Тема государственно-частного партнерства (ГЧП) приобрела небывалую актуальность. То ли в России закончились подготовленные для строительства территории, то ли кризис вынудил застройщиков экономить каждую копейку, но вопрос о том, какую часть финансирования строительных проектов должны обеспечивать власти, на форуме ProEstate обсуждали с небывалым энтузиазмом.
Традиционные предложения государству взять на себя финансирование строительства дорог, инженерной, а также социальной инфраструктуры звучали на всех конференциях, проходивших во второй день форума. Пожелания подкреплялись экономическими выкладками – от абстрактных рассуждений о том, что во время кризиса государству выгоднее всего вкладывать средства в строительство дорог, до конкретных цифр.
Так, по оценке экспертов, стоимость проекта «Петровский арсенал» увеличилась за счет необходимости создавать социальную и инженерную инфраструктуру на 35 миллионов рублей, а многофункционального комплекса на улице Хо Ши Мина – на 40 миллионов. «И все эти затраты будут учтены в стоимости квадратного метра и лягут в конечном итоге на плечи потребителей», - мрачно замечают представители девелоперского сообщества. По их мнению, при такой позиции государства стремление инвесторов любой ценой «выжать» из проекта максимум возможных доходов – единственно возможная линия поведения. «Стремление «взять» максимально возможную высоту - неизбежно. Повышение плотности застройки до самого последнего предела – вполне объяснимо. Девелоперов загоняют в такую ситуацию, в которой они просто не могут поступать иначе», - полагает Юрий Борисов (в прошлом глава Гильдии управляющих девелоперов Санкт-Петербурга).
Но если при строительстве небольших объектов расходы на инфраструктуру еще можно компенсировать с помощью различных ухищрений, то при попытках комплексного освоения территорий эта проблема оказывается почти неразрешимой. Срок реализации таких проектов – 20-30 лет, поэтому ни о какой быстрой окупаемости не может быть и речи. Объем затрат, необходимых для строительства дорог, объектов энергообеспечения, социальных учреждений тоже едва ли по силам даже самому успешному девелоперу. Но, по мнению Вениамина Голубицкого, президента «Ренова-Строй Групп», даже если государство возьмет на себя эти расходы полностью, оно все равно сможет окупить вложенные средства с помощью налогов.
Ждут от государства кроме финансовой помощи и решения юридических вопросов. «У нас очень сложно провести «сборку» земли в одну большую территорию, - жалуется Голубицкий. – В стране чрезвычайно запутаны земельные отношения, и объединить федеральные, муниципальные и частные территории почти нереально. До сих пор не решены вопросы перевода федеральных земель в собственность, и взять на себя труд разработать этот механизм должно государство». К тому же, замечает эксперт, проекты комплексного освоения – глобальны, а власти решают только локальные вопросы.
«Ситуация патовая, – возмущается Голубицкий. – Проект рассчитан на два-три десятилетия, а цикл деятельности чиновника – 4-5 лет, и он может действовать только в пределах этого времени». Локальность проявляется не только во времени, но и в пространстве – чтобы согласовать концепцию развития одной территории, надо обойти десяток министерств, замечают эксперты.
Петербургские власти энтузиазма вступать в партнерские отношения с частным бизнесом не проявляют. «Лишь крайняя нужда может направить одновременно и чиновников, и предпринимателей в лоно ГЧП», - мрачно пошутил председатель комитета по инвестициям Санкт-Петербурга Максим Соколов. Стоит заметить, что проекты комплексного освоения территорий вообще не пользовались популярностью в Смольном. Еще в ноябре 2008 года Александр Вахмистров, в то время курировавший строительный блок, назвал на встрече с журналистами эти намерения девелоперов преждевременными и предложил отложить их до послекризисных времен.
Однако, как выяснилось, переход от точечной застройки к комплексной уже неизбежен. Председатель комитета по собственности Госдумы РФ Виктор Плескачевский привел удручающие цифры – по данным Минрегионразвития, только 32% муниципальных образований в России обладают земельными участками, пригодным для освоения. «Говорят, что у нас в стране много земли, - заметил он. – Безусловно много, но вот пригодной для строительства – практически нет». По мнению Плескачевского, если вопрос подготовки земель для дальнейшего развития не будет решен в самое ближайшее время, то стройка попросту умрет.
«Справиться с этой проблемой можно только при помощи государства, - считает Светлана Макарова, директор по строительству ОАО «Компания Усть-Луга». По ее словам, в реализации проекта по строительству порта Усть-Луга и сопутствующего города на 35 тысяч жителей принимают участие самые разные государственные структуры: «Минтранс построил нам морские подходы к порту, РЖД взяла на себя строительство необходимых железнодорожных подъездов – начиная от Урала, администрация Ленинградской области – создание объектов инфраструктуры». По словам Макаровой, общий объем инвестиций в проект составляет 900 миллиардов рублей, из них на долю девелопера приходится только 470 миллиардов. «Без помощи государственных структур мы бы не смогли выполнить поставленную задачу», - признается она.
О необходимости прийти к партнерским отношениям с государством бизнес говорит уже несколько лет, и, похоже, что эти усилия, наконец, увенчались успехом. В частности, о том, что в закон «О концессионных соглашениях», по всей видимости, будут внесены изменения, заявил Максим Соколов. Готовят свои поправки к законодательству и предприниматели. Все предложения должны быть рассмотрены Госдумой в течение осени.
Пока же в Петербурге проекты комплексного освоения территорий поддерживают, но избирательно. Как сообщил председатель комитета по строительству Вячеслав Семененко, Сбербанк намерен кредитовать строительство жилого района «Северная долина». Все остальные пока ждут.
Кира Обухова
Традиционные предложения государству взять на себя финансирование строительства дорог, инженерной, а также социальной инфраструктуры звучали на всех конференциях, проходивших во второй день форума. Пожелания подкреплялись экономическими выкладками – от абстрактных рассуждений о том, что во время кризиса государству выгоднее всего вкладывать средства в строительство дорог, до конкретных цифр.
Так, по оценке экспертов, стоимость проекта «Петровский арсенал» увеличилась за счет необходимости создавать социальную и инженерную инфраструктуру на 35 миллионов рублей, а многофункционального комплекса на улице Хо Ши Мина – на 40 миллионов. «И все эти затраты будут учтены в стоимости квадратного метра и лягут в конечном итоге на плечи потребителей», - мрачно замечают представители девелоперского сообщества. По их мнению, при такой позиции государства стремление инвесторов любой ценой «выжать» из проекта максимум возможных доходов – единственно возможная линия поведения. «Стремление «взять» максимально возможную высоту - неизбежно. Повышение плотности застройки до самого последнего предела – вполне объяснимо. Девелоперов загоняют в такую ситуацию, в которой они просто не могут поступать иначе», - полагает Юрий Борисов (в прошлом глава Гильдии управляющих девелоперов Санкт-Петербурга).
Но если при строительстве небольших объектов расходы на инфраструктуру еще можно компенсировать с помощью различных ухищрений, то при попытках комплексного освоения территорий эта проблема оказывается почти неразрешимой. Срок реализации таких проектов – 20-30 лет, поэтому ни о какой быстрой окупаемости не может быть и речи. Объем затрат, необходимых для строительства дорог, объектов энергообеспечения, социальных учреждений тоже едва ли по силам даже самому успешному девелоперу. Но, по мнению Вениамина Голубицкого, президента «Ренова-Строй Групп», даже если государство возьмет на себя эти расходы полностью, оно все равно сможет окупить вложенные средства с помощью налогов.
Ждут от государства кроме финансовой помощи и решения юридических вопросов. «У нас очень сложно провести «сборку» земли в одну большую территорию, - жалуется Голубицкий. – В стране чрезвычайно запутаны земельные отношения, и объединить федеральные, муниципальные и частные территории почти нереально. До сих пор не решены вопросы перевода федеральных земель в собственность, и взять на себя труд разработать этот механизм должно государство». К тому же, замечает эксперт, проекты комплексного освоения – глобальны, а власти решают только локальные вопросы.
«Ситуация патовая, – возмущается Голубицкий. – Проект рассчитан на два-три десятилетия, а цикл деятельности чиновника – 4-5 лет, и он может действовать только в пределах этого времени». Локальность проявляется не только во времени, но и в пространстве – чтобы согласовать концепцию развития одной территории, надо обойти десяток министерств, замечают эксперты.
Петербургские власти энтузиазма вступать в партнерские отношения с частным бизнесом не проявляют. «Лишь крайняя нужда может направить одновременно и чиновников, и предпринимателей в лоно ГЧП», - мрачно пошутил председатель комитета по инвестициям Санкт-Петербурга Максим Соколов. Стоит заметить, что проекты комплексного освоения территорий вообще не пользовались популярностью в Смольном. Еще в ноябре 2008 года Александр Вахмистров, в то время курировавший строительный блок, назвал на встрече с журналистами эти намерения девелоперов преждевременными и предложил отложить их до послекризисных времен.
Однако, как выяснилось, переход от точечной застройки к комплексной уже неизбежен. Председатель комитета по собственности Госдумы РФ Виктор Плескачевский привел удручающие цифры – по данным Минрегионразвития, только 32% муниципальных образований в России обладают земельными участками, пригодным для освоения. «Говорят, что у нас в стране много земли, - заметил он. – Безусловно много, но вот пригодной для строительства – практически нет». По мнению Плескачевского, если вопрос подготовки земель для дальнейшего развития не будет решен в самое ближайшее время, то стройка попросту умрет.
«Справиться с этой проблемой можно только при помощи государства, - считает Светлана Макарова, директор по строительству ОАО «Компания Усть-Луга». По ее словам, в реализации проекта по строительству порта Усть-Луга и сопутствующего города на 35 тысяч жителей принимают участие самые разные государственные структуры: «Минтранс построил нам морские подходы к порту, РЖД взяла на себя строительство необходимых железнодорожных подъездов – начиная от Урала, администрация Ленинградской области – создание объектов инфраструктуры». По словам Макаровой, общий объем инвестиций в проект составляет 900 миллиардов рублей, из них на долю девелопера приходится только 470 миллиардов. «Без помощи государственных структур мы бы не смогли выполнить поставленную задачу», - признается она.
О необходимости прийти к партнерским отношениям с государством бизнес говорит уже несколько лет, и, похоже, что эти усилия, наконец, увенчались успехом. В частности, о том, что в закон «О концессионных соглашениях», по всей видимости, будут внесены изменения, заявил Максим Соколов. Готовят свои поправки к законодательству и предприниматели. Все предложения должны быть рассмотрены Госдумой в течение осени.
Пока же в Петербурге проекты комплексного освоения территорий поддерживают, но избирательно. Как сообщил председатель комитета по строительству Вячеслав Семененко, Сбербанк намерен кредитовать строительство жилого района «Северная долина». Все остальные пока ждут.
Кира Обухова
Источник: