Никакие финансовые меры не могут сами по себе возродить ипотеку. Хотя возможностей взять кредит на приобретение жилья сейчас больше, чем год назад, а условия, в частности, размер первого взноса, процентные ставки, уже докризисные (а порой – даже более выгодные). Но эксперты весьма осторожны в оценке перспектив рынка.
Россияне уже более полутора лет живут в кризисе, и кончился он, или будет еще одна его волна, более мощная и страшная, - гадать можно бесконечно. В то же время квартирный вопрос остается одним из самых острых в России, поэтому ипотека остается единственной реальной для подавляющего большинства граждан возможностью улучшить жилищные условия.
Обещаемые правительством госвливания в размере 250 млрд рублей поступят в апреле, поскольку только в марте Наблюдательный совет Внешэкономбанка одобрил программу поддержки. Рублевые ипотечные кредиты предлагаются гражданам под 11% и с первоначальным взносом в 1/5 от цены квартиры. Коммерческие банки, которые непосредственно будут работать с россиянами, получат деньги под 7%.
Откуда корни растут
29 марта 2010 года Банк России в очередной раз снизил ставку рефинансирования, теперь уже до рекордно низкого с начала девяностых уровня - 8,25%. Напомним, что в разгар потрясений мировой финансовой системы с 1 декабря 2008 года она была повышена сразу на 1% и достигла 13% годовых. Стоит отметить, во всех развитых странах действовали по-другому - США, Еврозона, Британия, Швейцария снизили свои ставки до символического уровня, Япония держит ее около нуля давно. Руководители Банка России резонно объяснили, что рубль сильно зависит от международных валютных спекулянтов, наши завышенные ставки – это премия за риск размещения средств в рубле, рублевых облигациях и отечественных акциях. Если в момент финансовой паники опустить ставки до уровня ведущих стран, то «горячие» деньги «убегут» и еще одна девальвация неизбежна. Почти год назад стало ясно, что мировой пожар не раздулся, нефть (а стало быть, экспортные доходы бюджета) в порядке, а потому 24 апреля 2009 года ставку Банка России стали шаг за шагом снижать.
Главное - стала падать и ставка по всем видам кредитования (например, кредит на межбанковском рынке на 1 месяц стоит в начале апреля 2010 года около 5%) и ипотечное кредитование - не исключение. Массового закрытия предприятий и, соответственно, всплеска безработицы не наблюдается. Цены на недвижимость стабилизировались и даже пытаются начать расти.
Но все же эйфория образца докризисного 2007 года прошла. Слишком наглядно было показано, что недвижимость в России может не только дорожать, но и дешеветь. А стабильность экономики России слишком сильно зависит от мировых сырьевых рынков, которые не знают, как отреагируют на повышение учетной ставки по доллару (Федеральная резервная система США непременно пойдет на этот шаг, как только угроза инфляции начнет реализовываться).
Почем ипотека в Петербурге
Ситуацию с ипотекой в Северной столице разъяснил начальник отдела развития Санкт-Петербургского ипотечного агентства (СПбИА) Сергей Милютин: «С начала года банки начали возвращать ипотечные программы. К 5-6 операторам — Сбербанк, ВТВ-24, Дельта-Кредит, Банк «Санкт-Петербург», группе банков, работающих по федеральному ипотечному стандарту (на сайте СПбИА указано пять банков-партнеров, – Ред.), прибавилось ещё 6-8 банков. Средний реальный процент по рублевому ипотечному кредиту составляет 12-14% годовых, при крайних значениях - 9,75% (Федеральный ипотечный Стандарт) и 18,0% (банк Сосьете Женераль)».
«Следует отметить, что 60-65% петербургского рынка ипотеки занимает Сбербанк, следовательно, и наибольшее число заемщиков получает ипотечный кредит по ставкам этого банка. - продолжает Милютин. - Кредиты в настоящее время берутся, в основном, в сумме 1,8 -2,3 млн рублей и ждать увеличения этой суммы в период выхода страны из экономического кризиса не приходиться». Отметим, что Сбербанк в Санкт-Петербурге декларирует следующие условия кредита «Ипотечный»: 20% первый взнос, процентные ставки от 12,15 в рублях и от 9,1 в валюте.
Свои расчеты привел и начальник аналитического отдела агентства "КредИнформ" Валерий Скобелев: «Ставки по рублёвым ипотечным кредитам составляют 12,5-15% годовых и 9-12% по кредитам в иностранной валюте. Размер ставки варьируется в зависимости от срока кредита, категории заёмщика, а также от типа жилья (вторичный или новостройка). Важно здесь отметить, что банки возобновляют программы рефинансирования, которые были популярны до кризиса».
Эти программы - возможность для тех, кто уже получил долгосрочный кредит, аккуратно обслуживает его, но в дальнейшем ставка по аналогичным кредитам упала. Теперь исправному заемщику морально тяжело переплачивать проценты. Вот людям и предлагают – взять еще один кредит, под низкую ставку, погасить этим кредитом первоначальный и продолжать обслуживать долг на новых, щадящих условиях. Это и есть рефинансирование.
«Минимальные ставки в банке Delta Credit – 7,75%(валюта) и 12,5%(рубли), в ВТБ-24- 8,75 и 13,1% соответственно. Абсолют Банк предлагает кредиты 12,5% в рублях, - описывает Валерий Скобелев. - В том случае, если заёмщика не устраивает уровень ставки по действующему ипотечному кредиту, воспользовавшись такой программой, он может погасить старый кредит и получить новую ссуду на более выгодных условиях. Именно сейчас данная программа будет особенно актуальна, учитывая, что кризисные ставки по ипотечному кредиту составляли от 16 до 30%». Россияне стали брать не только чаще, но и больше. Средний размер жилищного кредита вырос до 1,1 млн рублей - и приблизился к докризисному показателю - 1,3 млн рублей, подчеркивает эксперт.
Генеральный директор ООО "Кредитный и Финансовый Консультант" Александр Гребенко утверждает: «На новом витке развития ипотечного кредитования, выделяемые бюджетом средства недостаточны по своим объемам. Ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым АИЖК (государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, его региональным оператором как раз является "Санкт-Петербургское ипотечное агентство") и его агентами несколько дороже предложений со стороны дочек иностранных банков. Именно иностранные банки сыграют главную роль в возрождении жилищной ипотеки. Государству остаётся роль "второй скрипки", основной задачей которой будут "словесные интервенции" (т.е. в большей степени моральная поддержка граждан и банков). Реальная ставка по кредитам на сегодняшний день начинается от 5,75% годовых в валюте, а в рублях - от 9,43% годовых».
Свет в конце тоннеля?
Теперь попробуем заглянуть в будущее. Банк России обещал и дальше снижать учетную ставку, а стало быть – ипотека должна дешеветь. В конце концов, в пользу этого говорит не только снижение цены капитала, но и то, что у банков не так много возможностей прибыльно разместить капитал. Кредиты «заводам-гигантам» порой даже более рискованны, к тому же если из тысячи малых кредитов проблемными окажутся несколько десятков – это полбеды. Но даже один крупный невозврат – это горе. «Скорее всего, можно ожидать некоторое (очень небольшое) снижение в случае выполнения заявленного прогноза по инфляции и продолжения плавного снижения ставки рефинансирования ЦБ, - говорит Сергей Милютин. - В целом, установившаяся ставка по ипотечному кредиту соответствует сложившимся паритету спроса и предложения, как на рынке жилищного кредитования, так и на рынке жилой недвижимости».
Начальник аналитического отдела департамента казначейских операций и финансовых рынков Сбербанка России Николай Кащеев уверен, что Банк России в обозримом будущем снизит ставку еще на 0,25%, но предсказать величину его учетной ставки на полгода вперед отказался. Александр Гребенко более конкретен: «В течение 2010 года произойдет снижение кредитных ставок коммерческих банков в среднем на 1,5-2%, лучших предложений - на 1-1,5%».
Стоит отметить, что величина снижения зависит не только от того, когда и насколько снизит ставку Банк России, а также от того, не начнет ли ее повышать еще до конца года ФРС США.
Одна из целей государственной ипотечной политики – сделать жилье доступным и первые лица государства призывают банкиров постоянно снижать процентные ставки на ипотечные кредиты. Как расширяется возможность взять ипотеку при снижении ставки на каждый процент?
Сергей Милютин сделал неожиданное признание: «Распространенное мнение о сильном влиянии доступности ипотечного кредитования в зависимости от снижения ставки на практике не подтверждается. Более значимой характеристикой, влияющей в реальной экономической действительности на участие в ипотечном кредитовании, является величина первоначального взноса (она сейчас, как правило, 25-30%). Вопрос доступности ипотеки более эффективно решается в плоскости накопления за счет семейных бюджетов граждан - потенциальных заемщиков. По данным специального социологического исследования, заказанного АИЖК, в случае снижения размера первоначального взноса с 30% до 20% - доля потенциальных заемщиков возрастёт с 18% до 51%, снижение первоначального взноса до 10% увеличивает рост до 80%! Снижение процентной ставки на доступность ипотеки не может показать таких темпов роста из-за необходимости наличия «серьёзных» сбережений на первоначальный взнос».
Отметим, что Сбербанк уже довел размер первоначального взноса до 20%. Но дело в том, что радикальное снижение размера этого взноса (до кризиса некоторые банки рекламировали 0% первую выплату) опасно для банков, которые так или иначе заставляют расплачиваться за риск клиентов. Ведь при одновременной реализации двух условий – потери заемщиком доходов и снижении цен на недвижимость, продажа жилья не покроет убытков банка, а гражданин останется без жилья и с непогашенным долгом. Если подобных случаев будет слишком много, возникнет угроза для социальной стабильности всего общества.
«В 2010 году наблюдается снижение ставок по ипотечным кредитам, - отмечает Валерий Скобелев. - Вследствие кризисных процессов, происходящих в стране, сложно делать какие-либо прогнозы относительно доступности ипотеки: ставки всё ещё превышают уровень инфляции, а также действуют и высокие требования к уровню первоначального взноса и подтверждению доходов заемщиками».
Тут тоже можно поспорить - банки всегда стараются поддерживать ставки на уровне большем, чем инфляция (финансисты не станут работать в убыток), а первый взнос и жесткое подтверждение уровня дохода – лекарство от раздачи денег налево-направо (с краха подобной практики в США в 2007 году и начался мировой кризис, череда банкротств американских инвестиционных банков в 2008 году была не первой, как думает большинство, а второй его волной).
Александр Гребенко скептичен во взглядах на доступность ипотеки: «Главенствующую роль в доступности кредитов играет наличие платежеспособного спроса со стороны населения, и, в первую очередь, рядовых граждан, так называемого среднего класса. Платежеспособность же появится только при повышении производительности труда, которая повысится лишь при модернизации всей экономики РФ. Наши же власти пытаются повысить не возможности для предпринимательской активности трудящихся, а поднять доходность бюджета (что не всегда приводит к повышению уровня жизни граждан). Не следует ждать и снижения цен на квадратный метр. При снижении ставки на 1-2% в год - ипотека станет доступнее, но не на значительные величины. Предположительный рост числа выдаваемых кредитов на 5-6% (По данным агентства «Русская недвижимость», в декабре -2009 россияне оформили 30 тысяч ипотечных кредитов, а в разгар кризиса в январе 2009 на страну выдали всего 5 тысяч таких кредитов, – Ред.). Из озвученного мною можно сделать вывод, что доступность ипотеки не будет значительно расширена в ближайшие годы».
Ну и наконец, сакраментальный вопрос – как отразилось на ипотечном рынке укрепление рубля?
Вот как на него ответили наши эксперты:
Сергей Милютин: « Поскольку подавляющее большинство ипотечных сделок проводиться в рублях и доходы у населения тоже в рублях , то прямого влияния на доступность ипотеки от колебания кусов доллара или евро сейчас не ощущается. Кроме того, резких скачков курсов иностранных валют не наблюдается».
Александр Гребенко: « Безусловно, что происходящие перемены на валютный рынок в последний год положительным образом отразились на доступности ипотечных кредитов. Прогнозируемое снижение курса доллара США до 24-25 рублей сделает ипотечные кредиты несколько доступнее».
Валерий Скобелев: «Изменение валютных курсов имеет значение для заёмщиков, взявших ипотечный кредит в иностранной валюте. С ростом курса доллара, например, растёт, соответственно, и сумма займа, что уменьшает доступность ипотечного кредита».
Главное, чтоб рост курса рубля не подорвал конкурентоспособность отечественных товаров. А то лишатся доходов их производители, и кредит гасить будет нечем.
Алексей Миронов,
Квадрат.ру