Рынок коммерческой недвижимости пережил период падения, но пока подниматься так и не начал. Девелоперы начали приспосабливаться к изменившимся условиям. По каким правилам придется играть на новом рынке пытались определить эксперты на форуме недвижимости под названием «Остаться в живых».
Российский рынок постепенно приходит к нормальному европейскому уровню. По мнению Андрея Лушникова, президента совета директоров группы компаний «БестЪ», события последнего года кажутся катастрофическими только отечественным девелоперам, привыкшим работать в условиях, когда спрос на порядки превышал предложение. «Падение спроса составило около 50% и сейчас он пришел к своему нормальному уровню. Во всех европейских бизнес-центрах свободно 20-30% площадей, - рассуждает эксперт. - А у нас всегда процентов 10 стояли в очереди. Мы могли себе позволить торговаться и выбирать. Больше этого не будет».
Структура спроса изменилась вполне ожидаемо. «Не скажу, что предложений стало меньше, просто требования у арендаторов теперь скромнее, - заметил Александр Гришин, генеральный директор ЗАО VMB-Trust. - Сейчас наиболее востребована «мелкая нарезка» — небольшие помещения». Правда, по его словам, диапазон продаваемых площадей довольно велик — от 20-30 до 500 квадратных метров. «Но все продажи совершаются в бизнес-центрах класса B- или даже C. Крупные и дорогие объекты никому не интересны. Компании переговоры ведут охотно и подолгу, но сделки совершаются крайне редко», - говорит Гришин.
Как и предсказывали эксперты еще в начале года, в сегменте торговой недвижимости первым оживать стал сектор street-retail. Популярностью у арендаторов пользуются встроенные помещения для общепита, магазинов, небольших предприятий сферы обслуживания. По данным Сергея Федорова, исполнительного директора компании Praktis Consulting&Brokerage, наибольшую активность сейчас проявляют сетевые рестораны японской и итальянской кухни, сети пивных ресторанов, а также предприятия, относящиеся к индустрии красоты, и медицинские учреждения (кроме стоматологических). С конца сентября оживился и банковский сектор — многие финансовые учреждения снова начали создавать свои отделения и филиалы. Свободные помещения занимают частные детские сада, но самыми активными, с легким удивлением отметил Федоров, оказались обувщики и предприятия, торгующие мясными изделиями.
География спроса тоже изменилась вполне предсказуемо. Крупные торговые коридоры — Невский, Владимирский, Литейный, Загородный проспекты - переживают период ротации. «Это вполне объяснимо, - прокомментировал Федоров. - Упадок бутикового бизнеса привел к тому, что магазины класса luxury съехали с Невского, падение спроса на бытовую технику вызвало отток продавцов с Загородного проспекта. Сейчас идет замещение арендаторов». Специалисты отмечают рост спроса на помещения в спальных районах, поблизости от станций метро: «Проспект Просвещения», «Проспект Большевиков» и «Дыбенко». Интересны арендаторам и западная часть Приморского района, весь Московский проспект.
В тех случаях, когда речь идет об аренде помещений в торговых центрах, прослеживается центробежная тенденция - наиболее востребованы места в уже «раскрученных» ТРК, поэтому, по мнению Федорова, строящиеся сейчас «Стокманн» и Galery будут востребованы на рынке. В 2009-2010 году ожидается выход около 20 новых операторов. Среди них, кроме уже появившегося H&M, и новые бренды — Kiton, Amadeo, «Нью-Терра». Намерена развивать сеть дешевых магазинов и «Унция».
Впрочем, по мнению Дмитрия Чубика, директора по привлечению проектов компании «Абердин Проперти Инвесторс Санкт-Петербург», до тех пор, пока в Россию не придут иностранные инвесторы, настоящих денег на рынке коммерческой недвижимости не будет. А российская ментальность абсолютно не совпадает с европейской. «По факту в России нет ни одной иностранной управляющей компании, - заявил Дмитрий Золин, управляющий партнер London Consulting&Managment Company. - Все они — российские. Даже мировые бренды все равно в реальности управляются нашими отечественными менеджерами». «Мы осваивали опыт Британии, пытались перенять их наработки, их методики, но сделать этого так и не смогли. Все методы, которые мы используем, разработаны в России на основе нашего специфического российского опыта», - пояснил он.
К российской специфике собравшиеся отнесли особенности отечественного менталитета, проблему кадров и нестандартное российское законодательство. «У нас решение суда зависит не от того, как подробно прописаны все пункты договора, а от таланта юристов компании строить свои отношения с судами», - мрачно заметил управляющий Teorema Holding PLC Игорь Водопьянов.
От обсуждения ментальности и кадров перешли к юридическим пробелам в законодательстве. «Послушайте, - сказал управляющий партнер IB Group Юрий Борисов, - может быть надо начать страховать риски арендодателя, на случай взаимоотношений с недобросовестным арендатором? Пусть на рынок выйдут страховщики, как это делается во всем мире, - появится третья сила, которая будет сдерживать стихию». «Я изучал этот вопрос, - ответил ему Лушников. - Искал компанию год, но так нигде застраховаться и не смог. Страховщики выставляют очень жесткие требования, просят очень большой процент, а в ответ — практически ничего. Если возникнут претензии к арендатору, то судиться с ним все равно будет арендодатель, а не страховая компания. И зачем это нужно?»
«Но ведь автострахование тоже появилось совсем недавно, а до этого все говорили, что невозможно, - робко прозвучало из зала. - Может, и до нас тоже когда-нибудь очередь дойдет?» Обрадованный Юрий Борисов вспомнил, что российский рынок недвижимости сформировался не столь давно — всего-навсего в 1998 году, и ему еще предстоит долгий путь развития. На этой оптимистичной ноте обсуждение и завершилось.
Кира Обухова
Российский рынок постепенно приходит к нормальному европейскому уровню. По мнению Андрея Лушникова, президента совета директоров группы компаний «БестЪ», события последнего года кажутся катастрофическими только отечественным девелоперам, привыкшим работать в условиях, когда спрос на порядки превышал предложение. «Падение спроса составило около 50% и сейчас он пришел к своему нормальному уровню. Во всех европейских бизнес-центрах свободно 20-30% площадей, - рассуждает эксперт. - А у нас всегда процентов 10 стояли в очереди. Мы могли себе позволить торговаться и выбирать. Больше этого не будет».
Структура спроса изменилась вполне ожидаемо. «Не скажу, что предложений стало меньше, просто требования у арендаторов теперь скромнее, - заметил Александр Гришин, генеральный директор ЗАО VMB-Trust. - Сейчас наиболее востребована «мелкая нарезка» — небольшие помещения». Правда, по его словам, диапазон продаваемых площадей довольно велик — от 20-30 до 500 квадратных метров. «Но все продажи совершаются в бизнес-центрах класса B- или даже C. Крупные и дорогие объекты никому не интересны. Компании переговоры ведут охотно и подолгу, но сделки совершаются крайне редко», - говорит Гришин.
Как и предсказывали эксперты еще в начале года, в сегменте торговой недвижимости первым оживать стал сектор street-retail. Популярностью у арендаторов пользуются встроенные помещения для общепита, магазинов, небольших предприятий сферы обслуживания. По данным Сергея Федорова, исполнительного директора компании Praktis Consulting&Brokerage, наибольшую активность сейчас проявляют сетевые рестораны японской и итальянской кухни, сети пивных ресторанов, а также предприятия, относящиеся к индустрии красоты, и медицинские учреждения (кроме стоматологических). С конца сентября оживился и банковский сектор — многие финансовые учреждения снова начали создавать свои отделения и филиалы. Свободные помещения занимают частные детские сада, но самыми активными, с легким удивлением отметил Федоров, оказались обувщики и предприятия, торгующие мясными изделиями.
География спроса тоже изменилась вполне предсказуемо. Крупные торговые коридоры — Невский, Владимирский, Литейный, Загородный проспекты - переживают период ротации. «Это вполне объяснимо, - прокомментировал Федоров. - Упадок бутикового бизнеса привел к тому, что магазины класса luxury съехали с Невского, падение спроса на бытовую технику вызвало отток продавцов с Загородного проспекта. Сейчас идет замещение арендаторов». Специалисты отмечают рост спроса на помещения в спальных районах, поблизости от станций метро: «Проспект Просвещения», «Проспект Большевиков» и «Дыбенко». Интересны арендаторам и западная часть Приморского района, весь Московский проспект.
В тех случаях, когда речь идет об аренде помещений в торговых центрах, прослеживается центробежная тенденция - наиболее востребованы места в уже «раскрученных» ТРК, поэтому, по мнению Федорова, строящиеся сейчас «Стокманн» и Galery будут востребованы на рынке. В 2009-2010 году ожидается выход около 20 новых операторов. Среди них, кроме уже появившегося H&M, и новые бренды — Kiton, Amadeo, «Нью-Терра». Намерена развивать сеть дешевых магазинов и «Унция».
Впрочем, по мнению Дмитрия Чубика, директора по привлечению проектов компании «Абердин Проперти Инвесторс Санкт-Петербург», до тех пор, пока в Россию не придут иностранные инвесторы, настоящих денег на рынке коммерческой недвижимости не будет. А российская ментальность абсолютно не совпадает с европейской. «По факту в России нет ни одной иностранной управляющей компании, - заявил Дмитрий Золин, управляющий партнер London Consulting&Managment Company. - Все они — российские. Даже мировые бренды все равно в реальности управляются нашими отечественными менеджерами». «Мы осваивали опыт Британии, пытались перенять их наработки, их методики, но сделать этого так и не смогли. Все методы, которые мы используем, разработаны в России на основе нашего специфического российского опыта», - пояснил он.
К российской специфике собравшиеся отнесли особенности отечественного менталитета, проблему кадров и нестандартное российское законодательство. «У нас решение суда зависит не от того, как подробно прописаны все пункты договора, а от таланта юристов компании строить свои отношения с судами», - мрачно заметил управляющий Teorema Holding PLC Игорь Водопьянов.
От обсуждения ментальности и кадров перешли к юридическим пробелам в законодательстве. «Послушайте, - сказал управляющий партнер IB Group Юрий Борисов, - может быть надо начать страховать риски арендодателя, на случай взаимоотношений с недобросовестным арендатором? Пусть на рынок выйдут страховщики, как это делается во всем мире, - появится третья сила, которая будет сдерживать стихию». «Я изучал этот вопрос, - ответил ему Лушников. - Искал компанию год, но так нигде застраховаться и не смог. Страховщики выставляют очень жесткие требования, просят очень большой процент, а в ответ — практически ничего. Если возникнут претензии к арендатору, то судиться с ним все равно будет арендодатель, а не страховая компания. И зачем это нужно?»
«Но ведь автострахование тоже появилось совсем недавно, а до этого все говорили, что невозможно, - робко прозвучало из зала. - Может, и до нас тоже когда-нибудь очередь дойдет?» Обрадованный Юрий Борисов вспомнил, что российский рынок недвижимости сформировался не столь давно — всего-навсего в 1998 году, и ему еще предстоит долгий путь развития. На этой оптимистичной ноте обсуждение и завершилось.
Кира Обухова
Источник: "Квадрат.ру"