Как вопреки воле жильцов на первых этажах домов появляются парикмахерские и магазины
В Петербурге продолжается перевод жилых помещений в многоквартирном жилом доме в нежилой фонд с последующим открытием в бывших квартирах первых этажей магазинов или парикмахерских – причем все противозаконно, без предусмотренного законом согласования с собственниками квартир дома, зато при полной поддержке бизнеса со стороны районных администраций и судов.
Было жилое, стало не очень
Об этой проблеме я уже писал*. За время, прошедшее с тех пор, проблема только усугубилась. О том, как на практике против воли жителей дома в нем возникают магазины, – опишу на примере жилого дома № 40, корп. 1, кв. №… по пр. Энтузиастов (ТСЖ «Пороховые-2»).
В принципе, процедура перевода жилого помещения в нежилое проста. На первом этаже жилого многоквартирного дома есть квартира. Ее приобретает новый собственник, его цель – сдать квартиру в аренду, например, под магазин (квартиры более высоких этажей пока под магазины не сдают). Как это сделать, прописано в Жилищном кодексе. Кроме кодекса, в СПб перевод помещений из жилых в нежилые регламентирован законом СПб № 279-36 и постановлением правительства СПб № 1272, на основании которых Жилищный комитет разработал соответствующие регламенты предоставления государственных услуг.
Однако в реальной жизни перевод квартир из жилых в нежилые и согласование перепланировки и переустройства превратились в доходный бизнес. А так как русский бизнес по большей части основан на нарушении закона, отсюда все особенности процесса. Экономика такого бизнеса проста: однушка или двушка на первом этаже с окнами на оживленную улицу для спокойного проживания малокомфортна, а для сдачи в аренду идеальна. Такая квартира выкупается у собственника, переводится в нежилой фонд, в наружной стене прорубается дверь, строится крыльцо, и помещение под магазин готово. Срок окупаемости вложений – полтора-два года, дальше – чистая прибыль.
Поэтому солнечным весенним утром 28 марта 2012 г. жильцы дома № 40, корп. 1 по пр. Энтузиастов (панельный дом 137 серии, 1981 г. постройки) обнаружили, что рабочие ломают наружную стену их дома. Правление ТСЖ «Пороховые-2» всполошилось. Нагловатый прораб в ответ на вопросы ответил просто: а у квартиры №… новый собственник, который согласовал проект перепланировки, перевел квартиру в нежилое помещение, и скоро здесь распахнут двери два новых магазина. И вообще, чего вы суетитесь, в соответствии с концепцией развития инфраструктуры в этом доме таких магазинов будет 17. И напоследок предъявил жильцам копию распоряжения администрации Красногвардейского района и рисунок дома, где по первому этажу выстроились в ряд 17 одинаковых крылечек – входы в 17 магазинов. В уголке рисунка красовался штамп: «Согласовано с КГА». Речь, таким образом, шла о новом облике фасада дома.
Согласование Комитета по градостроительству и архитектуре (разрешение на проектирование изменения фасада) было выдано еще прежнему собственнику квартиры №… 29 августа 2011 г. и подписано начальником управления ландшафтной архитектуры КГА Канунниковой Л.В. Когда потом на одном из судебных заседаний в 2012 г. об этом согласовании был поднят вопрос на предмет его «странности», в суд было быстро доставлено новое согласование из КГА от 24 августа 2012 г., также за подписью начальника управления ландшафтной архитектуры Канунниковой Л.В.
В Интернете отыскалась страница с названием-лозунгом «Нет магазинам в наших домах» (http://dk-812.livejournal.com/1374.html), на которой приведены разнообразные сведения о Канунниковой: от адреса якобы ее 5-комнатной квартирки в доме на Каменноостровском пр. до информации о том, что для оперативного согласования отдельного входа даже существовало некоммерческое партнерство «Ассоциация ландшафтной архитектуры» (2-я Красноармейская ул., 4), гендиректором которой являлась сама Канунникова (организация возникла в 1999 г. и была ликвидирована 29 февраля 2012 г. - http://www.rusprofile.ru/id/3289997). Естественно, все это гнусная клевета, которой пытаются опорочить самую честную чиновницу в КГА.
Переделка без согласия
В Интернете текст распоряжения № 1221-р от 20.12.2011, сочиненного в администрации Красногвардейского района, отсутствует. А он такой:
«О переводе жилого помещения по адресу: Энтузиастов пр., дом 40, корп. 1, кв. №… в нежилое помещение.
На основании заявления Кориковой И.В., Иванова Э.Е. – собственников помещения в соответствии со статьей 23 Жилищного кодекса РФ:
1. Перевести жилое помещение <…> в нежилое для использования в качестве магазинов промышленных товаров (при условии проведения в установленном порядке работ по перепланировке и разделения квартиры с оборудованием 2-х отдельных входов).
2. Отделу районного хозяйства в течение трех рабочих дней с момента издания распоряжения:
2.1. Направить Кориковой И.В., Иванову Э.Е. уведомление о переводе жилого помещения в нежилое <…>.
2.2. Информировать собственников помещений, примыкающих к помещению, указанному в пункте 1 <…>, о переводе указанного жилого помещения в нежилое помещение.
<…> Глава администрации Красногвардейского района Г.В. Мещеряков».
Кстати, Георгий Мещеряков – один из тех, кто относился к друзьям комсомольско-партийной молодости В. Матвиенко. Поэтому главой Красногвардейского района он был назначен 21.12.2010 и освобожден от должности по собственному желанию 16.01.2012. Распоряжение № 1221-р было подписано им за 25 дней до отставки.
Текст распоряжения составлен хитро. Хитрость скрыта в том, что в одном распоряжении переплелись две государственные услуги – согласование перепланировки и изменение статуса помещения.
На перевод квартиры в нежилое помещение жильцы повлиять не могут, если такова воля собственника. Но перепланировка и переустройство в любом случае затрагивает имущество, отнесенное Жилищным кодексом к общему имуществу, то есть требуют согласия других собственников помещений, расположенных в доме.
Например, в соответствии с Правилами содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в СПб, утвержденными постановлением правительства СПб № 1135, действия, связанные с устройством входов, изменением габаритов и конфигурации проемов и т.д. допускаются в соответствии с проектным решением, согласованным с собственниками зданий и сооружений.
Получение согласия собственников соответствуют и Жилищному кодексу РФ**, и Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением правительства РФ.
Исходя из здравой логики, такое согласие необходимо предоставить на этапе согласования администрацией района проекта перепланировки и переустройства переводимой квартиры. Проект – самый главный документ во всей юридической процедуре перевода, и должен быть согласован с собственниками здания.
Однако общего собрания собственников квартир, собрания, на котором был бы согласован проект перепланировки и переустройства квартиры, а заодно и общего имущества всего дома, не было. Вообще, о новом собственнике квартиры правление ТСЖ узнало только от прораба, когда уже крушили стену здания.
Кстати, в районе существует межведомственная комиссия, которая рассматривает состав документов, представляемых для получения государственной услуги по согласованию перепланировки. Но эта МВК не обратила внимания не только на отсутствие протокола общего собрания собственников дома № 40, но даже на то, что адрес объекта в проекте указан неверно.
Между прочим, есть сведения, что упомянутому собственнику квартиры №… Иванову Э.Е. в городе принадлежит около 100 квартир. Само по себе это, разумеется, не противозаконно. Противозаконно, когда решениями районной власти в жилом доме производят перепланировку и переустройство квартиры, затрагивая общее имущество, без согласия других собственников дома.
ТСЖ против Иванова
Жильцы, естественно, всполошились, и 8 апреля 2012 г. внеочередное собрание собственников приняло решение: магазины не нужны, поэтому давать разрешение на демонтаж наружной стены для устройства дверей и крылечек не желают. Потому что наружная стена, общедомовые инженерные системы, земельный участок под домом – это общее имущество, и для использования его в интересах собственника магазина необходимо получить согласие и других собственников помещений, как говорится, разрешить гражданско-правовые противоречия.
В итоге ТСЖ обратилось с иском в Арбитражный суд СПб. ТСЖ противостоял единый фронт: администрация Красногвардейского района и бизнесмен Иванов Э.Е., купивший квартиру и переделавший ее под магазин. По мнению ТСЖ, при согласовании перепланировки и переводе квартиры №… в нежилое помещение администрацией района нарушений было допущено несколько. Вот основные:
1) Несоблюдение статьи 247 ГК РФ: владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
2) В соответствии с постановлением Правительства СПб № 1272, перевод жилого помещения в нежилое должен быть согласован с Жилищным комитетом СПб. Порядок такого согласования подробно расписан в административном регламенте оказания соответствующей государственной услуги. Такого согласования предоставлено не было.
3) Несоблюдение администрацией Правил содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге, которые утверждены постановлением Правительства СПб № 1135. Эти правила содержат нормы прямого действия: переустройство оконного проема в дверной допускается по согласованию с КГА, и действия, связанные с устройством входов, изменением габаритов и конфигурации проемов, должны быть согласованы с КГА и с собственниками зданий. В качестве такого согласования в ТСЖ было предъявлено письмо из КГА, содержащее разрешение на проектирование. В нем, правда, был еще один абзац: гражданско-правовые отношения с собственниками здания решить в установленном законом порядке.
4) Дом, о котором идет речь, является панельной многоэтажкой постройки 1981 г. и, естественно, относится к жилищному фонду. Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ № 170, не разрешают расширять и пробивать проемы в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий. О повсеместном нарушении данной нормы говорят первые этажи панельных многоэтажек практически по всему Петербургу.
В итоге Арбитражный суд первой инстанции 29 августа 2012 г. (судья М.В. Балакир) вынес решение в пользу ТСЖ (дело № А56-27235/2012 – http://kad.arbitr.ru/Card/f76387d1-1bbf-4a01-91e7-4d053bb19b0c) . Иванов проиграл, но ненадолго.
