С нового года в Петербурге вступил в силу закон о государственной ренте. Согласно ему, каждый петербуржец (либо супружеская пара) старше 75 лет может заключить с городом договор, по которому приватизированная квартира старичка отойдет государству, а не родственнику. За это владелец получает единовременно 10 процентов от ее стоимости (цены на однокомнатные квартиры в городе начинаются от 3 миллионов) плюс пожизненную ежемесячную выплату в два прожиточных минимума в месяц, т.е. около 16 тысяч рублей. Если договор заключает семья – получается по 8000 рублей на супруга.
Кстати, средняя продолжительность жизни в Петербурге сейчас равна 68 годам у мужчин и 78,5 – у женщин.
Договор ренты – это сделка купли-продажи недвижимости (в городском законе пока фигурируют только квартиры – не комнаты и не дома) за неполную стоимость с условием, что хозяин будет жить в своей квартире до смерти. Он уже не будет считаться собственником и, естественно, не сможет завещать жилье кому-то из потомков. Агентства, специализирующиеся на таких сделках, не похожи на обычные риелторские компании. Их задача – свести вместе покупателя и продавца. Причем покупателя почти не интересует состояние квартиры – он же не собирается сейчас туда вселяться. Больше волнует здоровье хозяина. А хозяин, в свою очередь, озабочен моральными качествами покупателя, а не его деньгами.
Выкуп квартир у пенсионеров в обмен на пожизненную ренту – новая попытка государства потеснить частников. С одной стороны, пожилые горожане доверяют государству больше, чем самому честному риелтору. С другой – чтобы найти квартиру, расположить к себе хозяина и заставить себе доверять, надо уметь плести языком кружева. Государство на это не способно, в отличие от частника.
Как и при договорах обычной ренты, пенсионер обязан будет приготовить справки о том, что не состоит на учете в психо- и наркодиспансере. Главным же отличием государственной сделки от частной будет цена. Обычно, заключая договор с частником, пенсионер получает на руки сразу треть от оценочной цены своей квартиры – скажем, миллион рублей. Это если сделка заключается по договору ренты (третий параграф Гражданского кодекса). Но чаще применяется другой договор (четвертый параграф ГК) – о пожизненном содержании с иждивением. Это означает, что будущий владелец квартиры фактически берет старика себе в дедушки: не только кормит, но и ухаживает, следит за порядком в квартире, заботится о медпомощи, оплачивает похороны. И старики такой подход ценят гораздо больше. Далеко не каждому нужен миллион: многие в таком возрасте не знают, на что его потратить. Зато им требуются уход и забота.
За двадцать лет существования частной ренты в стране было отмечено немало случаев, когда старый хозяин умирал подозрительно быстро. Поэтому государственная рента, как считается, призвана защитить пенсионеров. Всего, по подсчетам Жилищного комитета Смольного, в городе проживает 43 тысячи одиноких граждан в возрасте от 75 лет. Их квартиры помогли бы разгрузить квартирную очередь, в которой сейчас стоит более 100 тысяч семей. За 10 лет Смольный планирует потратить около 366 миллионов на поддержку рентной программы. Кстати, на покупку жилья для очередников только в 2014 году потратили в 10 раз больше – 3,7 миллиарда.
Депутаты ЗакСа приняли новый закон почти единогласно. Но это не значит, что он всем нравится. О своих претензиях рассказал депутат Алексей Ковалев: «Во-первых, мы хотели опустить возрастную планку. Это просто издевательство – предлагать почтенным людям, блокадникам, ветеранам, такой договор, зная, что им недолго придется проживать эти деньги. Плохо, что на семью из двух пожилых людей будет положена только одна рента, а лучше давать две. Впрочем, планка – не главное, лишь бы был такой закон, потому что надо ведь с чего-то начинать. Проблема в том, что у нас собираются исполнять именно закон ренты, а не содержания с иждивением. Это значит, что государство будет все равно проигрывать частникам: они-то предлагают именно уход и содержание. У государства нет своего штата работников, которые обихаживали бы получателей ренты: устраивали им санаторно-курортное лечение, порядок в доме, оплачивали бы счета. Нет у него и агентов, которые станут подыскивать пенсионеров и уговаривать их заключать договор. В общем, документ не проработан. Если его не исправят, за год будет заключаться от силы 10 сделок».
Такие же сомнения высказал и конкурент государства – директор «Фонд-ренты» Сергей Волков. Он, правда, заявил, что не считает город серьезным покупателем и значит – соперником. «Мы заключаем сделки с людьми от 60 лет, а государство – от 75. Вы можете представить, чтобы в 65 человек отказывался бы от денег, а в 75 – вдруг согласился? Конечно, старость бывает разная, у нас были клиенты, которые и в 75 были готовы потратить свои деньги на путешествия и прочий активный отдых». Но большинству – здесь предприниматель повторил депутата – действительно нужен уход, а не миллионы. «Впрочем, мы рады, что появился такой закон, – отметил Волков. – Это будет реклама самому бизнесу. Сейчас про него начнут говорить, писать, а дальше пенсионер уже сам решит, к кому ему выгодней обратиться. Они теперь стали опытные и прежде чем заключать договор смотрят все возможные варианты. Одно я знаю точно: никто не будет пытаться разорвать с нами договор и перезаключить его с государством. Потому что у нас условия лучше. У нас гибко все. Думаете, мало было желающих расторгнуть договор? Мало ли: или родственники поднажмут, или вдруг денег покажется мало… Но за 15 лет расторгли только один. Зато бывает, что идем людям навстречу и ежемесячный взнос увеличиваем, ничего не требуя взамен».
В законе «О финансировании расходов, связанных с заключением договоров пожизненной ренты» много белых пятен – сами депутаты это признают. Неясно, к примеру, кто должен платить налог с продажи недвижимости (если квартира принадлежала пенсионеру менее трех лет). Или вот сумма ежемесячной выплаты обговорена четко – 16 тысяч рублей. Ее будут индексировать «путем умножения на коэффициент, размер которого не ниже индекса роста потребительских цен, применяемого при формировании бюджета Санкт-Петербурга на соответствующий финансовый год и плановый период». В общем, ничего не сказано о прожиточном минимуме, а описано все так, словно людей нарочно хотят запутать. Не насторожит ли это потенциальных рентополучателей?
История знает немало случаев, когда старики вроде пытались предусмотреть все – и при этом оказывались обманутыми. Например, в 2009 году Конституционный суд рассматривал заявление двух пенсионерок. Одной, из Екатеринбурга, было 85 лет, второй, из Самарской области, – 70. По договору, заключенному в 2000 году, женщины должны были получать за свои квартиры по 2 МРОТа ежемесячно. Откуда им было знать, что спустя всего несколько месяцев в стране будут два типа МРОТ? Один – базовый, для расчета штрафов, и он за 8 лет не изменился, оставшись на уровне 100 рублей. Второй – собственно подразумевал минимальную оплату труда и вырос за восемь лет до 4300 рублей. Ушлый покупатель недвижимости избрал для расчетов первый МРОТ – а несчастные пенсионерки даже не могли расторгнуть договор, так как формально все условия соблюдались. Суд встал на сторону старушек и отменил решения районных судов, которые отказывали им в праве расторгнуть ренту.
Квартиры в ренту всегда были предметом особого спроса. Сейчас на свободном рынке их почти нет. Поиск по нескольким риелторским сайтам дал только один результат: квартира за полтора миллиона у метро «Пионерская», на первом этаже. Хозяйке 66 лет, еще довольно молода. Пять лет назад подобных объявлений было больше. Хозяева рентных агентств жалуются, что все хорошие квартиры уже проданы: кроме того, пенсионеры напуганы кризисом и заняли выжидательную позицию.
Нина Астафьева
Что написано в законах
Гражданский кодекс РФ. Часть 2, глава 33, параграф 3. Пожизненная рента
- Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.
- В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков.
- Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее.
Гражданский кодекс РФ. Параграф 4. Пожизненное содержание с иждивением
- По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица.
- В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. Стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда.
- Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.
- Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.
- При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества либо выплаты ему выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.