Большинство дольщиков и покупателей квартир на вторичном рынке рискует остаться без дорогой недвижимости или накопленных средств. Почти каждый договор, который вынуждены подписывать покупатели жилья, содержит незаконные или как минимум обременительные условия. Выбрать надежных застройщиков, риелторов и банки попытались организаторы конкурса «Доверие потребителей», но его объективность вызывает большие сомнения.
Под эгидой Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области конкурс «Доверие потребителей» проводится уже в пятый раз. Однако, проанализировав деятельность и договоры нескольких десятков компаний, эксперты не назвали законно работающие организации. И не смогли они и гарантировать, что права клиентов выбранных компаний и банков защищены на 100% и те не окажутся у «разбитого корыта».
Честным быть не выгодно
По словам главного организатора конкурса Юрия Грудина, председателя комиссии по работе с потребителями рынка недвижимости, в 2012 году условия работы на рынке стали жестче, а сами компании «вынуждены лавировать между требованиями закона и необходимостью выстраивать долгосрочные отношения с потребителями». Но участники рынка продолжают нарушать закон, включая в договоры условия, ущемляющие права клиентов.
Так, по мнению экспертов конкурса, многие строительные компании не признают существенным нарушением изменение условий договора: уменьшение площади оплаченной квартиры даже на 10 процентов, отсутствие обещанных балконов (лоджий), исчезновение подсобных помещений (колясочных и т.д.). Кроме того, практически стало нормой, когда застройщик отдает ключи от квартиры через шесть, а порой и двенадцать месяцев после сдачи дома в эксплуатацию.
В тоже время для самих дольщиков (покупателей) устанавливаются карательные условия: за расторжение договора с них порой требуют отступные (до 10 процентов), а нежелание подписать акт о получении квартиры ненадлежащего качества влечет немалый штраф. Иные застройщики для «обхода» жестких требований закона (№ 214-ФЗ) создают аффилированные структуры, что позволяет заключать с дольщиками крайне рискованные предварительные договоры.
Немалые опасности таит и покупка квартиры на вторичном рынке. Далеко не все риелторские агентства указывают в договоре понятную клиенту конечную цену жилья. Также наблюдаются и явно кабальные условия, в том числе санкции за отказ от сделки при отсутствии какой-либо ответственности самого агента. «При расторжении договора указывается, что потребитель обязан будет оплатить агенту денежные средства за фактически оказанные услуги. Однако, в самом договоре не указывается цена, что дает возможность агенту запросить любые суммы», – констатирует Юрий Грудин.
Не все то золото
По утверждению начальника управления контроля в области долевого строительства комитета по строительству Олега Островского, принимавшего участие в работе экспертной комиссии, в конкурсе все неблагонадежные застройщики были отсеяны, а десятка выбранных строительных компаний – «самые надежные, которые завоевали доверие властей и заключают договоры в рамках закона № 214-ФЗ», – констатирует чиновник.
Победители и призеры V конкурса «Доверие потребителя»
Строительные компании:
Setl City, NCC, ГДСК, Ленстройтрест, ЛенСпецСМУ, ГК «Пионер», «ЮИТ Санкт-Петербург».
Риелторские агентства:
«Бекар», «Абсолют Сити», Корпорация «Адвекс. Недвижимость», Адвокат-Недвижимость, Авентин-Недвижимость, «Петербургская недвижимость».
Банки, работающие с ипотекой:
Банк «Санкт-Петербург», Абсолют Банк, Дельта кредит, ВТБ24, Росбанк, Ханты-Мансийский банк
Хотя и надежность «лучших» не может не вызывать сомнений. Так, включенную в число призеров компанию «ЮИТ Санкт-Петербург» Роспотребнадзор уличил в навязывании дольщикам незаконных условий, в том числе обязывающих авансировать коммунальные платежи и ограничивающие права на исправление недоделок. Высший арбитражный суд РФ в октябре вынес решение, по которому согласился с выводами надзорного органа. Кроме того, эта компания считает возможным исчислять гарантийный срок с момента не получения квартиры покупателем, а сдачи дома в эксплуатацию. Подобные условия, незаконность которых также подтверждена судебными решениями, включали в договора также группа RBI и «Городская ДомоСтроительная Компания», признанные призерами конкурса «Доверие потребителей».
Не меньше вопросов возникает и к условиям, которые предлагает победитель конкурса – группа компаний Setl City. Например, дольщики априори соглашаются получить квартиры площадью на 7 процентов меньше, чем предусмотрено договором. В деятельности этого застройщика надзорные органы выявили факт приема взносов дольщиков до государственной регистрации их договоров.
В тоже время стоит отметить, что в число призеров не попали самые злостные нарушители. Например, в рейтинге нет, в частности, группы «ЛЭК», в отношении которой только в первой половине этого года было вынесено более 120 судебных решений, компании «Дальпитерстрой» (почти 40 дел), «Северо-Западной строительной корпорации» (застройщика скандальной «Никитинской усадьбы») и т.д. Доверия потребителей и экспертов не получили группы «Главстрой», «Балтийская жемчужина», «Квартира.ру», «Прагма», «С.Э.Р.» и пр.
Секретные протоколы
Лучшей работающей с ипотекой кредитной организацией признано ОАО «Банк Санкт-Петербург». Хотя он берет на себя право потребовать досрочного возврата займа в случае даже однократной просрочки уплаты очередного взноса хотя бы на месяц. Кроме того, юристы сомневаются в законности условия о праве уступки прав требования третьим лицам: «По данному вопросу нет единообразной практики: суды общей юрисдикции не так давно признавали такие условия недействительными, но сейчас ситуация постепенно меняется. Арбитражи в такой ситуации нарушений закона не усматривают», – поясняет юрист компании «Качкин и Партнеры» Александра Улезко.
Сами организаторы конкурса о выявленных нарушениях в компаниях рассказывать не хотят: заседание экспертного совета проходило в закрытом режиме, а предоставить корреспонденту «Квадрат.ру» результаты анализа Юрий Грудин категорически отказался. Хотя все потребительские договоры застройщиков, риелторов и банков являются публичными документами, а обнародование нарушений, которые допускают известные компании, защитило бы тысячи граждан ошибок и избавило бы от армии пострадавших дольщиков (В России по последним данным Минрегиона почти 80 тысяч людей признаны обманутыми дольщиками. - Ред.). Но такой цели организаторы, видимо, не ставили.
Сомнения вызывает и сама методика проведения конкурса. Например, на первом этапе участники рейтингуются путем проведения интернет-голосования по принципу «один IP-адрес – один голос». Учитывая, что «айпишник» у многих домашних пользователей Интернет меняется после выключения и включения модема (то есть меньше чем за минуту), один человек за один день может легко «накрутить» до полтысячи голосов и вывести даже самую неизвестную компанию в лидеры. Также в выборе победителя принимают участие посетители выставок по недвижимости, но результаты их голосования не публикуются.
Более того, информацию, позволяющую оценить объективность отбора, не предоставляется даже самим участникам конкурса. Так, представитель одного из банков признался корреспонденту «Квадрат.ру», что очень удивлен ухудшению его позиции относительно предыдущего конкурса, но выяснить причин снижения «доверия» так и не смог.
Павел Нетупский
Под эгидой Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области конкурс «Доверие потребителей» проводится уже в пятый раз. Однако, проанализировав деятельность и договоры нескольких десятков компаний, эксперты не назвали законно работающие организации. И не смогли они и гарантировать, что права клиентов выбранных компаний и банков защищены на 100% и те не окажутся у «разбитого корыта».
Честным быть не выгодно
По словам главного организатора конкурса Юрия Грудина, председателя комиссии по работе с потребителями рынка недвижимости, в 2012 году условия работы на рынке стали жестче, а сами компании «вынуждены лавировать между требованиями закона и необходимостью выстраивать долгосрочные отношения с потребителями». Но участники рынка продолжают нарушать закон, включая в договоры условия, ущемляющие права клиентов.
Так, по мнению экспертов конкурса, многие строительные компании не признают существенным нарушением изменение условий договора: уменьшение площади оплаченной квартиры даже на 10 процентов, отсутствие обещанных балконов (лоджий), исчезновение подсобных помещений (колясочных и т.д.). Кроме того, практически стало нормой, когда застройщик отдает ключи от квартиры через шесть, а порой и двенадцать месяцев после сдачи дома в эксплуатацию.
В тоже время для самих дольщиков (покупателей) устанавливаются карательные условия: за расторжение договора с них порой требуют отступные (до 10 процентов), а нежелание подписать акт о получении квартиры ненадлежащего качества влечет немалый штраф. Иные застройщики для «обхода» жестких требований закона (№ 214-ФЗ) создают аффилированные структуры, что позволяет заключать с дольщиками крайне рискованные предварительные договоры.
Немалые опасности таит и покупка квартиры на вторичном рынке. Далеко не все риелторские агентства указывают в договоре понятную клиенту конечную цену жилья. Также наблюдаются и явно кабальные условия, в том числе санкции за отказ от сделки при отсутствии какой-либо ответственности самого агента. «При расторжении договора указывается, что потребитель обязан будет оплатить агенту денежные средства за фактически оказанные услуги. Однако, в самом договоре не указывается цена, что дает возможность агенту запросить любые суммы», – констатирует Юрий Грудин.
Не все то золото
По утверждению начальника управления контроля в области долевого строительства комитета по строительству Олега Островского, принимавшего участие в работе экспертной комиссии, в конкурсе все неблагонадежные застройщики были отсеяны, а десятка выбранных строительных компаний – «самые надежные, которые завоевали доверие властей и заключают договоры в рамках закона № 214-ФЗ», – констатирует чиновник.
Победители и призеры V конкурса «Доверие потребителя»
Строительные компании:
Setl City, NCC, ГДСК, Ленстройтрест, ЛенСпецСМУ, ГК «Пионер», «ЮИТ Санкт-Петербург».
Риелторские агентства:
«Бекар», «Абсолют Сити», Корпорация «Адвекс. Недвижимость», Адвокат-Недвижимость, Авентин-Недвижимость, «Петербургская недвижимость».
Банки, работающие с ипотекой:
Банк «Санкт-Петербург», Абсолют Банк, Дельта кредит, ВТБ24, Росбанк, Ханты-Мансийский банк
Хотя и надежность «лучших» не может не вызывать сомнений. Так, включенную в число призеров компанию «ЮИТ Санкт-Петербург» Роспотребнадзор уличил в навязывании дольщикам незаконных условий, в том числе обязывающих авансировать коммунальные платежи и ограничивающие права на исправление недоделок. Высший арбитражный суд РФ в октябре вынес решение, по которому согласился с выводами надзорного органа. Кроме того, эта компания считает возможным исчислять гарантийный срок с момента не получения квартиры покупателем, а сдачи дома в эксплуатацию. Подобные условия, незаконность которых также подтверждена судебными решениями, включали в договора также группа RBI и «Городская ДомоСтроительная Компания», признанные призерами конкурса «Доверие потребителей».
Не меньше вопросов возникает и к условиям, которые предлагает победитель конкурса – группа компаний Setl City. Например, дольщики априори соглашаются получить квартиры площадью на 7 процентов меньше, чем предусмотрено договором. В деятельности этого застройщика надзорные органы выявили факт приема взносов дольщиков до государственной регистрации их договоров.
В тоже время стоит отметить, что в число призеров не попали самые злостные нарушители. Например, в рейтинге нет, в частности, группы «ЛЭК», в отношении которой только в первой половине этого года было вынесено более 120 судебных решений, компании «Дальпитерстрой» (почти 40 дел), «Северо-Западной строительной корпорации» (застройщика скандальной «Никитинской усадьбы») и т.д. Доверия потребителей и экспертов не получили группы «Главстрой», «Балтийская жемчужина», «Квартира.ру», «Прагма», «С.Э.Р.» и пр.
Секретные протоколы
Лучшей работающей с ипотекой кредитной организацией признано ОАО «Банк Санкт-Петербург». Хотя он берет на себя право потребовать досрочного возврата займа в случае даже однократной просрочки уплаты очередного взноса хотя бы на месяц. Кроме того, юристы сомневаются в законности условия о праве уступки прав требования третьим лицам: «По данному вопросу нет единообразной практики: суды общей юрисдикции не так давно признавали такие условия недействительными, но сейчас ситуация постепенно меняется. Арбитражи в такой ситуации нарушений закона не усматривают», – поясняет юрист компании «Качкин и Партнеры» Александра Улезко.
Сами организаторы конкурса о выявленных нарушениях в компаниях рассказывать не хотят: заседание экспертного совета проходило в закрытом режиме, а предоставить корреспонденту «Квадрат.ру» результаты анализа Юрий Грудин категорически отказался. Хотя все потребительские договоры застройщиков, риелторов и банков являются публичными документами, а обнародование нарушений, которые допускают известные компании, защитило бы тысячи граждан ошибок и избавило бы от армии пострадавших дольщиков (В России по последним данным Минрегиона почти 80 тысяч людей признаны обманутыми дольщиками. - Ред.). Но такой цели организаторы, видимо, не ставили.
Сомнения вызывает и сама методика проведения конкурса. Например, на первом этапе участники рейтингуются путем проведения интернет-голосования по принципу «один IP-адрес – один голос». Учитывая, что «айпишник» у многих домашних пользователей Интернет меняется после выключения и включения модема (то есть меньше чем за минуту), один человек за один день может легко «накрутить» до полтысячи голосов и вывести даже самую неизвестную компанию в лидеры. Также в выборе победителя принимают участие посетители выставок по недвижимости, но результаты их голосования не публикуются.
Более того, информацию, позволяющую оценить объективность отбора, не предоставляется даже самим участникам конкурса. Так, представитель одного из банков признался корреспонденту «Квадрат.ру», что очень удивлен ухудшению его позиции относительно предыдущего конкурса, но выяснить причин снижения «доверия» так и не смог.
Павел Нетупский
Источник: "Квадрат.ру"