29 августа 2008 18:03
560
Илья Еременко: «Человека должно притягивать к месту его жизни»
Возможности строительства на внутри городских территориях практически исчерпаны — найти новое пятно под застройку практически невозможно. Поэтому, несмотря на все проблемы, связанные с освоением новых территорий, день, когда девелоперам все-таки придется шагнуть за пределы обжитых земель, неумолимо приближается. О перспективах освоения новых территорий и способах этого освоения рассказывает Илья Еременко, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость».
- Проблемы освоения новых территорий известны — это и необходимость создания инженерной инфраструктуры, и развитие транспортной сети, и разработка социальной инфраструктуры. В советские времена все эти проблемы решались на этапе проектирования — строились не отдельные дома, а кварталы. Каким образом предполагается застраивать новые территории теперь?
- Задача, стоящая в данном случае перед девелоперами, отнюдь не простая. Им необходимо выделить свой проект из числа прочих, придумать особую логику развития территории и эмоциональные «якоря» для ее будущих жителей. Человека должно «притягивать» к месту его жизни, ему должно быть комфортно не только в своей квартире, но и на подходе к дому – во дворе, в квартале, районе. Для создания комфортной жизни в столь масштабных территориях без грамотной концепции не обойтись.
Она отталкивается, прежде всего, от того, чтобы создать для человека целый комплекс - комфортную «среду обитания. Концепция территории предполагает не только удобство жизни в квартире и в самом жилом комплексе (определенные требования к квартирам, к их планировкам, к расположению в них кухни, гостевой зоны и т.д.), но и особенную организацию пространства вне дома – на территории квартала. Кроме того, для обеспечения комфортной жизни крупные территории просто обязаны иметь дополнительные функции - прежде всего, «социальные» объекты (школы, детские сады, больницы, поликлиники, театры, спортивные комплексы). Именно эта «затратная» для застройщика составляющая помогает ему либо обосновать более высокую цену на жилье, либо (если проект проигрывает по каким-то параметрам конкурентам) «вытянуть» ее на общий уровень.
Кроме того, на территории нужны и «доходные» объекты коммерческой недвижимости, созданные для обслуживания местного населения, но при этом приносящие доход. Это - торговля, развлечения, общепит, офисы. И непременно должны присутствовать те объекты, которые позволят выделить территории из подобных, – так называемые «якоря». Они будут служить центрами притяжения для территории, привлекающими «внешние» потоки - спрос из соседних районов или даже со всего города. Это могут быть крупные спортивно-концертные комплексы, ипподромы, выставочные и конгресс-центры, яхт-клубы, гольф-поля и тому подобные. Только при соблюдении всех этих условий территория будет и востребована с точки зрения жилья, и коммерческие площади окажутся наиболее рентабельными.
- А что включает в себя комплексная застройка и сколько в настоящее время таких проектов в Петербурге?
- После 2008 года основной объем нового жилья будет вводиться в Петербурге в рамках проектов комплексного освоения территорий. Что такое «комплексное освоение территорий»? Это выполнение инженерных изысканий, подготовка проектов планировки и межевания, создание объектов инженерной инфраструктуры, благоустройство, непосредственно строительство на этой территории жилья, а также возведение необходимых объектов инфраструктуры – школ, детсадов, магазинов.
По нашим оценкам, сегодня в Петербурге и его ближайших окрестностях заявлено 37 проектов, связанных с комплексным освоением территорий общей площадью более 1200 га. Они либо уже находятся в реализации, либо этот процесс начнется в течение ближайших двух лет. Это проекты, в рамках которых будет построено не менее 250 000 квадратных метров, причем порядка 20 из них – «миллионники», где будет возведено не меньше, чем 1 млн. квадратных метров. Согласно планам девелоперов общий объем застройки составит порядка 42 млн. квадратных метров.
Как будут идти продажи в этих кварталах, пока говорить еще рано. По нашим прогнозам в 2012 году в городе будет сдано в эксплуатацию примерно 3,54 млн. квадратных метров, а продано около 3,51 млн. квадратных метров. Причем уже в ближайшие годы основная часть предложения и покупательского спроса будет насыщаться именно за счет крупных проектов.
- Каково будет соотношение жилой и коммерческой недвижимости в этих кварталах?
- Говорить о том, сколько в новых кварталах будет жилья, а сколько – коммерческой недвижимости, еще рано, так как большинство проектов находятся на начальных стадиях реализации. Многие проекты пока даже не имеют концепций развития. Но, понимая экономику в сфере строящейся недвижимости, можно отметить, что приоритетной функцией в большинстве проектов комплексного освоения становится жилье (исключение составляют многофункциональные комплексы, которые расположены в центре города такие как «Новая Голландия», «Невская Ратуша», «Московская-Товарная» и некоторые другие).
- А где находятся те территории, которые будут осваиваться для строительства жилья?
- Проекты комплексного освоения, где запланирована масштабная жилая застройка, расположены в различных частях Петербурга и окрестностей. На юге (в Красносельском районе) крупнейшие объекты - «Балтийская Жемчужина» и проект компании «Московский Метрострой», а также территория, застраиваемая «ГДСК», и так называемый «Югорский Край» от ханты-мансийских девелоперов. На востоке, в районе Кудрово, представляет интерес проект комплексного освоения от Setl Group (девелопер – Setl City, консультант – «Петербургская Недвижимость»). На северо-западе одними из самых крупных проектов являются территории, комплексным освоением которых занимается «Главстрой» - это «Северная Долина» и «Конная Лахта» (Юнтолово), а также проект «Евроград» от компании «Пантикапей». Заявлено еще много интересных проектов в районе Пулковского шоссе и в других направлениях.
- Какова вероятность того, что все заявленные проекты выйдут на рынок?
- Конечно же, у новых территорий есть масса проблем. Пока что темпы девелопмента территорий заметно опережают скорость развития транспортной инфраструктуры. Понятно, что для обеспечения комфортной жизни необходимо, чтобы было наоборот. И если это отставание не будет ликвидировано хотя бы отчасти, многие из обозначенных проектов комплексного освоения, увы, значительно сократятся в размерах. Серьезная проблема – инженерное обеспечение новых территорий, ведь из-за отсутствия возможности подключения к коммуникациям сроки реализации будут сдвинуты, а девелопер будет нести убытки.
Также существуют риски, связанные с позиционированием проекта и с отсутствием грамотной концепции территории. Из-за неправильной концепции всего квартала, неверной ориентации на потребителя, неудачной квартирографии, из-за ошибок в ценообразовании и др. продажи квартир могут не «укладываться» в планируемые сроки, и реализация всего проекта может растянуться во времени. Возможен и вариант, что территория будет разделена на лоты и продана.
Однако удачных примеров, надеюсь, будет значительно больше: проекты комплексного освоения начнут покрывать тот дефицит предложения, который сложился на сегодняшний день в Петербурге. Если учесть, что проекты будут выходить на рынок очередями по 100-150 тыс. квадратных метров, в случае грамотной концепции можно будет говорить о востребованности такого жилья среди покупателей. Более того, указанный объем даже не способен восполнить спрос, он только скомпенсирует определенную его часть. Кроме того, с выходом на рынок масштабных проектов будет более активно развиваться ипотека. Это, в свою очередь, «потянет» за собой спрос и позволит реализовывать еще большие объемы строящегося жилья, чем раньше.
Беседовала Кира Обухова
- Проблемы освоения новых территорий известны — это и необходимость создания инженерной инфраструктуры, и развитие транспортной сети, и разработка социальной инфраструктуры. В советские времена все эти проблемы решались на этапе проектирования — строились не отдельные дома, а кварталы. Каким образом предполагается застраивать новые территории теперь?
- Задача, стоящая в данном случае перед девелоперами, отнюдь не простая. Им необходимо выделить свой проект из числа прочих, придумать особую логику развития территории и эмоциональные «якоря» для ее будущих жителей. Человека должно «притягивать» к месту его жизни, ему должно быть комфортно не только в своей квартире, но и на подходе к дому – во дворе, в квартале, районе. Для создания комфортной жизни в столь масштабных территориях без грамотной концепции не обойтись.
Она отталкивается, прежде всего, от того, чтобы создать для человека целый комплекс - комфортную «среду обитания. Концепция территории предполагает не только удобство жизни в квартире и в самом жилом комплексе (определенные требования к квартирам, к их планировкам, к расположению в них кухни, гостевой зоны и т.д.), но и особенную организацию пространства вне дома – на территории квартала. Кроме того, для обеспечения комфортной жизни крупные территории просто обязаны иметь дополнительные функции - прежде всего, «социальные» объекты (школы, детские сады, больницы, поликлиники, театры, спортивные комплексы). Именно эта «затратная» для застройщика составляющая помогает ему либо обосновать более высокую цену на жилье, либо (если проект проигрывает по каким-то параметрам конкурентам) «вытянуть» ее на общий уровень.
Кроме того, на территории нужны и «доходные» объекты коммерческой недвижимости, созданные для обслуживания местного населения, но при этом приносящие доход. Это - торговля, развлечения, общепит, офисы. И непременно должны присутствовать те объекты, которые позволят выделить территории из подобных, – так называемые «якоря». Они будут служить центрами притяжения для территории, привлекающими «внешние» потоки - спрос из соседних районов или даже со всего города. Это могут быть крупные спортивно-концертные комплексы, ипподромы, выставочные и конгресс-центры, яхт-клубы, гольф-поля и тому подобные. Только при соблюдении всех этих условий территория будет и востребована с точки зрения жилья, и коммерческие площади окажутся наиболее рентабельными.
