Рынок недвижимости: процесс пошел

На рынке недвижимости наступило незначительное оживление — эксперты отмечают рост продаж квартир в Москве, Санкт-Петербурге и других регионах. Правда, только недорогие и малогабаритные. Участники рынка считают повышение спроса вполне естественным, но надежд на повышение цен на недвижимость с ним не связывают. Хотя, по мнению аналитиков, время, когда жилье станет дефицитом, вот-вот наступит, вопрос, «где у кризиса дно», по-прежнему остается актуальным.

В июле участники рынка отметили увеличившийся спрос на жилье. По предположению Юлии Туголуковой, директора «Центра ипотечного кредитования» корпорации «Адвекс. Недвижимость», многие люди вернулись из отпусков и задумались о жилищных вопросах. Как отмечает эксперт, сделки проходят регулярно и, в основном, по тем объектам, которые долгое время находились в экспозиции: «Их хозяева наконец поняли, что цены пускаются все ниже и ниже, и их объект уже не продать по ранее заявленной (завышенной) цене и пошли на понижение».

«Люди хотят улучшить свои жилищные условия, причем до 1 сентября, - высказывает свое мнение Владимир Спарак, заместитель гендиректора АРИН. – Думаю, что это напрямую связано с началом нового учебного года, поскольку такая категория покупателей совершенно точно знает, в каком микрорайоне и квартиру какой площади они хотели бы приобрести. И, как правило, основным требованием при выборе квартиры оказывается хорошая школа, расположенная внутри квартала».

Сергей Цветков, генеральный директор компании «Мир недвижимости» отмечает, что спрос увеличился неравномерно — он прямо пропорционален рекламной активности застройщика и во многом простимулирован различными маркетинговыми акциями в сложный для рынка период. «В некоторых случаях спрос вырос двукратно, но если брать среднюю цифру, то за июль активность покупателей выросла на 10%», - комментирует он.

«По итогам первого полугодия 2009 года ситуация на первичном рынке недвижимости нормализовалась, - считает Цветков. - Нынешний спрос в два раза ниже нормального среднерыночного за последние годы». По данным «Мира недвижимости», за два прошедших  квартала в Петербурге продано около 600 тысяч кв. м. жилья на первичном рынке. «Продажи в объеме 270-300 тыс. кв. м. в квартал соответствуют минимальным темпам продаж в годы спада на рынке недвижимости (2004-2005, 2007)», - напоминает аналитик.

Наибольшим спрос пользуются однокомнатные квартиры. У большинства просто нет средств на крупногабаритное жилье, а необходимость в улучшении своих жилищных условий никуда не исчезает, подчеркивает Владимир Спарак: «В итоге те, кто больше не может ждать, приобретают ту недвижимость, которая им «по карману». «Покупают преимущественно квартиры в готовых домах или в объектах с близкими сроками сдачи. По этой причине цены на квартиры в сданных домах могут на 30% превышать цены на квартиры в домах на нулевом цикле, - добавляет Цветков. - Основная тенденция - клиенты ищут 100% надежности и максимальную рассрочку. Относительно большим спросом пользуются объекты, которые строятся в партнерстве госбанков, даже если стадия готовности по ним не высокая». В целом ситуация в сегменте эконом класса лучше, чем в комфорте и элитке. Здесь клиентам нужно решать свои жилищные проблемы, и многие не обращают внимания ни на динамику цен, ни на кризис, отмечают в «Мире недвижимости».

Выросло и число обращений со стороны заемщиков ипотеки. Правда, у участников рынка свои предположения о намечающейся тенденции. Цветков полагает, что возросшая активность ипотечных покупателей вызвана «множеством заявлений от официальных лиц о принятии мер по стимулированию спроса и снижению кредитных ставок». У Туголуковой другая версия: «Нужно отметить, что рублевая процентная ставка во многих банках снизилась, например, в АИЖК до 11,5%». Активность потенциальных заемщиков связана еще и с тем, что цены на жилье стали более адекватными, - говорит она. - Теперь многие понимают, что для улучшения своих жилищных условий им не хватает уже не столь заоблачной суммы, как раньше».

Снижение цен, несмотря на увеличивающийся спрос, продолжается. «Если в июне 2009 года цены на квартиры на первичном рынке снизились примерно на 1%, а на вторичном – примерно на 2,5%, то в июле падение составило 0,8% и 2% соответственно», - рассказывает Владимир Спарак. - Таким образом, средняя стоимость квадратного метра на рынке жилой недвижимости на конец июля составила 72400 рублей («первичка») и 82300 рублей («вторичка»)». Лидером снижения стоимости «квадрата» в июле оказался Приморский район. Здесь цены упали примерно на 3000 рублей за квадратный метр. В то же время, в некоторых районах города недвижимость подорожала. По данным АРИН, наибольшее увеличение стоимости квартир было отмечено в Петроградском районе - на 1500 рублей за «квадрат».

Стоимость жилья на вторичном  рынке на конец  июля

По словам руководителя аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов Андрея Соколова, падение цен на жилье составило с начала кризиса от 15% до 25% в зависимости от местоположения строящегося объекта. Больше всего подешевели квартиры на окраинах и в пригороде Санкт-Петербурга.

Цены за первые шесть месяцев 2009 года снизились в среднем на 10%, полагают в «Мире недвижимости». «Сегодня цены подходят к значениям, близким к себестоимости строительства - 55-60 тысяч рублей на дома в низкой степени готовности, 65-70 тысяч - на объекты средней готовности, в сданных домах и домах, близких к сдаче - 70-85 тысяч рублей. В среднем цена установилась на отметке в 70 тысяч рублей за квадратный метр», - комментирует Цветков. «Дополнительные скидки могут достигать 10%, и, даже если это не объявляется в рекламе, о многом можно договориться в офисе», - добавляет он.

Впрочем, стабилизация на рынке, по мнению экспертов, вовсе не дает оснований ожидать, что осенью «все наладится». «Увеличение спроса в сочетании с постоянным снижением  предложения дает слабую надежду на оживление рынка к концу нынешнего года», - осторожно комментирует Спарак. «Мы ожидаем, что, начиная с сентября, активность покупателей будет нарастать», - более оптимистичен Цветков. По его мнению, отложенный спрос на квартиры формируется с лета 2008 года. «По опыту предыдущих лет этот процесс занимает не более чем 1,5 года. Затем отложенный спрос начинает реализовываться и формируется ажиотажный», - поясняет эксперт. Впрочем, «учитывая глубину кризиса, значительного всплеска в этом году мы не ожидаем. Но увеличение продаж на 20-30% вполне реально», - поясняет он.

Эксперты полагают, что процессы, происходящие на рынке недвижимости не в последнюю очередь зависят от действий руководителей государства, но однозначно оценить последствия их решений и высказываний не берутся. «Надо отдать должное властям, которые пытаются помочь строительной отрасли. С одной стороны, такие действия могут помочь смягчить предстоящий дефицит предложения, - отмечает Спарак. - Однако я не исключаю, что выкуп наиболее дешевых и малогабаритных квартир наоборот приблизит наступление этого дефицита. Ведь новое строительство сейчас практически не начинается. У застройщиков просто нет на это свободных средств. А ипотека до сих пор практически недоступна».

«Заявления от людей такого уровня, как Герман Греф и Валентина Матвиенко могут позитивно повлиять на рынок и ускорить выход из кризиса на рынке недвижимости. Как правило, через СМИ транслируются заявления официальных лиц о том, что цены на квартиры будут падать. Покупатели верят и перестают покупать. Именно таким образом формируется отложенный спрос, - рассуждает Цветков. - Застройщики приостанавливают программы развития, уменьшают объемы застройки. Предложение уменьшается. Через какое-то время люди понимают, что цены не изменились и меняться не будут, ждать уже нет смысла и начинают покупать, а в результаты цены растут запредельными темпами. То, что сегодня власти понимают ситуацию на строительном рынке и корректно ее комментируют, очень хороший знак. Во время кризиса особенно важно, чтобы бизнес и власть действовали в одном ключе».

Однако следует отметить, что призыв губернатора  города «покупать квартиры, а не ждать, пока цены упадут», прозвучавший на заседании правительства 4 августа, вызвал нарекания и со стороны антимонопольного комитета, и со стороны юристов. Так, руководитель территориального управления ФАС по Санкт-Петербургу Олег Коломийченко заявил «Коммерсанту», что он не считает, что чиновники должны заниматься прогнозированием развития конкретного рынка. «Существует решение правительства РФ, которое не рекомендует чиновникам высказываться на тему рыночной конъюнктуры», - напомнил он. «Глава города, наверное, хотела поддержать застройщиков. Такое заявление говорит о том, что дела у строителей идут не очень хорошо, — сделал свои выводы адвокат Международной коллегии адвокатов «Санкт-Петербург» Евгений Баклагин. — Губернатор не должна рекламировать действия строительных фирм и рекомендовать гражданам рисковать своими деньгами».

Справка.
По данным Гильдии Управляющих и девелоперов, сейчас в общей сложности приостановлено строительство около 8 миллионов квадратных метров жилья. Доля замороженных проектов составляет около 75-80%, в том числе среди продаваемого жилья — 25-30%.

Статистика комитета по строительству более оптимистична - за первое полугодие 2009 года в эксплуатацию введено более 760 тысяч квадратных метров жилья (без учета ИЖС). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года спад составил 8%. Показатель снижения вода жилья не столь значителен за счет сдачи объектов, строительство которых началось еще до кризиса. Во втором полугодии прогнозируется дальнейшее снижение показателя ввода жилья. По некоторым оценкам, сокращение объемов строительства по сравнению с прошлым годом составит 50-60%.


Елена Алексеева