Акции и специальные предложения на покупку недвижимости от застройщиков заполонили город. «Кризисные» и «антикризисные» цены на петербургское жилье обращают на себя внимание. Но так ли все хорошо? Корреспондент «Квадрат.ру» попытался разобраться, на что обязательно необходимо обратить внимание при покупке квартиры в непростой экономической ситуации.
Специалисты говорят, что должна быть соблюдена пропорция «75 на 75». То есть средняя цена в готовом доме эконом-класса более чем на 75% должна быть не менее 75 тысяч рублей за кв. м, в объекте готовом на 50% - 70 тысяч рублей, на начальной стадии строительства - около 65 тысяч рублей за «квадрат».
Во-первых, покупателю стоит обратить внимание на ту компанию, цена за квадратный метр у которой существенно ниже. Первый вопрос, который сразу же возникнет: если так дешево компания продает, хватит ли средств достроить объекты? Если же она продает по демпинговым ценам в уже построенном жилье, то разумно задать следующий вопрос: а сдан ли дом госкомиссии? Построенный, не значит сданный. В целом, компании демпингуют не от хорошей жизни: ведь есть обязательства перед банками, партнерами, сотрудниками. Таким образом, нужно внимательно отнестись к «кричащим заниженным ценам» и вспомнить поговорку: бесплатный сыр только в мышеловке.
Во-вторых, это стройплощадки. Если работа ведется, на стройплощадке есть рабочие (которые не имитируют трудовую деятельность, а, действительно, выполняют свою работу), работает башенный кран, бетономешалка трудится в режиме «нон-стоп» и кирпичи укладываются как в фильме «Операция Ы и другие приключения Шурика» - значит дом реально строится. Лучше не пожалеть время и силы и увидеть все своими глазами: ведется строительство на объекте или нет, советуют специалисты.
В-третьих, публикации в СМИ. Известная аксиома: реклама – это двигатель торговли. Если компания полностью исчезла с рекламных страниц или о ней постепенно начинают забывать, значит у нее не все в порядке. Можно открыть практически любое специализированное издание и понять, кто сейчас есть на рынке. В то же время, переизбыток рекламных публикаций говорит о том, что у компании не все в порядке с продажами. Должна быть «золотая середина», чтобы финансовые средства компании были правильно распределены. Тем более, в последнее время, по оценкам экспертов, во многих строительных компаниях продумана стратегия работы в кризисный период. В основном, это касается тех строительных организаций, которые более 10 лет успешно работают на рынке недвижимости. Также стоит отметить, что помимо специализированных изданий, есть и деловые, к которым имеет смысл прислушаться.
Эти несложные советы мы попросили прокомментировать ведущих специалистов рынка недвижимости.
Леонид Медведев, руководитель общественной приемной ЭСОН:
- Я бы оценивал компанию по нескольким критериям: наличие разрешительной документации (ведь многие объекты строятся без разрешения на строительство, как например «Аксиома», возводящая элитное жилье на территории Суздальских озер. - Ред.). Также нужно обратить внимание на темпы строительства, активность на площадке; темпы продаж. Последний параметр является неким показателем финансовой надёжности, то есть если продажи идут, следовательно, в компанию будут поступать деньги необходимые для строительства, если продаж нет, то у нее могут возникнуть проблемы с финансированием строительства. Важно, конечно, понимать, что стройфирма полученные от продаж деньги будет пускать на строительство конкретного дома, а не «затыкать» финансовые дыры. Чтобы покупателю сориентироваться, необходимо обратиться к специалистам и привлечь при заключении сделки независимого юриста, который проверит документы в компании и скорректирует договор. Средняя цена в готовом объекте более чем на 75% должна быть не менее 75 тысяч рублей за кв. м, в объекте готовом на 50% - 70 тысяч рублей, на начальной стадии строительства - около 65 тысяч рублей за «квадрат». Но это очень приблизительные цены, и многое зависит от месторасположения объекта и других факторов.
Ольга Литвиченко, заместитель директора агентства недвижимости «Бекар»:
- Активность работ на строительных площадках – важный критерий, однако это еще ни о чем не говорит. Мы уже сталкивались с ситуациями, когда застройщики нанимали человек пять, которые просто ходили по стройплощадке с фонариком и имитировали бурную деятельность. Застройщики прекрасно понимают, что как только стройка замирает, продажи квартир в строящемся доме останавливаются, поэтому всеми силами стараются создать хотя бы иллюзию строительства там, где на само строительство уже нет денег. Поэтому важно смотреть не только активность на стройке, но какое-то время понаблюдать, есть ли реальные результаты этой активности (идет ли возведение «коробки», застекление и т. п.).
Присутствие компании в СМИ – показатель хорошей работы пиарщиков, но может быть обманчиво, когда речь идет о финансовом состоянии компании. Тем не менее, в существующих сложных условиях рынка чрезвычайно важно просто читать газеты и отслеживать фактическую информацию о состоянии компаний. Как правило, о положении дел крупных застройщиков в СМИ (особенно специализированных) пишут часто, и, сопоставив факты, можно сделать выводы. Более того, о финансовом состоянии компании можно сделать вывод даже по количеству рекламы, которая выпускается. Обратите внимание на пустые стенды, экраны, которые стали появляться с начала финансового кризиса. Если у застройщика есть деньги на рекламу – это уже показатель. По поводу цены: на первичном рынке в домах на стадии готовности выше 70% эконом-класса – от 60 тысяч рублей за кв. метр, комфорт-класс – от 75 тысяч за кв. м.
Генеральный директор инвестиционно-строительной корпорации «Мегалит» Александр Брега:
- Активность на строительной площадке, безусловно, один из главных показателей работы застройщика, но не стоит забывать о том, что строительство предусматривает не только беспрерывное возведение этаж за этажом, но и решение различных проектно-технических вопросов, на которые требуется некоторое количество времени. Поэтому если остановился кран или сегодня не заливали монолит – это еще не повод для паники.
- Чтобы принять верное решение, нужно обратить внимание на вышеперечисленные факторы. Но при этом помнить, что чем выше степень готовности дома, тем дороже квадратный метр. В случае приобретения строящегося жилья на начальной стадии, риски покупателя компенсируются ценой. Да, сейчас нужно повнимательнее выбирать, но если принял решение о покупке, то не поддаваться панике. Сейчас действительно выгодно приобретать недвижимость – это материальная форма вложения денег и застройщики предлагают довольно интересные условия.
Директор по маркетингу и продажам ООО «Лидер Групп» Виталий Виноградов:
- Конечно, один из главных факторов в нынешней ситуации - финансовая составляющая (кредитная история, выплаты по облигационным займам и др.), но доступ к такой информации не всегда реален. Таким образом, покупатель может оценить компанию по более доступным факторам, самым простым из которых является строительная площадка, при посещении которой легко увидеть работу. Более того, на сайте большинства компаний, как правило, можно узнать темпы строительства по фото-отчету.
- Если говорить про демпинговые цены, то вряд ли сегодня можно приобрести, действительно, хорошее жилье за небольшие деньги. Зачастую, условия и цены, только на первый взгляд кажутся интересными. Что же касается стоимости, то, например, средняя цена однокомнатной квартиры в готовом жилье колеблется от 80 до 85 тысяч рублей за квадратный метр, в жилье от 50% готовности - в районе 67-70 тысяч рублей за квадратный метр, а при недвижимости более низкой готовности – 60-62 тысячи рублей за «квадрат». Однако, в зависимости от месторасположения, архитектурного проекта, планировочного решения и т.п., будет варьироваться стоимость кв. метра.
Мария Волхонская,
специально для «Квадрат.ру».
Ранее по теме: