В какую сторону сдвинутся цены на недвижимость, беспокоит очень многих. Как правило, любые попытки предсказать ситуацию на рынке завершаются тем, что эксперт пожимает плечами и глубокомысленно заключает: «Все зависит от цен на нефть». Однако эту точку зрения разделяют не все аналитики.
В компании Colliers International проанализировали данные за период с 1998 по 2009 годы и пришли к выводу, что на рынок недвижимости влияет не только нефть. Как выяснилось, во время кризисов 1998 и 2008 годов корреляция цены на нефть марки Brent и стоимости одного квадратного метра вторичного жилья была достаточно высокой, но в моменты экономической нестабильности на первый план выходили другие показатели. Если учесть величину средней процентной ставки по краткосрочным валютным кредитам (то есть доступность денег для конечного покупателя) и индекс регионального центра по ценообразованию (РЦЦС), отражающий себестоимость строительства, то итоговая математическая модель весьма точно описывает наблюдаемое поведение цен на недвижимость и во времена кризисов, пришли к выводу в Colliers International.
«Последние годы стоимость нефти была одним из основных факторов влияния на экономику России, - прокомментировал труд коллег Владислав Фадеев, ведущий эксперт-аналитик GVA Sawyer в Санкт-Петербурге. - А вот прямая зависимость между ценой нефти и ценой квадратного метра, действительно, неочевидна. Поэтому требуется включение дополнительных параметров. И в этом исследовании сделана такая попытка».
«Цены на нефть, действительно, могут не оказывать прямого воздействия на стоимость недвижимости, поскольку они воздействуют на этот сегмент опосредованно, через увеличение реальных денежных доходов населения, - высказывает свою точку зрения Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН. - И между снижением цены на нефть и реальным падением как зарплат, так и доходов предпринимателей, может проходить временной промежуток. Таким образом, эта зависимость исчезает».
Марковец полностью соглашается с тем, что на цены на недвижимость оказывает влияние уровень кредитной ставки. «Во всем мире приобретение недвижимости обычно проходит с привлечением кредитных ресурсов, - поясняет она. - И, разумеется, доступность денег для конечного покупателя не может не оказывать влияния на цены».
Сомнения у эксперта вызывает связь стоимости недвижимости и себестоимости строительства. «Здесь есть скользкий момент. На мой взгляд, себестоимость не совсем правильно ставить именно в модель как фактор, влияющий на цену жилья. Как давно выразился Рикардо: не потому хлеб дорог, что рента высокая, а рента высока - потому что хлеб дорог. Также и в недвижимости: себестоимость растет, потому что растут цены на конечный продукт», - полагает Марковец.
Эксперты с одобрением отнеслись к начинаниям Colliers International. Хотя у Фадеева и возник ряд вопросов по методике проведения исследования, но вывод о том, что «при рассмотрении в качестве независимых переменных не только цены нефти, но и себестоимости строительства и уровня кредитных ставок, повышается качество модели в условиях кризиса», он признал «интересным». С точки зрения эксперта, такие данные показывают, что «именно в кризисные периоды наш рынок становится более конкурентным, и цена на недвижимость начинает обретать под собой большие макроэкономические основания, нежели в условиях необычайно высоких цен на энергоресурсы, как было в начале 2008 года».
Сами разработчики предлагают еще один, довольно неожиданный вариант применения модели. «С ее помощью, - утверждают авторы, - можно оценить эффективность действий государства на рынке недвижимости». Их расчет показал, что если бы государство субсидировало ставку по ипотечным кредитам, то, даже при пессимистичном сценарии развития экономики, цены на недвижимость к концу 2009 года показали бы рост в 14% по сравнению с текущим моментом, достигнув среднего уровня в 3125 долларов за квадратный метр. «Для этого субсидии должны быть в размере 12%, что в объемах ипотеки 2008 года составляет 2,1 млрд долларов», - замечают авторы.
Кира Обухова
В компании Colliers International проанализировали данные за период с 1998 по 2009 годы и пришли к выводу, что на рынок недвижимости влияет не только нефть. Как выяснилось, во время кризисов 1998 и 2008 годов корреляция цены на нефть марки Brent и стоимости одного квадратного метра вторичного жилья была достаточно высокой, но в моменты экономической нестабильности на первый план выходили другие показатели. Если учесть величину средней процентной ставки по краткосрочным валютным кредитам (то есть доступность денег для конечного покупателя) и индекс регионального центра по ценообразованию (РЦЦС), отражающий себестоимость строительства, то итоговая математическая модель весьма точно описывает наблюдаемое поведение цен на недвижимость и во времена кризисов, пришли к выводу в Colliers International.
«Последние годы стоимость нефти была одним из основных факторов влияния на экономику России, - прокомментировал труд коллег Владислав Фадеев, ведущий эксперт-аналитик GVA Sawyer в Санкт-Петербурге. - А вот прямая зависимость между ценой нефти и ценой квадратного метра, действительно, неочевидна. Поэтому требуется включение дополнительных параметров. И в этом исследовании сделана такая попытка».
«Цены на нефть, действительно, могут не оказывать прямого воздействия на стоимость недвижимости, поскольку они воздействуют на этот сегмент опосредованно, через увеличение реальных денежных доходов населения, - высказывает свою точку зрения Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН. - И между снижением цены на нефть и реальным падением как зарплат, так и доходов предпринимателей, может проходить временной промежуток. Таким образом, эта зависимость исчезает».
Марковец полностью соглашается с тем, что на цены на недвижимость оказывает влияние уровень кредитной ставки. «Во всем мире приобретение недвижимости обычно проходит с привлечением кредитных ресурсов, - поясняет она. - И, разумеется, доступность денег для конечного покупателя не может не оказывать влияния на цены».
Сомнения у эксперта вызывает связь стоимости недвижимости и себестоимости строительства. «Здесь есть скользкий момент. На мой взгляд, себестоимость не совсем правильно ставить именно в модель как фактор, влияющий на цену жилья. Как давно выразился Рикардо: не потому хлеб дорог, что рента высокая, а рента высока - потому что хлеб дорог. Также и в недвижимости: себестоимость растет, потому что растут цены на конечный продукт», - полагает Марковец.
Эксперты с одобрением отнеслись к начинаниям Colliers International. Хотя у Фадеева и возник ряд вопросов по методике проведения исследования, но вывод о том, что «при рассмотрении в качестве независимых переменных не только цены нефти, но и себестоимости строительства и уровня кредитных ставок, повышается качество модели в условиях кризиса», он признал «интересным». С точки зрения эксперта, такие данные показывают, что «именно в кризисные периоды наш рынок становится более конкурентным, и цена на недвижимость начинает обретать под собой большие макроэкономические основания, нежели в условиях необычайно высоких цен на энергоресурсы, как было в начале 2008 года».
Сами разработчики предлагают еще один, довольно неожиданный вариант применения модели. «С ее помощью, - утверждают авторы, - можно оценить эффективность действий государства на рынке недвижимости». Их расчет показал, что если бы государство субсидировало ставку по ипотечным кредитам, то, даже при пессимистичном сценарии развития экономики, цены на недвижимость к концу 2009 года показали бы рост в 14% по сравнению с текущим моментом, достигнув среднего уровня в 3125 долларов за квадратный метр. «Для этого субсидии должны быть в размере 12%, что в объемах ипотеки 2008 года составляет 2,1 млрд долларов», - замечают авторы.
Кира Обухова
Источник: "Квадрат.ру"