Дмитрий Локтаев: «Это сказки, что в ЖКХ проблемы неподъемные»

Городской парламент на прошлой неделе наконец-то принял скандальный закон о капремонте. Теперь всех собственников квартир обяжут копить средства на капитальный ремонт своих многоэтажек. Каким способом это делать выгоднее? Смогут ли жильцы влиять на сроки и качество проводимых работ? – об этом «Городу 812» рассказал глава городского Фонда капремонта Дмитрий ЛОКТАЕВ.

Городской закон о капремонте написан на основе аналогичного федерального. Согласно Жилищному кодексу, во всех регионах страны – не позднее 1 января 2014 года – должны быть утверждены подобные законы. Их суть в том, что отныне жители приватизированных квартир  должны самостоятельно оплачивать капремонт своих домов. Но поскольку это очень дорого, деньги на него разрешено копить постепенно. Либо на специальных «капремонтных» домовых счетах, либо сдавать в региональный Фонд капремонта. В Законодательным собрании города закон вызвал жаркие споры. В итоге парламентарии решили, что размер взносов  будет дифференцированным в зависимости от типа дома и необходимых работ. О начале ремонта жильцов должны уведомить не менее чем за три месяца через Интернет. В квитанциях на квартплату появится новая строчка «капремонт» либо будут отдельные квитанции.
Главой некоммерческой организации «Фонд – региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» в Петербурге стал 34-летний Дмитрий Локтаев. Ранее он работал финансовым директором издательства «Амфора», затем – председателем совета директоров страхового общества «Помощь». Дмитрий Локтаев дал интервью «Городу 812» всего через три дня после своего официального назначения. И поделился наболевшим: своими разногласиями с главой Жилищного комитета, в тесной связке с которым должен трудиться фонд. Позиции фонда и комитета выглядят  непримиримыми.

Дома на износ

– Прежде вы работали в страховом бизнесе, до того – в издательском.  Что вы в капремонте понимаете?
– Капремонт – это строительство, а эту сферу я знаю досконально. Потому что компания, в которой я работал, специализируется на страховании строителей. Мы страховали  крупнейшие объекты в Санкт-Петербурге, Москве и по всей стране – например,  питерский КАД и Дворцовый мост.
– Что такое капитальный ремонт дома? Если крыша течет, ее починка – это текущий ремонт или капитальный?
– Труба потекла, на фасаде трещинка, крышу ломом пробили… Устранение таких небольших проблем – это текущий ремонт. Капитальный ремонт – прежде всего ремонт по нормативам, который необходимо проводить в связи с истекшим сроком службы отдельных конструктивных элементов дома –  кровли, фасада, подвала, лифта, а также общедомовой инженерии – труб, электрики.  Другой критерий, определяющий необходимость капремонта, – это фактический износ.
–  Кто и как будет определять степень фактического износа дома?
 – А это уже сделано Жилищным комитетом. Несколько лет назад во время паспортизации домов было выполнено обследование их состояния. Но есть сведения, что данные в этих паспортах не всегда совпадают с реальностью. Поэтому нам еще  придется разбираться, достоверно проведена эта работа или нет. Фонд будет заниматься актуализацией этой информации, и, наверное, уже в первые месяцы станет понятно, насколько масштабна проблема.
– Кто будет решать, в каком объеме, например, моему дому нужен капремонт и когда он должен начаться?
– Есть единые критерии, которые определены в городском законе о капитальном ремонте и внесены в базу данных технических паспортов Жилищного комитета. На их основании будет проведена расстановка очередности. Так как основной критерий – износ, соответственно, первым пойдет на ремонт тот дом, у которого износ выше. Объемы и виды ремонта для всех одинаковые: за 25 лет у каждого дома каждый элемент должен быть капитально отремонтирован. То есть всем без исключения будут менять трубы, лифты, электрику, красить фасады и так далее.
– Значит, первыми отремонтируют дома в центре? Очевидно, что там износ больше.
– Не совсем так. В доме ведь не одновременно будут проводить все виды капитального ремонта. В этом году могут починить крышу, через пять лет – фасад и так далее. По каждому  элементу – своя очередность. В спальных районах, например, есть дома, где лифты совсем износились, и там они будут заменены в первую очередь. База домов, скорее всего, уже отсортирована, очередность определена. Когда адресная программа будет полностью сформирована и утверждена, ее опубликуют на сайте Жилищного комитета.
– Могут ли жильцы влиять на очередность постановки своего дома на капремонт?
– Нет. Хотя у них, вероятно, будет возможность выявить и исправить какие-то ошибки после того, как городская программа будет опубликована.
– А когда она будет опубликована? Сроки поставлены?
– До конца декабря.
– Размер платы, которую горожане будут ежемесячно отчислять на капремонт, – 2 рубля с квадратного метра, – уже утвержден?
– Пока идет дискуссия. Размер платы будет определен к концу года. По этому вопросу есть разные мнения. Экономически обоснованная цифра – 16 рублей с квадрата. Точка зрения правительства такова, что нужно начинать вводить плату с двух рублей, и дальше постепенно повышать ее, стыкуя между собой возможности бюджета, потребность в капремонте и готовность населения.
– Выходит, на каждые 2 рубля, полученные от жителей, бюджет поначалу будет доплачивать по 14 рублей?
– Да.
– А эти средства заложены в бюджет?
– На будущий год на капитальный ремонт заложено всего семь миллиардов рублей, но мы рассчитываем, что при внесении поправок  утвердят сумму в 10 миллиардов. Этого хватит на ремонт тех домов, которые запланированы на 2014-й.
 – Если дом снесут или он сам развалится, не дождавшись ремонта, жильцам вернут выплаченные в ваш фонд средства?
– Да. Это норма Жилищного кодекса.

Принесите кусочек Луны

– По закону, жильцы могут или платить взносы в ваш фонд или копить их самостоятельно на персональном счете дома. Какой вариант для людей выгоднее?
– Вообще, есть три варианта накопления средств. Первый – платить в фонд. Второй – накапливать средства в банке на специальном счете дома, открытом, допустим, на имя ТСЖ.  Третий – копить на собственном счете дома, но открытом на имя регионального оператора, т.е. фонда. В этом случае государство берет на себя расходы по управлению счетом и контроль за расходными операциями по нему. Если вы, например, не доверяете своему председателю ТСЖ, полагая, что он может совершить какой-нибудь акт мошенничества, тогда надежнее открыть счет на имя  фонда. Потому что фонд – специализированная организация, по обязательствам которой субсидиарную ответственность несет государство. Это означает, что  если у вас возникнут финансовые претензии по операциям на счете, вы можете предъявить их как фонду, так и напрямую бюджету. Но пока не выпущено постановление правительства, однозначно сказать, какой вариант для людей лучше, сложно.
Вообще, система персональных домовых счетов достаточно надежная. Эти счета являются аналогом аккредитива. То есть с них нельзя списать деньги просто так. Банк осуществляет расходные операции по счету,  только если  ему представят пакет документов. В этом пакете, в частности, должен быть акт выполненных работ по капитальному ремонту, подписанный  жильцами дома или их представителем, и так далее. Банк выступает гарантом исполнения обязательств сторонами.  В договоре прописываются условия, при которых осуществляется платеж. Поэтому просто так председателю деньги со счета не снять. Когда счет открывается на имя фонда, появляется еще одна дополнительная точка контроля. Тогда не только банк проверяет документы по расходным обязательствам, но еще и региональный оператор. 
– Зачем такое дублирование функций?
–  Вопрос в том, насколько тщательно будут работать банки. В моей практике были случаи, когда в банки приносили фальшивые акты приемки работ. У фонда есть штат инженеров технадзора, которые могут выехать на объект и подтвердить, что ремонт выполнен. Сотрудник банка на объект вряд ли поедет.
– Фонду выгодно, чтобы накопительные счета домов открывали на его имя?
– Нет. Для нас это  дополнительная работа. Никаких преимуществ или бонусов мы не получим. Распоряжаться этими средствами, куда-то вкладывать их мы не можем.
– Получат ли субсидию из бюджета те дома, жители которых будут копить средства на собственном домовом счете?
– Субсидию из бюджета будут получать все, независимо от способа накопления денег.  Но есть тонкость. После того, как будет выпущен городской закон о капремонте, должны выйти порядка десяти подзаконных актов – постановлений правительства, в том числе, регламентирующих порядок получения субсидий на проведение капремонта владельцами специальных счетов. Сегодня Жилищный комитет пытается  вписать в эти условия спорные требования. Например, комитет настаивает на том, чтобы список условий был открытым, и предлагает такую фразу: «и иные требования, устанавливаемые правительством Санкт-Петербурга». На практике это могут оказаться любые документы и требования – например, принесите кусочек Луны или еще что-нибудь... Вокруг этого идет серьезная борьба. Мы  предлагаем, чтобы перечень условий для получения субсидии был закрытым. Еще одно слабое место. У тех, кто копит средства на персональном счете, есть обязательство провести капитальный ремонт в срок, предусмотренный городской программой. То есть они должны успеть получить субсидию и потом успеть сделать ремонт в срок. Если они это обязательство не выполнят, их средства автоматически переводятся под контроль фонда.
– Складывается впечатление, что людей чуть ли не насильно заставляют платить в фонд. Это выгодно государству, самому фонду или кому-то еще?
– Вопрос интересный, причем окончательного ответа у меня на него нет. Я сам долго пытался сориентироваться: а я-то – за кого? Потому что идея федерального закона сама по себе очень либеральная. Суть ее в том, чтобы снять с государства несвойственные ему функции по содержанию чужого имущества, чтобы граждане сами о своем имуществе заботились. Закон  должен  стимулировать создание ТСЖ, и очевидно, что самым комфортным способом – и по существу, и психологически – будет именно накопление средств на ремонт на собственном счете дома. Тогда у жильцов есть собственные органы управления, ими выбранные, собственный счет и – никакого государства, никаких чиновников. Я считаю, что мы должны продолжать эту федеральную идеологию и в Петербурге, поддерживать активность граждан и их самостоятельную деятельность по управлению своим имуществом. Но, познакомившись с Жилищным комитетом, я увидел в их идеологии прямо противоположный тренд. И это озвучивается на официальном уровне: мол, город желает контролировать ситуацию через  свои жилкомсервисы и, как я понял, по мере сил препятствовать развитию ТСЖ.
– Какие у них аргументы?
–  Аргумент простой: потому что ТСЖ для  чиновников малоуправляемы. Там, где работают государственные жилкомсервисы, управление военное. Им задачу поставили, они пошли – худо-бедно выполнили. А в ТСЖ могут документы какие-то не сделать в срок, с опозданием подготовить дом к отопительному сезону...  Есть мнение, что ТСЖ – более безответственные.
– И все-таки какой вариант накопления средств, на ваш взгляд, выгоднее?
– Если бы я выбирал для себя, я бы выбрал  – специальный домовой счет.
– Вы – глава фонда – агитируете людей против своего же фонда?!
– Не против фонда. Но копить средства на собственном счете, я считаю, лучше. Потому что я предпочитаю контролировать то, что происходит у меня в доме. Допустим, при ремонте крыши нужно поменять утеплитель, чтобы не образовывались сосульки. Какой взять утеплитель? Я уверен, что жильцы сами могут и имеют право выбрать качественные материалы. А вам как лучше – когда вы сами у себя ремонт делаете или чужой дядя – по  типовому проекту?  В этом смысл закона о капремонте – снять с государства несвойственную ему функцию по управлению чужим имуществом. А фонд создается для тех, кто не может с этой функцией справиться или не хочет об этом думать.  Для неактивных, занятых чем-то другим. У нас много таких. Вот для них – фонд. Они получат  стандартный ремонт. Мы проследим, чтобы он был хорошего качества.
– Кто будет проводить конкурсы на ремонт – фонд или Жилищный комитет?
–  Должен проводить фонд. Но Жилищный комитет с нами активно борется за это право. И оно у них –  как у уполномоченного правительством органа – пока осталось. На год.
– А почему вы с ними боретесь?
– Одна из претензий к сегодняшней системе капремонта – большой объем брака при проведении работ, и в целом система трудноуправляемая и запутанная. Это все потому, что у нее нет единого центра контроля. Жилищный комитет хочет, чтобы он сам на деньги фонда проводил конкурсы и  вел ремонтные работы. При этом фонд на них никак влиять не может, но ответственность перед жильцами за выполнение и качество капремонта  должен нести! Если  в доме после такого капремонта опять крыша потечет, кому жильцам жаловаться? Они придут ко мне, а что я им скажу? Разведу руками и объясню, что не я выбрал этого подрядчика и вообще не согласен с теми принципами, по которым его отбирали? И что ГУЖА приняло работы и я к этому никакого отношения не имею?  У меня нет никаких рычагов контроля. Есть курирующий вице-губернатор, но районные администрации и ГУЖА ему не  подчиняются. И работает кем-то гениально придуманная система:  все течет, все отваливается, но никто не виноват! Это очень комфортная ситуация для  некоторых чиновников. Они сидят и кивают друг на друга. Заколдованный круг. И мы даем ему покрутиться еще один лишний год.

Триста боевых

– По вашей оценке, сколько горожан буду вносить деньги в фонд, сколько – копить на  персональных домовых счетах?
– В Петербурге всего около 22 тысяч жилых домов. По нашим прикидкам, примерно 16 тысяч из них станут клиентами фонда. От имени дома будет выступать собрание жильцов и представитель, уполномоченный собранием на подписание договора.
– А если жильцы – вялые, собрание не соберут, представителя не выберут?
– Жильцам дается два месяца, чтобы такого представителя выбрать. Если они этого не сделают, то районная администрация уполномочена действовать в их интересах от их лица.
– Какая-то форма отчета со стороны фонда перед жителями предусмотрена?
– Предусмотрена. Предварительно мы планируем организовать обратную связь через сайт. Там можно будет отследить состояние счета – накопления, расходы. Если был капремонт – когда, кто проводил и так далее.
– Сколько народу будет работать в штате фонда?
– Расчетная численность – примерно 300 человек. Фонд выполняет функции банка и заказчика строительства. Поэтому порядка ста человек будут заниматься финансами, двести – строительством. Из них 150 человек – это инженеры технадзора, которые будут контролировать соблюдение технологий капремонта.  Сейчас пока в штате чуть более двадцати человек. Пока у нас нет даже собственного офиса
– Говорят, вице-губернатор Лавленцев – ваш хороший знакомый. Он вас и позвал на эту должность?
– Да, это так. Я  давно его знаю.
– А зачем вам эта работа?
– Задача поставлена масштабная, амбициозная. Есть желание ее выполнить. Мне интересно. Азарт. И у всей команды, которая подбирается, такое же настроение. Боевое. Это сказки, что в ЖКХ проблемы неподъемные. Их рассказывает группа сплотившихся людей, которым очень комфортно находиться в текущей ситуации. Но если задачу разложить по частям, то все оказывается элементарно. Требования на работу – понятные. Конкурс – элементарный. Подрядчиков – достаточно! В чем проблемы-то?

Мария Гордякова