- А что включает в себя комплексная застройка и сколько в настоящее время таких проектов в Петербурге?
- После 2008 года основной объем нового жилья будет вводиться в Петербурге в рамках проектов комплексного освоения территорий. Что такое «комплексное освоение территорий»? Это выполнение инженерных изысканий, подготовка проектов планировки и межевания, создание объектов инженерной инфраструктуры, благоустройство, непосредственно строительство на этой территории жилья, а также возведение необходимых объектов инфраструктуры – школ, детсадов, магазинов.
По нашим оценкам, сегодня в Петербурге и его ближайших окрестностях заявлено 37 проектов, связанных с комплексным освоением территорий общей площадью более 1200 га. Они либо уже находятся в реализации, либо этот процесс начнется в течение ближайших двух лет. Это проекты, в рамках которых будет построено не менее 250 000 квадратных метров, причем порядка 20 из них – «миллионники», где будет возведено не меньше, чем 1 млн. квадратных метров. Согласно планам девелоперов общий объем застройки составит порядка 42 млн. квадратных метров.
Как будут идти продажи в этих кварталах, пока говорить еще рано. По нашим прогнозам в 2012 году в городе будет сдано в эксплуатацию примерно 3,54 млн. квадратных метров, а продано около 3,51 млн. квадратных метров. Причем уже в ближайшие годы основная часть предложения и покупательского спроса будет насыщаться именно за счет крупных проектов.
- Каково будет соотношение жилой и коммерческой недвижимости в этих кварталах?
- Говорить о том, сколько в новых кварталах будет жилья, а сколько – коммерческой недвижимости, еще рано, так как большинство проектов находятся на начальных стадиях реализации. Многие проекты пока даже не имеют концепций развития. Но, понимая экономику в сфере строящейся недвижимости, можно отметить, что приоритетной функцией в большинстве проектов комплексного освоения становится жилье (исключение составляют многофункциональные комплексы, которые расположены в центре города такие как «Новая Голландия», «Невская Ратуша», «Московская-Товарная» и некоторые другие).
- А где находятся те территории, которые будут осваиваться для строительства жилья?
- Проекты комплексного освоения, где запланирована масштабная жилая застройка, расположены в различных частях Петербурга и окрестностей. На юге (в Красносельском районе) крупнейшие объекты - «Балтийская Жемчужина» и проект компании «Московский Метрострой», а также территория, застраиваемая «ГДСК», и так называемый «Югорский Край» от ханты-мансийских девелоперов. На востоке, в районе Кудрово, представляет интерес проект комплексного освоения от Setl Group (девелопер – Setl City, консультант – «Петербургская Недвижимость»). На северо-западе одними из самых крупных проектов являются территории, комплексным освоением которых занимается «Главстрой» - это «Северная Долина» и «Конная Лахта» (Юнтолово), а также проект «Евроград» от компании «Пантикапей». Заявлено еще много интересных проектов в районе Пулковского шоссе и в других направлениях.
- Какова вероятность того, что все заявленные проекты выйдут на рынок?
- Конечно же, у новых территорий есть масса проблем. Пока что темпы девелопмента территорий заметно опережают скорость развития транспортной инфраструктуры. Понятно, что для обеспечения комфортной жизни необходимо, чтобы было наоборот. И если это отставание не будет ликвидировано хотя бы отчасти, многие из обозначенных проектов комплексного освоения, увы, значительно сократятся в размерах. Серьезная проблема – инженерное обеспечение новых территорий, ведь из-за отсутствия возможности подключения к коммуникациям сроки реализации будут сдвинуты, а девелопер будет нести убытки.
Также существуют риски, связанные с позиционированием проекта и с отсутствием грамотной концепции территории. Из-за неправильной концепции всего квартала, неверной ориентации на потребителя, неудачной квартирографии, из-за ошибок в ценообразовании и др. продажи квартир могут не «укладываться» в планируемые сроки, и реализация всего проекта может растянуться во времени. Возможен и вариант, что территория будет разделена на лоты и продана.
Однако удачных примеров, надеюсь, будет значительно больше: проекты комплексного освоения начнут покрывать тот дефицит предложения, который сложился на сегодняшний день в Петербурге. Если учесть, что проекты будут выходить на рынок очередями по 100-150 тыс. квадратных метров, в случае грамотной концепции можно будет говорить о востребованности такого жилья среди покупателей. Более того, указанный объем даже не способен восполнить спрос, он только скомпенсирует определенную его часть. Кроме того, с выходом на рынок масштабных проектов будет более активно развиваться ипотека. Это, в свою очередь, «потянет» за собой спрос и позволит реализовывать еще большие объемы строящегося жилья, чем раньше.
Беседовала Кира Обухова
Источник: Квадрат.ру