«Бремя решений» – таков был девиз саммита «Пригород», осенней встречи девелоперов. Тревожная статистика (см. справку) уменьшила оптимизм бизнеса. Почему? – «Город 812» расспрашивал Дмитрия Синочкина, эксперта по недвижимости, модератора саммита.
– Какова сейчас стратегия покупателя недвижимости?
– Он думает и активно ищет, как уберечь деньги от обесценивания. Этот мотив присутствует даже в покупках тех, кто приобретает жилье для себя.
– Откуда деньги у народа, когда доходы падают?
– Мы не знаем совершенно, кто у нас покупатель жилья. Но знаем, что растут доходы бюджетников и высших эшелонов чиновников. Проседает средний класс.
Деньги не бывают лишними, но если рубль просел на 20% за месяц, то поздно покупать валюту. Но что-то делать надо, накопления худеют.
У нас нет чисто инвестиционных покупок, а есть сложный набор мотивов: жилье для себя, для детей, про запас. Может, потом буду сдавать, перееду за город – прибавка к пенсии.
Сейчас преобладает мотив – что-то делать с падающим рублем. Даже кредит не страшен. Потому что при инфляции 12-15 процентов кредит под 14 процентов не выглядит безумным.
– То есть ипотека зацветет пышным цветом?
– Вряд ли. Она на границе. На уровне 15 процентов психологически перестает быть интересной. Люди не настолько уверены в своих доходах на ближайшие 15 лет.
– Но банки увеличили начальный взнос, значит, срок погашения кредита уменьшается.
– Аналитики банков признают: люди берут кредит на 15 лет, а возвращают за семь.
– Кто покупает студии в Девяткине?
– У кого есть полтора миллиона рублей сразу или 500 тысяч рублей и возможность выплачивать ипотеку.
– Они не собираются там жить долго?
– Жилье, при всей его дороговизне, это импульсная покупка. Поехали, посмотрели, понравилось. Для меня такое поведение – загадка.
– На саммите говорили, что молодые семьи выехали в пригороды, а когда дети доросли до школьного возраста, то стали искать пути вернуться в город.
– Там, где девелоперы смотрят дальше, они вкладываются в школы. Метры у них стоят подороже, но это оправдано.
– А каковы сейчас стратегии девелоперов?
– Нет у них пока стратегии, они довольные – и все. Многое продали, что-то придержали, ожидая роста цен. Но запас денег у граждан не бесконечен.
– И что тогда будет – обвал рынка?
– Нет, ажиотаж начнет плавно сползать после Нового года. Резкий обвал маловероятен. Деньги у людей есть, и они будут ждать: может, квадратный метр еще подешевеет. Многое будет зависеть от поведения рубля: чем он дешевле, тем больше денег будет вложено в недвижимость, даже сомнительную.
– Сейчас много куплено на первичном рынке: может, все это через некоторое время разом будет выброшено на вторичный рынок?
– Доля инвестиционных покупок стабильна, от 10-12% до 20-25%. Одновременно на рынок они не вывалятся. Но доля новой вторички в сданных домах увеличится и будет сдерживать цены застройщика. И доля квартир, которые пытаются сдавать в аренду, тоже увеличится.
400 новых вариантов квартир появляется на рынке аренды каждую неделю. Аренда – самый гибкий индикатор состояния рынка. Цена аренды реально падает.
– Много разговоров, что наступает рынок покупателя и он начинает диктовать спрос на качественное жилье.
– На рынке это давний тренд, но сейчас его «температуру» определяют не они, а те, кому срочно нужно жилье.
– Во что вкладывать, чтобы наверняка сохранить деньги?
– Надо покупать то, что будет дорожать быстрее всего, – небольшие квартиры и, возможно, комнаты в обжитых районах.
– Год назад вы говорили то же самое.
– А чему меняться?
– Экономическая ситуация изменилась.
– Но не на рынке жилой недвижимости.
– Налог на жилье в Петербурге в 2015 году будет исчисляться по инвентаризационной стоимости.
– Но будет пересмотрена кадастровая стоимость, которая станет налоговой базой в дальнейшем. Будет учтена локация. Чтобы двушка на Петроградке стоила дороже, чем аналогичная в Кронштадте. Весной будет конкурс, на эти работы в бюджете заложено 14 млн руб. Это приблизит кадастровую оценку к рыночной.
– Это хорошо?
– На мой взгляд, справедливой была бы база в 0,7 от рыночной. Другой вопрос, что нет объективной информации о сделках. Кто хочет показывать истинную стоимость в договоре и платить с нее налоги?
В.Ш.
Справка
За год предложение квартир в аренду возросло вдвое. Сделки проходят по ценам 2013 года: 1-комнатная – от 20 тысяч рублей, 2-комнатная – от 23 тысяч рублей.
Объем предложения новостроек в СПб и Ленобласти достиг 4,4 млн квадратных метров, в начале 2013-го было в 1,5 раза меньше – 3,09 млн.
В сентябре впервые с 2009-го в России на 0,3% снизились реальные зарплаты, на 6,7% – реальные доходы.
В начале 2011 года на каждого петербуржца приходилось 44 тысячи рублей долгов перед банками, в сентябре 2014-го – 93 тысячи.
– Какова сейчас стратегия покупателя недвижимости?
– Он думает и активно ищет, как уберечь деньги от обесценивания. Этот мотив присутствует даже в покупках тех, кто приобретает жилье для себя.
– Откуда деньги у народа, когда доходы падают?
– Мы не знаем совершенно, кто у нас покупатель жилья. Но знаем, что растут доходы бюджетников и высших эшелонов чиновников. Проседает средний класс.
Деньги не бывают лишними, но если рубль просел на 20% за месяц, то поздно покупать валюту. Но что-то делать надо, накопления худеют.
У нас нет чисто инвестиционных покупок, а есть сложный набор мотивов: жилье для себя, для детей, про запас. Может, потом буду сдавать, перееду за город – прибавка к пенсии.
Сейчас преобладает мотив – что-то делать с падающим рублем. Даже кредит не страшен. Потому что при инфляции 12-15 процентов кредит под 14 процентов не выглядит безумным.
– То есть ипотека зацветет пышным цветом?
– Вряд ли. Она на границе. На уровне 15 процентов психологически перестает быть интересной. Люди не настолько уверены в своих доходах на ближайшие 15 лет.
– Но банки увеличили начальный взнос, значит, срок погашения кредита уменьшается.
– Аналитики банков признают: люди берут кредит на 15 лет, а возвращают за семь.
– Кто покупает студии в Девяткине?
– У кого есть полтора миллиона рублей сразу или 500 тысяч рублей и возможность выплачивать ипотеку.
– Они не собираются там жить долго?
– Жилье, при всей его дороговизне, это импульсная покупка. Поехали, посмотрели, понравилось. Для меня такое поведение – загадка.
– На саммите говорили, что молодые семьи выехали в пригороды, а когда дети доросли до школьного возраста, то стали искать пути вернуться в город.
– Там, где девелоперы смотрят дальше, они вкладываются в школы. Метры у них стоят подороже, но это оправдано.
– А каковы сейчас стратегии девелоперов?
– Нет у них пока стратегии, они довольные – и все. Многое продали, что-то придержали, ожидая роста цен. Но запас денег у граждан не бесконечен.
– И что тогда будет – обвал рынка?
– Нет, ажиотаж начнет плавно сползать после Нового года. Резкий обвал маловероятен. Деньги у людей есть, и они будут ждать: может, квадратный метр еще подешевеет. Многое будет зависеть от поведения рубля: чем он дешевле, тем больше денег будет вложено в недвижимость, даже сомнительную.
– Сейчас много куплено на первичном рынке: может, все это через некоторое время разом будет выброшено на вторичный рынок?
– Доля инвестиционных покупок стабильна, от 10-12% до 20-25%. Одновременно на рынок они не вывалятся. Но доля новой вторички в сданных домах увеличится и будет сдерживать цены застройщика. И доля квартир, которые пытаются сдавать в аренду, тоже увеличится.
400 новых вариантов квартир появляется на рынке аренды каждую неделю. Аренда – самый гибкий индикатор состояния рынка. Цена аренды реально падает.
– Много разговоров, что наступает рынок покупателя и он начинает диктовать спрос на качественное жилье.
– На рынке это давний тренд, но сейчас его «температуру» определяют не они, а те, кому срочно нужно жилье.
– Во что вкладывать, чтобы наверняка сохранить деньги?
– Надо покупать то, что будет дорожать быстрее всего, – небольшие квартиры и, возможно, комнаты в обжитых районах.
– Год назад вы говорили то же самое.
– А чему меняться?
– Экономическая ситуация изменилась.
– Но не на рынке жилой недвижимости.
– Налог на жилье в Петербурге в 2015 году будет исчисляться по инвентаризационной стоимости.
– Но будет пересмотрена кадастровая стоимость, которая станет налоговой базой в дальнейшем. Будет учтена локация. Чтобы двушка на Петроградке стоила дороже, чем аналогичная в Кронштадте. Весной будет конкурс, на эти работы в бюджете заложено 14 млн руб. Это приблизит кадастровую оценку к рыночной.
– Это хорошо?
– На мой взгляд, справедливой была бы база в 0,7 от рыночной. Другой вопрос, что нет объективной информации о сделках. Кто хочет показывать истинную стоимость в договоре и платить с нее налоги?
В.Ш.
Справка
За год предложение квартир в аренду возросло вдвое. Сделки проходят по ценам 2013 года: 1-комнатная – от 20 тысяч рублей, 2-комнатная – от 23 тысяч рублей.
Объем предложения новостроек в СПб и Ленобласти достиг 4,4 млн квадратных метров, в начале 2013-го было в 1,5 раза меньше – 3,09 млн.
В сентябре впервые с 2009-го в России на 0,3% снизились реальные зарплаты, на 6,7% – реальные доходы.
В начале 2011 года на каждого петербуржца приходилось 44 тысячи рублей долгов перед банками, в сентябре 2014-го – 93 тысячи.
Источник: