В Петербурге разгорается очередной мансардный скандал. Глава Российского этнографического музея Владимир Грусман вместе с соседями по дому обратился к вице-губернатору Владимиру Лавленцеву с просьбой проверить законность строительства мансарды в доме 13 по улице Восстания, где живет директор музея. В верхних квартирах здания из-за начавшихся работ падают штукатурка и люстры. Жители опасаются повторения ситуации с Миллионной, 4, где из-за строительства мансарды на год без кровли остался целый подъезд.
Строительные работы на чердаке дома по улице Восстания, 13 начались 16 мая. Это пятиэтажное здание XIX века на углу с переулком Ульяны Громовой. Заказчик переоборудования чердака в жилье – Родион Купер, он же – совладелец мини-отеля «Розес» и бутика Red Carpet, расположенных в этом же здании, начал демонтировать деревянные конструкции, заменяя их металлическими балками. Уже через неделю у жителей трех квартир верхних этажей здания по потолку и стенам пошли трещины, начала рушиться штукатурка. В одной из квартир упала люстра, рассказала одна из жительниц Влада Зурабян. По данным ГБР, дом никогда не проходил капитальный ремонт и его износ составляет 70%.
Для собственников квартир начало работ стало полной неожиданностью, говорит жительница. 10 июня они провели общее собрание и подготовили коллективное обращение к вице-губернатору Владимиру Лавленцеву с требованием установить все обстоятельства начала возведения мансарды и наличия у Родиона Купера разрешительной документации. Под обращением подписался Владимир Грусман, директор Российского этнографического музея. Он живет на первом этаже дома. Кроме того, жители обратились в полицию, администрацию района, Госстройнадзор – вплоть до президента России.
Дореволюционное здание может не выдержать строительства мансарды, считает Владимир Грусман. «Десятки килограммов швеллера поднимаются на крышу. Работают некомпетентные люди. Из-за строительства мансарды люди могут лишиться главного, чем они обладают — жилья», – сказал глава музея «Фонтанке». По его словам, застройщик уже пытался приступить к строительству несколько лет назад. Однако тогда проект остановили при вмешательстве Валентины Матвиенко.
В этот раз, в результате обращения к вице-губернатору, 20 июня, через месяц после начала работ, Государственная жилищная инспекция выдала управляющей копании – ЖКС №3 Центрального района предписание приостановить строительные работы в доме, поскольку документация по реконструкции чердака была представлена не в полном объеме. 23 июня ЖКС выписал аналогичное предписание подрядчику – ООО «Эргострой». Правда, уже с другой формулировкой – продолжение работ угрожает здоровью жителей трех квартир. Однако представитель компании отказался подписывать бумагу. Работы на чердаке продолжаются до сих пор, говорит Владимир Грусман. Родион Купер комментировать производство работ по телефону «Фонтанке» отказался.
В 2010 году застройщик проводил поквартирный опрос жителей дома и собирал подписи за переоборудование чердака в мансарду. «Я лично подписывалась за создание мансарды. Но тогда нам представлялось это в другом ракурсе. Нам говорили, что проведут техническое обследование дома, соберут все документы и покажут нам. А теперь работы начались даже без уведомления. Нам перекрыли доступ на чердак», – говорит Влада Зурабян. Площадь строящейся мансарды, по ее оценке, составляет 700-800 кв. м.
Тем не менее, согласно Жилищному кодексу, для устройства жилой мансарды без надстройки чердака требуется согласие всех собственников дома. А, к примеру, глава РЭМ Владимир Грусман за создание мансарды не подписывался. Теперь же, после начала работ, против строительства подписались собственники 15 квартир дома.
Жители выступают за полное прекращение работ и возвращение кровли в прежнее состояние. Однако опасаются, что в случае выдачи такого предписания застройщик может бросить работы и оставить дом вовсе без кровли. Аналогичным образом ситуация развивалась на Миллионной, 4.
Недопрецедент
Законность строительных работ должны установить власти или суд. Однако опыт предыдущих лет показывает, что если застройщик успеет возвести мансарду, то демонтировать ее практически невозможно.
2 июля в Петербурге появился первый прецедент уголовного наказания за порчу здания-памятника - бывшей Главной аптеки на Миллионной, 4. В дворовом корпусе здания Олег Ро, глава компании «Франсуа-мансар», без согласования с собственниками квартир в доме и КГИОП начал сооружать мансарду. Ему присудили 300 часов исправительных работ. Жителям, чья квартира пострадала от протечек из-за фактического отсутствия кровли, в компенсации ущерба суд отказал.
Еще ранее, в декабре 2012 года, Дзержинский районный суд постановил восстановить габариты кровли и фасады корпуса на Миллионной, 4. Однако это решение до сих пор не исполнено. «Еще летом 2013 года КГИОП выдал Николасу Пауналлу (собственнику квартиры, над которой возводилась мансарда. – Прим. ред.) и Олегу Ро задание на производство работ, предусмотренных судебным решением. Впоследствии в КГИОП от ответчиков неоднократно поступала на согласование проектная документация на производство работ на объекте. Однако указанная документация предполагала повторное возведение мансарды и противоречила как требованиям действующего законодательства, так и судебному решению, в связи с чем до настоящего времени отклонялась от согласования», – сообщили в КГИОП.
С мансардами, незаконно построенными по другим адресам, ситуация еще печальнее. Собственник квартиры на Колокольной улице, 11, – региональном памятнике доме Никонова, решением суда был оштрафован на 1,5 тысячи рублей за самовольное строительство. Уголовное дело возбуждено не было, перечисляет депутат ЗакСа Борис Вишневский. Аналогичная ситуация – с мансардой на Миллионной, 11. Она была возведена без разрешения КГИОП и приватизирована по сфальсифицированным документам – распоряжению администрации Центрального района и инвестиционному договору с КУГИ. Однако до сих пор решение о возбуждении уголовного дела также не принято, говорит депутат. Мансарды остаются на своих местах.
Без согласия собственников строились мансарды на Добролюбова, 2, Миллионной, 12, Итальянской, 37, Большой Конюшенной,13. Однако протесты и обращения к надзорным органам не смогли сохранить общедолевую собственность.
По закону – долго и дорого
Масштабное незаконное строительство неудивительно. В области создания мансард практически отсутствует правовое поле. К примеру, если считать, что в результате перепланировки или реконструкции уменьшится площадь общедомового имущества, застройщику потребуется согласие 100% собственников. А если трактовать создание мансарды просто как реконструкцию дома, то двух третей. Регистрация права собственности на построенную мансарду и вовсе возможна только через суд.
Кроме того, следование букве закона предполагает значительное удорожание строительства и потери времени. Как правило, на то, чтобы договориться с большинством собственников дома о строительстве мансарды, требуется не менее полугода, говорит Андрей Мыльников, глава компании «Мансарды Петербурга». При этом жители могут заключить инвестдоговор с застройщиком и потребовать от него денежной компенсации или работ по ремонту здания. «Во время строительства мансарды на набережной Фонтанки, 8, мы заменили в доме систему отопления, отремонтировали фасады, укрепили фундаменты, замостили двор и тем самым снизили износ здания», – перечисляет Андрей Мыльников.
По его словам, себестоимость строительства одного кв. м мансарды составляет 1,8 тысячи долларов. Половина суммы идет непосредственно на строительные работы, 10% – на изыскания и обследование здания, а 40% – на ремонт самого дома. «Если инвестор не готов потратить 15-20 млн рублей на капремонт самого здания, скорее всего, с собственниками договориться не удастся», – добавляет он.
Плюс – время на согласование проекта в КГИОП и КГА. Если здание является памятником, то создание мансард допускается только в случае сохранения габаритов кровли здания. Кроме того, согласно утвержденному закону о зонах охраны строительство мансард на лицевых корпусах во всей охранной зоне центра допускается только с сохранением конфигурации крыши и при максимальном поднятии конька на 1 метр, только в дворовых корпусах можно корректировать угол наклона кровли, размеры и конфигурацию оконных проемов. При таких условиях гораздо легче построить мансарду быстро и без разрешений, а затем признать на нее собственность через суд, отмечают эксперты.
Антонина Асанова, «Фонтанка.ру»