Иванов против ТСЖ
Решение было обжаловано Ивановым и Кориковой в инстанцию апелляционную. Что и понятно: заплачены немалые деньги в превращение квартиры в магазин. 29 января 2013 г. стороны встретились в зале судебного заседания вновь. Оппоненты явились в расширенном составе, включая заинтересованных лиц, представляющих некий «пул частных инвесторов», интересующихся исходом судебного разбирательства.
В итоге 13 Арбитражный апелляционный суд отменил решение Арбитражного суда первой инстанции. Теперь Иванов победил.
На чем был основан вывод суда? Суд изучил апелляционную жалобу администрации Красногвардейского района и приобщенные к делу два заключения. Первое подготовило ООО «Центр судебных и негосударственных экспертиз “Индекс”», региональное отделение «Индекс-Нева» (директор В.Е. Гринберг). Заключение было выдано на конструктивную часть проекта по устройству входов. Однако дата выдачи – июль 2012 г., когда уже шло судебное разбирательство, а строительные работы были завершены. Второе заключение написало ООО «Жилкомэксперт» (ген. директор В.Е. Гринберг) по результатам обследования несущих строительных конструкций (дата выдачи – июль 2012). Вывод: выполненные дверные проемы не повлияли на несущую способность конструкции и не представляют угрозу для проживающих в здании. Экспертизы Гринберга-первого и Гринберга-второго оплатили собственники квартиры № ….
В итоге суд решил, что наружная стена многоквартирного дома не несущая, а самонесущая, в то время как Жилищный кодекс относит к общедолевой собственности только несущие и ненесущие конструкции, а про самонесущие там не сказано (хотя самонесущая конструкция – это и есть ненесущая). Парадокс, но из всех нарушенных администрацией района норм законодательства в мотивировочной части определения, вынесенного 13 Арбитражным апелляционным судом, присутствует лишь статья 36 Жилищного кодекса, определяющая состав общедомового имущества, но и та якобы «не нарушена».
Как раз нарушена! Из вполне очевидных вещей суд сделал абсолютно неверные, абсурдные выводы. Потому что речь идет в данном случае о железобетонных панелях, приваренных к вертикальным опорным конструкциям здания. Да, они не являются несущими, т.е. к ним не приложена внешняя нагрузка сверху, они, действительно, являются самонесущими и ограждающими. Однако это не декоративные, а конструктивные элементы общей системы жесткости здания и конструкции дома. Если поставить мысленный эксперимент и последовательно снять с дома все ограждающие элементы в виде панелей, то здание получит степень свободы в горизонтальном направлении, и как любой параллелограмм в пределе просто сложится. Иными словами, как элемент системы жесткости здания в целом ограждающий элемент (ж/б панель, образующая стену дома) – это именно общее имущество. И не случайно в ст. 36 ЖК в качестве общего имущества указаны ограждающие ненесущие конструкции дома.
Любая самонесущая железобетонная панель – это общее имущество дома, ибо без этих элементов дом в целом теряет жесткость.
Поэтому ссылка в решении 13 Арбитражного апелляционного суда на то, что «наружная стена дома, в которой обустраивается дверной проем на месте оконного за счет демонтажа подоконного пространства, не является несущей конструкцией, так как является навесной и самонесущей, и предназначена для обслуживания только одного спорного жилого помещения (кв. №…)», т.е. является собственностью собственников квартиры (а не общим имуществом дома), – это просто жонглирование словами, лишенными технического смысла.
С точки зрения строительной механики такое заявление – просто нонсенс. Если каждый собственник дома удалит из стены «свою» панель, якобы предназначенную для «обслуживания» только одного помещения, дом рухнет. Потому при всякого рода переделках и демонтаже ограждающих конструкций ставят укрепляющие пилоны, растяжки, каркасные конструкции. Это мне объяснили специалисты из ОАО «ЛенНИИпроект». Характерно также, что суд даже не упомянул в своем определении о нарушениях других норм. Зато смело встал на сторону бизнеса, на стражу «прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности». Судя по решению, суд стоит на страже бизнес-интересов, а не интересов простых собственников квартир, ощущение такое, что бизнес Арбитражному суду явно социально ближе, милее.
13 мая 2013 г. дело рассматривала кассационная инстанция (ФАС Северо-Западного округа), 9 сентября 2013 г. – надзорная инстанция (Высший арбитражный суд РФ). Вышестоящие суды, не вникая в детали, игнорировали доказательства, предъявляемые в жалобах представителями ТСЖ, а просто перепечатывали изготовленные ранее определения, не обращая внимания на очевидное нарушение Жилищного кодекса и руководствуясь при этом, как и положено нашим судьям, «внутренним убеждением». А оно, как я понял из изучения всех этих дел, простое: дайте Иванову заниматься бизнесом, не приставайте к нему со своими дурацкими Жилищными кодексами, мало ли что там напишут.
Теперь ТСЖ готовится подать заявление в Конституционный суд, в надежде, что он правильно истолкует для всех остальных судов 36-ю статью Жилищного кодекса.
Михаил Золотоносов
* http://www.online812.ru/2012/06/01/002/
* статья 36, подпункт 3 пункта 1 ЖК РФ: собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: <…> крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование…