на укрупнение. Это ясно и отчетливо сегодня витает в воздухе. По всем направлениям. Крупные банки поглощают мелкие. И в строительстве то же самое.
– А вы готовы кого-нибудь поглотить?
– Если будет интересный вариант, почему бы нет? Только надо чтобы эта фирма была похожа на нашу компанию. Мы – публичная компания. У публичных компаний специфические требования. То есть кошку с собакой нельзя соединить, толку не будет. Если фирма соответствует международным правилам публичной компании, то рассматривать вопрос можно.
– Уже приглядывались к кому-нибудь?
– Пока нет.
– И не приходил никто: возьмите нас к себе?
– Постоянно приходят. Но пока не тот уровень, который нужно брать.
– Правильно я понял – сейчас у застройщиков нет сложностей в отношениях с властями?
– Практически каждый месяц обсуждаем проблемы. На последней встрече крупных застройщиков и руководителей города было три вопроса. Один из них – о задержке сроков регистрации договоров долевого участия. Сегодня это большая проблема, по закону должны в течение пяти дней такие договоры регистрировать. А без регистрации договора долевого участия мы не имеем права использовать деньги, которые кладет дольщик на аккредитив. Эти средства дольщика на аккредитиве сейчас лежат по два-три-четыре месяца, пока проходит регистрация его договора. И в итоге образовалась уже сумасшедшая сумма – десятки миллиардов рублей сегодня в целом по городу лежат на аккредитивах и не работают.
– Это потому, что управление Росреестра не справляется со своей работой?
– Росреестр не справляется с регистрацией. Регистрация договора занимает от 2 до 4 месяцев, а на земельные участки до 5 месяцев доходит. Если этот вопрос решить, огромная сумма денег включится в экономику.
– Смольный имеет возможность воздействовать как-то на эту федеральную структуру?
– Город может обратиться в федеральные органы с просьбой решить этот вопрос. Потому что эта проблема только в Петербурге есть, в Москве она решена, там все в порядке. В Московской области тоже нет этой проблемы, а в Петербурге почему-то проблема существует.
– Это единственная проблема?
– Есть еще один очень важный вопрос, на который почему-то никто не обращает внимания. С 1 января вступило в силу изменение к нормативным документам по энергоснабжению жилых домов. Жилые дома у нас относятся к первой и второй категории энергоснабжения и раньше должны были иметь две независимые энергоснабжающие подводки с двух точек, строители это всегда предусматривали. Вдруг появилось дополнение, по которому жилые дома должны иметь дополнительно еще один независимый резервный источник питания. В каждом подъезде необходимо ставить дизель-генератор. Представляете, что это будет, если мы в каждом подъезде будем ставить дизель? Дизель – это резервуар для солярки, соответствующее обслуживание, пожарная безопасность и т.д. Это же ко всему прочему просто опасно, это может облегчить работу террористов – бомбы не нужно будет, чтобы дом взорвать. Это нововведение, ошибочное скорее всего, потянет за собой страшное удорожание эксплуатационных затрат, потому что нужно будет иметь квалифицированный обслуживающий персонал. Это дополнительное увеличение коммунальных платежей.
И главное – это абсолютно не нужно, потому что, например, лифты во время пожара запрещается использовать, это всем известно. Кроме того, лифты имеют свой автономный аккумулятор, его достаточно, чтобы опуститься и открыть двери…
– Это федеральная норма?
– Да, это было подписано премьер-министром, но мне кажется, что это было подписано ошибочно.
– Теперь к эксплуатации не примут дома без резервных генераторов?
– Формально сегодня ни один объект не имеют права принять без этих дизелей. Но их никто не предусматривал, проекты-то делались два-три года назад, они проходили экспертизу, а теперь вдруг с 1 января вот такие требования. Как это все переделать? Там же территории не хватает, в подвале генератор не поставишь. Плюс – для дизеля есть санитарные нормы: расстояние от детских садов, школ, поликлиник. Это целый круг проблем. Никто не закладывал это в проекты, как теперь переделать, никто не знает. Вот решали, что необходимо убрать эту позицию.
– И что решили – обратиться в правительство?
– Да. Обратиться в правительство РФ.
– В России много говорят про инвесторов: почему они не приходят в Россию, а если приходят то не те… Вы как человек, который общается с инвесторами, можете сказать, чего они, собственно, хотят?
– Первое, чего хочет инвестор, – предсказуемость. Политическая, экономическая и стратегическая предсказуемость на уровне компании. Это главное, чего хочет инвестор. Второе, чего требует инвестор, – честности и порядочности, и открытости информации от компании. Если что-то случилось, мы должны говорить об этом. И третье – инвесторы хотят, чтобы рентабельность вложенных инвестиций в компанию или в ее проекты была выше, чем в развитых странах Европы. Потому что они в эту рентабельность включают риски – политические, экономические и так далее.
– В борьбе за деньги западных инвестфондов вы с кем конкурируете?
– Сначала инвестиционные фонды принимают решение на высоком уровне, куда инвестировать средства, и сколько-то выделяется на развивающиеся страны. Из них на Россию, предположим, фонд выделяет лимит в 3 миллиарда долларов…
– Если фонд решил 3 миллиарда выделить на Россию, а 100 миллиардов на Китай, вы на китайские деньги уже не можете претендовать?
– Нет. На это распределение мы никак влиять не можем. А вот за те деньги, которые инвестфонд решил выделить на Россию, начинается борьба. Сначала конкуренция между направлениями: коммуникации, нефтяная промышленность, газовая, недвижимость и т.д. Разделили по секторам эти 3 миллиарда, на сектор недвижимости досталось 500 миллионов, и вот тогда уже они начинают смотреть на конкретные компании: «Эталон», «Пик», ЛСР, еще несколько.
И тут мы должны доказать, что самое интересное инвестирование – это в нас, что наша компания демонстрирует рост, стабильность, что менеджмент на уровне. Наши сотрудники должны постоянно общаться с аналитиками банков, советам которых доверяют инвесторы. Так что рецепт один-единственный: сделать Россию предсказуемой. Сделать постоянные, ясные для всех правила игры на рынке недвижимости. Заморозить выпуск законов, меняющих правила игры на девелоперском, строительном и других рынках. Хотя бы на три года, чтобы инвестор поверил, что и на самом деле правила не меняются. И тогда все пойдет. Поверят и будут вкладывать. Россия – интересная страна для инвестиций. И каждый губернатор, придя на место предшественника, должен проводить политику преемственности. Как в Великобритании – премьеры меняются, а политика – нет. А когда власть говорит, что все сделанное предшественниками было неправильно, мы это перечеркнем, – инвестор пугается, он же не вникает в местные ссоры и конфликты.
– А что с рублем? Падение его курса на вас как сказывается?
– Изменение курса рубля вынуждает людей покупать недвижимость, потому что доллар покупать смысла нет, евро – тоже. Плюс отзывы лицензий у ряда банков, все это подстегивает покупателей вкладывать деньги в недвижимость.
– То есть вы считаете, что вложения в недвижимость – это надежнее вложений в евро?
– Не только я так считаю, это все считают. Самое надежное вложение – это вложение в недвижимость. Она же не исчезает. Она может стоить чуть дешевле, чуть дороже, но она же никогда не исчезнет, в отличие от какой-нибудь ценной бумаги.
– А у вас в себестоимости есть валютные составляющие? На стоимости квадратного метра падение рубля как скажется?
– На себестоимость валютная составляющая отрицательно действует только в том случае, когда структура заимствования в валюте. У нас до 2011 года структура заимствования в валюте была довольно высокая, но в 2012 году мы перевели практически все заимствования из валюты в рубли. Нам деньги приносят в рублях, мы в долг берем рубли, мы строим в рублях, себестоимость в рублях, поэтому мы не столь зависимы от валютного риска.
Сергей Балуев
– Несмотря на сложности в отношениях с петербургской администрацией строители почему-то не выступили в диалоге с администрацией Петербурга единым фронтом. Каждый решал вопросы самостоятельно – так легче договориться?
– Так было. Но сейчас создан рабочий инструмент в отношениях власти и девелоперов – это совместное совещание вице-губернатора Оганесяна с крупными застройщиками. На этих совещаниях определяются общие условия взаимодействия города и строителей. Город озвучивает нам свои предложения, мы принципиально соглашаемся или не соглашаемся, что-то смягчаем, находим приемлемый вариант. Хотя на конкретных объектах могут быть отдельные проблемы – у кого-то через участок проходит дорога, где-то надо строить не детский сад или школу, по которым есть договоренность, а какой-то другой социальный объект. В этом случае каждый решает вопрос самостоятельно.
– Ваша компания согласилась строить школы и детские сады по тем правилам, которые предложил Смольный, – строите за свои деньги, а потом передаете объект городу?
– Конечно, согласились, по-другому разрешения не получишь. По «Ласточкину гнезду» мы согласились построить школу, школа очень большая будет.
– Это скажется на цене квадратного метра для покупателей жилья.
– Обязательно скажется. Примерно 8-9 тысяч рублей за метр дополнительно. Но не сразу. Просто социальные объекты строить только-только начинают, еще никто, по сути, не сдавал их по этой схеме.
– А есть такие застройщики, которые не соглашаются на условия Смольного?
– Те, кто не соглашаются, делают это по объективным причинам. Если компания маленькая, если она строит один или два объекта, то разорится, начав строить школу стоимостью 1,5 миллиарда рублей. Такие компании в принципе с этим согласиться не могут.
– И что с ними будет?
– Тренд идет такой – на укрупнение. Это ясно и отчетливо сегодня витает в воздухе. По всем направлениям. Крупные банки поглощают мелкие. И в строительстве то же самое.
– А вы готовы кого-нибудь поглотить?
– Если будет интересный вариант, почему бы нет? Только надо чтобы эта фирма была похожа на нашу компанию. Мы – публичная компания. У публичных компаний специфические требования. То есть кошку с собакой нельзя соединить, толку не будет. Если фирма соответствует международным правилам публичной компании, то рассматривать вопрос можно.
– Уже приглядывались к кому-нибудь?
– Пока нет.
– И не приходил никто: возьмите нас к себе?
– Постоянно приходят. Но пока не тот уровень, который нужно брать.
– Правильно я понял – сейчас у застройщиков нет сложностей в отношениях с властями?
– Практически каждый месяц обсуждаем проблемы. На последней встрече крупных застройщиков и руководителей города было три вопроса. Один из них – о задержке сроков регистрации договоров долевого участия. Сегодня это большая проблема, по закону должны в течение пяти дней такие договоры регистрировать. А без регистрации договора долевого участия мы не имеем права использовать деньги, которые кладет дольщик на аккредитив. Эти средства дольщика на аккредитиве сейчас лежат по два-три-четыре месяца, пока проходит регистрация его договора. И в итоге образовалась уже сумасшедшая сумма – десятки миллиардов рублей сегодня в целом по городу лежат на аккредитивах и не работают.
– Это потому, что управление Росреестра не справляется со своей работой?
– Росреестр не справляется с регистрацией. Регистрация договора занимает от 2 до 4 месяцев, а на земельные участки до 5 месяцев доходит. Если этот вопрос решить, огромная сумма денег включится в экономику.
– Смольный имеет возможность воздействовать как-то на эту федеральную структуру?
– Город может обратиться в федеральные органы с просьбой решить этот вопрос. Потому что эта проблема только в Петербурге есть, в Москве она решена, там все в порядке. В Московской области тоже нет этой проблемы, а в Петербурге почему-то проблема существует.
– Это единственная проблема?
– Есть еще один очень важный вопрос, на который почему-то никто не обращает внимания. С 1 января вступило в силу изменение к нормативным документам по энергоснабжению жилых домов. Жилые дома у нас относятся к первой и второй категории энергоснабжения и раньше должны были иметь две независимые энергоснабжающие подводки с двух точек, строители это всегда предусматривали. Вдруг появилось дополнение, по которому жилые дома должны иметь дополнительно еще один независимый резервный источник питания. В каждом подъезде необходимо ставить дизель-генератор. Представляете, что это будет, если мы в каждом подъезде будем ставить дизель? Дизель – это резервуар для солярки, соответствующее обслуживание, пожарная безопасность и т.д. Это же ко всему прочему просто опасно, это может облегчить работу террористов – бомбы не нужно будет, чтобы дом взорвать. Это нововведение, ошибочное скорее всего, потянет за собой страшное удорожание эксплуатационных затрат, потому что нужно будет иметь квалифицированный обслуживающий персонал. Это дополнительное увеличение коммунальных платежей.
И главное – это абсолютно не нужно, потому что, например, лифты во время пожара запрещается использовать, это всем известно. Кроме того, лифты имеют свой автономный аккумулятор, его достаточно, чтобы опуститься и открыть двери…
– Это федеральная норма?
– Да, это было подписано премьер-министром, но мне кажется, что это было подписано ошибочно.
– Теперь к эксплуатации не примут дома без резервных генераторов?
– Формально сегодня ни один объект не имеют права принять без этих дизелей. Но их никто не предусматривал, проекты-то делались два-три года назад, они проходили экспертизу, а теперь вдруг с 1 января вот такие требования. Как это все переделать? Там же территории не хватает, в подвале генератор не поставишь. Плюс – для дизеля есть санитарные нормы: расстояние от детских садов, школ, поликлиник. Это целый круг проблем. Никто не закладывал это в проекты, как теперь переделать, никто не знает. Вот решали, что необходимо убрать эту позицию.
– И что решили – обратиться в правительство?
– Да. Обратиться в правительство РФ.
– В России много говорят про инвесторов: почему они не приходят в Россию, а если приходят то не те… Вы как человек, который общается с инвесторами, можете сказать, чего они, собственно, хотят?
– Первое, чего хочет инвестор, – предсказуемость. Политическая, экономическая и стратегическая предсказуемость на уровне компании. Это главное, чего хочет инвестор. Второе, чего требует инвестор, – честности и порядочности, и открытости информации от компании. Если что-то случилось, мы должны говорить об этом. И третье – инвесторы хотят, чтобы рентабельность вложенных инвестиций в компанию или в ее проекты была выше, чем в развитых странах Европы. Потому что они в эту рентабельность включают риски – политические, экономические и так далее.
– В борьбе за деньги западных инвестфондов вы с кем конкурируете?
– Сначала инвестиционные фонды принимают решение на высоком уровне, куда инвестировать средства, и сколько-то выделяется на развивающиеся страны. Из них на Россию, предположим, фонд выделяет лимит в 3 миллиарда долларов…
– Если фонд решил 3 миллиарда выделить на Россию, а 100 миллиардов на Китай, вы на китайские деньги уже не можете претендовать?
– Нет. На это распределение мы никак влиять не можем. А вот за те деньги, которые инвестфонд решил выделить на Россию, начинается борьба. Сначала конкуренция между направлениями: коммуникации, нефтяная промышленность, газовая, недвижимость и т.д. Разделили по секторам эти 3 миллиарда, на сектор недвижимости досталось 500 миллионов, и вот тогда уже они начинают смотреть на конкретные компании: «Эталон», «Пик», ЛСР, еще несколько.
И тут мы должны доказать, что самое интересное инвестирование – это в нас, что наша компания демонстрирует рост, стабильность, что менеджмент на уровне. Наши сотрудники должны постоянно общаться с аналитиками банков, советам которых доверяют инвесторы. Так что рецепт один-единственный: сделать Россию предсказуемой. Сделать постоянные, ясные для всех правила игры на рынке недвижимости. Заморозить выпуск законов, меняющих правила игры на девелоперском, строительном и других рынках. Хотя бы на три года, чтобы инвестор поверил, что и на самом деле правила не меняются. И тогда все пойдет. Поверят и будут вкладывать. Россия – интересная страна для инвестиций. И каждый губернатор, придя на место предшественника, должен проводить политику преемственности. Как в Великобритании – премьеры меняются, а политика – нет. А когда власть говорит, что все сделанное предшественниками было неправильно, мы это перечеркнем, – инвестор пугается, он же не вникает в местные ссоры и конфликты.
– А что с рублем? Падение его курса на вас как сказывается?
– Изменение курса рубля вынуждает людей покупать недвижимость, потому что доллар покупать смысла нет, евро – тоже. Плюс отзывы лицензий у ряда банков, все это подстегивает покупателей вкладывать деньги в недвижимость.
– То есть вы считаете, что вложения в недвижимость – это надежнее вложений в евро?
– Не только я так считаю, это все считают. Самое надежное вложение – это вложение в недвижимость. Она же не исчезает. Она может стоить чуть дешевле, чуть дороже, но она же никогда не исчезнет, в отличие от какой-нибудь ценной бумаги.
– А у вас в себестоимости есть валютные составляющие? На стоимости квадратного метра падение рубля как скажется?
– На себестоимость валютная составляющая отрицательно действует только в том случае, когда структура заимствования в валюте. У нас до 2011 года структура заимствования в валюте была довольно высокая, но в 2012 году мы перевели практически все заимствования из валюты в рубли. Нам деньги приносят в рублях, мы в долг берем рубли, мы строим в рублях, себестоимость в рублях, поэтому мы не столь зависимы от валютного риска.
Сергей Балуев
Источник: