Закон о долевом участии в строительстве, который должен был защитить дольщиков и привести рынок недвижимости в цивилизованное состояние, так пока и остается не более чем благим пожеланием. По 214-ФЗ работает не больше трети строительных компаний, остальные под разными предлогами уклоняются от перехода на четкие и прозрачные схемы привлечения финансов для строительства. И похоже, что сегодняшняя запутанная ситуация на рынке многим застройщикам очень выгодна.
В списках не значатся
По данным комитета по строительству, предоставленным "Фонтанке", сегодня в Петербурге только 60 компаний возводят свои дома по федеральному закону № 214 "Об участии граждан в долевом строительстве". По правилам, установленным правительством России, строится в нашем городе 107 жилых домов. Эти застройщики дисциплинированно публикуют на своих сайтах проектную декларацию, выполняют финансовые нормативы, предоставляют специальную отчетность, регистрируют все сделки с покупателями в ФРС, а при нарушении сроков сдачи дома даже обязуются выплачивать покупателю неустойку из расчета около 16 процентов годовых (последнее, правда, часто остается только обещанием).
Список законопослушных компаний не удивляет - лидерами по количеству строящихся по закону объектов в нем числятся компании «ЮИТ», «ГДСК» (входит в группу ЛСР) и «Главстрой». Все три застройщика декларировали уважительное отношение к законодательству с первых своих шагов на петербургском рынке. «У нас все объекты строятся только по закону, – заверили «Фонтанку» в группе ЛСР. – Строительство нескольких домов было начато еще до 2005 года, то есть до вступления в силу закона о долевом строительстве. Поэтому его требования на эти объекты не распространяются, но и тогда все было в рамках законодательства».
В RBI также утверждают, что строят исключительно в рамках закона № 214-ФЗ, но этот застройщик уже допускает некоторые вариации в обращении с законодательством. В холдинг RBI входит несколько компаний, в том числе ЗАО «Северный город» и ООО «Строительные системы», и к ним никаких вопросов не возникает - закон о долевом участии выполняется. Но еще два объекта, по словам заместителям директора по правовым вопросам Романа Хохлова, возводятся самой компанией RBI, которая в списке законопослушных отсутствует. Официального наименования юридического лица, скрывающегося под этим брендом, в пресс-службе холдинга назвать не смогли.
Но "киты" строительной отрасли - скорее исключение, а не правило. Среди законопослушных компаний нет многих лидеров петербургского строительного рынка. Например, холдинг ЛЭК продает в соответствии с духом закона квартиры только в одном из десяти своих строящихся домов – жилом комплексе «Империал» около Новодевичьего монастыря. Причем заключать договора по закону о долевом строительстве компания согласилась только после жестких требований Смольного. Свое нежелание работать в правовом поле в ЛЭКе традиционно объясняют заботой о дольщиках: «Заключение договоров по 214-му закону требует больших затрат времени, поэтому удобнее начинать строительство и продажи, не дожидаясь, пока вся документация будет оформлена и согласована должным образом», – заявляет глава холдинга Павел Андреев. Любопытно, что внешне холдинг выглядит вполне благопристойно - на сайте застройщика опубликованы проектные декларации по каждому из объектов. А по пяти адресам даже получены разрешения на строительство, но законность строительства остальных вызывает вопросы, причем по одному из лэковских долгостроев - комплексу "Граф Орлов" - нет даже проектной декларации.
Другой крупный застройщик – ЗАО «Строительный трест» - по четырем адресам возводит свои дома, действуя строго в рамках закона. Но в декабре эта компания начала строительство дома на Кондратьевском проспекте, не имея каких-либо разрешающих документов вообще. Незаконность этих действий признали и прокуратура, и управление Госстройнадзора, которое дважды оштрафовало застройщика (последний раз в марте – на 500 тыс. рублей). Несмотря на то, что ЗАО «Строительный трест» выдали предписание «устранить выявленные нарушения», работы не прекратились. Сейчас возведено уже несколько этажей, которые застройщик едва ли согласится разбирать, даже если их признают самостроем. В юридическом отделе ЗАО «Строительный трест» на просьбу корреспондента «Фонтанки» прояснить ситуацию отвечать отказались. Впрочем, продажи квартир в строящемся доме еще не начались, поэтому говорить о том, что компания не исполняет требования закона № 214-ФЗ, нельзя - пока она всего лишь занимается самостроем.
Операция «Кооперация»
Некоторые застройщики (например, «Центр долевого строительства» и «ЛенСпецСМУ») предпочитают использовать схему жилищно-строительных кооперативов, которая сегодня считается легитимной. Как уже писала «Фонтанка», с осени 2010 года к ним присоединился и ЛЭК. Компании объясняют свое пристрастие к такой форме продаж стремлением создать дольщикам наиболее выгодные условия: «Основное преимущество схемы ЖСК в том, что приобретатель пая может получить длительную рассрочку платежа, вселиться в квартиру после окончания строительства и проживать в ней, продолжая выплачивать свой пай, а при долевом участии необходимо оплатить стоимость квартиры до окончания строительства, что не устраивает рассчитывающих на длительную рассрочку, – рассуждает директор юридического департамента холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Андрей Ерехинский. – Кроме того, кооператив полностью подконтролен пайщику, а схема долевого участия таких прав дольщику не дает».
Впрочем, кооперативы удобны не только дольщикам, но и самим застройщикам. Особенно привлекательны для строителей два обстоятельства: во-первых, членство в кооперативе и график внесения паевых взносов не требуют госрегистрации и не подлежат статистическому учету, во-вторых – паевые взносы, уплачиваемые гражданином за квартиру в ЖСК, не облагаются налогом, поэтому и застройщик избавлен от необходимости выплачивать НДС. К тому же строительные компании, предлагающие приобрести дома по этой схеме, старательно умалчивают о том, что ответственность будет солидарной – риски застройщика примут на себя все члены ЖСК.
Как пояснил «Фонтанке» руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов, «схема продажи квартир через ЖСК удобна прежде всего самим застройщикам, так как предусмотренные законом № 214-ФЗ гарантии прав дольщика (жесткие сроки, ответственность, залог участка и т.п.) здесь не применяются. При этом права пайщика определяются уставом кооператива, который застройщик готовит без участия дольщиков, и решениями общего собрания, принятыми еще до вступления в кооператив реальных пайщиков. Иными словами, застройщик сам формирует пределы своих финансовых рисков, а это всегда чревато последствиями и повышает риск обычных дольщиков».
К этому стоит добавить, что, к примеру, значительная часть объектов ЛЭК возводится без разрешения на строительство, поэтому все штрафы придется платить рядовым членам кооператива. Не исключено, что ляжет на их плечи и задолженность застройщика перед поставщиками электро- и теплоэнергии и воды.
Притворись и проиграешь
Но самой распространенной схемой продажи квартир в обход требований закона было и остается заключение предварительных договоров. Формально они не запрещены, но юристы отмечают сомнительность таких сделок. Так, проанализировав одну из них, начальник отдела городской прокуратуры Елена Бухарина пришла к выводу, что «предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме между застройщиком и покупателем при оплате стоимости приобретаемой квартиры ничтожен, поскольку является притворной сделкой. К нему должны применяться правила, относящиеся к сделке, которую стороны действительно имели в виду», – констатировали в надзорном ведомстве.
Старший юрист фирмы «S&K Вертикаль» Евгений Зверев также отмечает, что на притворность предварительного договора указывает, например, факт включения в него обязанности по внесению всей или большей части платежей (как правило, в виде «обеспечительных» платежей) до заключения основного договора купли-продажи. «Вместе с тем, не исключена ситуация, когда застройщик или дольщик заключает предварительный договор строящейся квартиры, ограничившись символическим авансом. Такой договор, на наш взгляд, может и не быть признан притворным», – поясняет юрист.
С другой стороны, подобное «мухлевание» со стороны застройщика может оказаться на руку самому покупателю строящегося жилья. Согласно разъяснениям Роспотребнадзора, к подобным сделкам должны применяться нормы закона о защите прав потребителя, в том числе предоставляющие покупателям право требовать неустойку за просрочку исполнения контракта в размере 0,5 процента в день (182,5 годовых!). В случае задержки закон разрешает клиенту отказаться от договора и потребовать возврата всей уплаченной суммы. Такие же права возникают и у подписавших предварительный договор в том случае, если в установленный срок компания не смогла заключить основную сделку купли-продажи квартиры.
Но на практике отстоять свои права в суде оказывается не так просто. Ведь тот же ЛЭК вписывает в предварительные договора лишь «ориентировочный срок» сдачи объекта. Служители Фемиды неоднозначно толкуют такую норму, хотя большинству клиентов все же удается отказаться от покупки квартиры в не построенных своевременно домах. А вот добиться предусмотренных законом процентов, по данным «Фонтанки», пока никому не удалось – под разными предлогами судьи снижают размер неустойки. Например, в пользу Натальи Борзенко, уплатившей три года назад ООО «ЛЭК - компания № 1» более 8,7 млн рублей, Санкт-Петербургский городской суд согласился взыскать только 500 тыс. (меньше 2 процентов годовых). Но как бы то ни было, сейчас в Арбитражном суде рассматривается около 20 исков дольщиков ЛЭКа к не выполнившему свои обещания застройщику. Напомним, сроки сдачи в эксплуатацию жилых комплексов "Граф Орлов" и "Лондон Парк" переносились неоднократно, а жилой комплекс "Империал" застыл на стадии "готовность 80%" еще в 2009 году.
Сумеречный дозор
Строительные компании обязаны регистрировать заключенные сделки в ФРС только в одном случае - если строительство ведется по 214-ФЗ, при всех остальных схемах процедура регистрации происходит в то время, которое наиболее выгодно застройщику. В итоге ни один эксперт рынка не способен точно оценить ситуацию в отрасли, поскольку неизвестен базовый показатель - количество проданных квартир. Фактически любая строительная компания, обходящая 214-ФЗ, может заявить о каких угодно объемах продаж. Поэтому все прогнозы и аналитика строятся на косвенных показателях - например, на сроках экспозиции квартир в листингах, ценах, заявленных в открытых источниках, количестве выставленных на продажу объектов. Метод позволяет определить тенденции, но точной картины ситуации на рынке не дает.
Более того, поскольку часть компаний начинают возводить объекты без разрешительной документации, без утвержденного проекта, а то и вовсе без всяких градостроительных документов - например, на землях, предназначенных под ИЖС, то не определить и точное количество застройщиков, которые трудятся на рынке Петербурга. Во всяком случае, комитет по строительству точной статистикой не располагает. Оценочно - сейчас в городе работает около 200 строительных компаний, которые вместе возводят около 800 объектов недвижимости.
Стремление сделать рынок недвижимости прозрачным - едва ли не основная причина, по которой от строительных компаний требовали перейти на работу по 214-ФЗ. Однако, судя по тому, как застройщики активно сопротивляются этому переходу. сегодняшние "сумерки" устраивают многих игроков рынка недвижимости. Особенно если учесть количество сделок «черным налом», бартерных схем и широкую практику ухода от налогов с помощью подставных компаний.
Любопытно, что и банки, выдающие ипотечные кредиты на покупку жилья на первичном рынке, не особенно обеспокоены легитимностью используемых застройщиками схем – в конечном счете отвечать в случае исчезновения строительной компании вынужден будет заемщик. «Естественно, более предпочтительной с точки зрения рисков выглядит реализация объекта в соответствии с требованиями закона № 214-ФЗ, – говорит Виталий Демидов, начальник территориального управления сетью и продажами Северо-Западного региона Абсолют Банка. – Но и в такой ситуации нельзя гарантировать полное отсутствие рисков при покупке строящегося жилья. В то же время и остальные формы вполне легитимны. Например, возможность продаж с использованием предварительного договора купли-продажи предусмотрена Гражданским кодексом РФ». То есть фактически на покупателя недвижимости ложатся и риски строительной компании, и риски банков.
Безусловно, дольщики могут оспорить действия застройщика в суде, обратиться в прокуратуру в случае нарушения законов и даже вполне успешно выиграть процесс. Но, учитывая темпы инфляции и скорость нашего судопроизводства, квартиру на полученные обратно деньги приобрести им, скорее всего, уже не удастся. Поэтому, наверное, стоит воспользоваться советами юристов и с самого начала свести возможные риски к минимуму — например, постараться избежать покупки по предварительному договору.
Кира Обухова, Павел Нетупский
В списках не значатся
По данным комитета по строительству, предоставленным "Фонтанке", сегодня в Петербурге только 60 компаний возводят свои дома по федеральному закону № 214 "Об участии граждан в долевом строительстве". По правилам, установленным правительством России, строится в нашем городе 107 жилых домов. Эти застройщики дисциплинированно публикуют на своих сайтах проектную декларацию, выполняют финансовые нормативы, предоставляют специальную отчетность, регистрируют все сделки с покупателями в ФРС, а при нарушении сроков сдачи дома даже обязуются выплачивать покупателю неустойку из расчета около 16 процентов годовых (последнее, правда, часто остается только обещанием).
Список законопослушных компаний не удивляет - лидерами по количеству строящихся по закону объектов в нем числятся компании «ЮИТ», «ГДСК» (входит в группу ЛСР) и «Главстрой». Все три застройщика декларировали уважительное отношение к законодательству с первых своих шагов на петербургском рынке. «У нас все объекты строятся только по закону, – заверили «Фонтанку» в группе ЛСР. – Строительство нескольких домов было начато еще до 2005 года, то есть до вступления в силу закона о долевом строительстве. Поэтому его требования на эти объекты не распространяются, но и тогда все было в рамках законодательства».
В RBI также утверждают, что строят исключительно в рамках закона № 214-ФЗ, но этот застройщик уже допускает некоторые вариации в обращении с законодательством. В холдинг RBI входит несколько компаний, в том числе ЗАО «Северный город» и ООО «Строительные системы», и к ним никаких вопросов не возникает - закон о долевом участии выполняется. Но еще два объекта, по словам заместителям директора по правовым вопросам Романа Хохлова, возводятся самой компанией RBI, которая в списке законопослушных отсутствует. Официального наименования юридического лица, скрывающегося под этим брендом, в пресс-службе холдинга назвать не смогли.
Но "киты" строительной отрасли - скорее исключение, а не правило. Среди законопослушных компаний нет многих лидеров петербургского строительного рынка. Например, холдинг ЛЭК продает в соответствии с духом закона квартиры только в одном из десяти своих строящихся домов – жилом комплексе «Империал» около Новодевичьего монастыря. Причем заключать договора по закону о долевом строительстве компания согласилась только после жестких требований Смольного. Свое нежелание работать в правовом поле в ЛЭКе традиционно объясняют заботой о дольщиках: «Заключение договоров по 214-му закону требует больших затрат времени, поэтому удобнее начинать строительство и продажи, не дожидаясь, пока вся документация будет оформлена и согласована должным образом», – заявляет глава холдинга Павел Андреев. Любопытно, что внешне холдинг выглядит вполне благопристойно - на сайте застройщика опубликованы проектные декларации по каждому из объектов. А по пяти адресам даже получены разрешения на строительство, но законность строительства остальных вызывает вопросы, причем по одному из лэковских долгостроев - комплексу "Граф Орлов" - нет даже проектной декларации.
Другой крупный застройщик – ЗАО «Строительный трест» - по четырем адресам возводит свои дома, действуя строго в рамках закона. Но в декабре эта компания начала строительство дома на Кондратьевском проспекте, не имея каких-либо разрешающих документов вообще. Незаконность этих действий признали и прокуратура, и управление Госстройнадзора, которое дважды оштрафовало застройщика (последний раз в марте – на 500 тыс. рублей). Несмотря на то, что ЗАО «Строительный трест» выдали предписание «устранить выявленные нарушения», работы не прекратились. Сейчас возведено уже несколько этажей, которые застройщик едва ли согласится разбирать, даже если их признают самостроем. В юридическом отделе ЗАО «Строительный трест» на просьбу корреспондента «Фонтанки» прояснить ситуацию отвечать отказались. Впрочем, продажи квартир в строящемся доме еще не начались, поэтому говорить о том, что компания не исполняет требования закона № 214-ФЗ, нельзя - пока она всего лишь занимается самостроем.
Операция «Кооперация»
Некоторые застройщики (например, «Центр долевого строительства» и «ЛенСпецСМУ») предпочитают использовать схему жилищно-строительных кооперативов, которая сегодня считается легитимной. Как уже писала «Фонтанка», с осени 2010 года к ним присоединился и ЛЭК. Компании объясняют свое пристрастие к такой форме продаж стремлением создать дольщикам наиболее выгодные условия: «Основное преимущество схемы ЖСК в том, что приобретатель пая может получить длительную рассрочку платежа, вселиться в квартиру после окончания строительства и проживать в ней, продолжая выплачивать свой пай, а при долевом участии необходимо оплатить стоимость квартиры до окончания строительства, что не устраивает рассчитывающих на длительную рассрочку, – рассуждает директор юридического департамента холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Андрей Ерехинский. – Кроме того, кооператив полностью подконтролен пайщику, а схема долевого участия таких прав дольщику не дает».
Впрочем, кооперативы удобны не только дольщикам, но и самим застройщикам. Особенно привлекательны для строителей два обстоятельства: во-первых, членство в кооперативе и график внесения паевых взносов не требуют госрегистрации и не подлежат статистическому учету, во-вторых – паевые взносы, уплачиваемые гражданином за квартиру в ЖСК, не облагаются налогом, поэтому и застройщик избавлен от необходимости выплачивать НДС. К тому же строительные компании, предлагающие приобрести дома по этой схеме, старательно умалчивают о том, что ответственность будет солидарной – риски застройщика примут на себя все члены ЖСК.
Как пояснил «Фонтанке» руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов, «схема продажи квартир через ЖСК удобна прежде всего самим застройщикам, так как предусмотренные законом № 214-ФЗ гарантии прав дольщика (жесткие сроки, ответственность, залог участка и т.п.) здесь не применяются. При этом права пайщика определяются уставом кооператива, который застройщик готовит без участия дольщиков, и решениями общего собрания, принятыми еще до вступления в кооператив реальных пайщиков. Иными словами, застройщик сам формирует пределы своих финансовых рисков, а это всегда чревато последствиями и повышает риск обычных дольщиков».
К этому стоит добавить, что, к примеру, значительная часть объектов ЛЭК возводится без разрешения на строительство, поэтому все штрафы придется платить рядовым членам кооператива. Не исключено, что ляжет на их плечи и задолженность застройщика перед поставщиками электро- и теплоэнергии и воды.
Притворись и проиграешь
Но самой распространенной схемой продажи квартир в обход требований закона было и остается заключение предварительных договоров. Формально они не запрещены, но юристы отмечают сомнительность таких сделок. Так, проанализировав одну из них, начальник отдела городской прокуратуры Елена Бухарина пришла к выводу, что «предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме между застройщиком и покупателем при оплате стоимости приобретаемой квартиры ничтожен, поскольку является притворной сделкой. К нему должны применяться правила, относящиеся к сделке, которую стороны действительно имели в виду», – констатировали в надзорном ведомстве.
Старший юрист фирмы «S&K Вертикаль» Евгений Зверев также отмечает, что на притворность предварительного договора указывает, например, факт включения в него обязанности по внесению всей или большей части платежей (как правило, в виде «обеспечительных» платежей) до заключения основного договора купли-продажи. «Вместе с тем, не исключена ситуация, когда застройщик или дольщик заключает предварительный договор строящейся квартиры, ограничившись символическим авансом. Такой договор, на наш взгляд, может и не быть признан притворным», – поясняет юрист.
С другой стороны, подобное «мухлевание» со стороны застройщика может оказаться на руку самому покупателю строящегося жилья. Согласно разъяснениям Роспотребнадзора, к подобным сделкам должны применяться нормы закона о защите прав потребителя, в том числе предоставляющие покупателям право требовать неустойку за просрочку исполнения контракта в размере 0,5 процента в день (182,5 годовых!). В случае задержки закон разрешает клиенту отказаться от договора и потребовать возврата всей уплаченной суммы. Такие же права возникают и у подписавших предварительный договор в том случае, если в установленный срок компания не смогла заключить основную сделку купли-продажи квартиры.
Но на практике отстоять свои права в суде оказывается не так просто. Ведь тот же ЛЭК вписывает в предварительные договора лишь «ориентировочный срок» сдачи объекта. Служители Фемиды неоднозначно толкуют такую норму, хотя большинству клиентов все же удается отказаться от покупки квартиры в не построенных своевременно домах. А вот добиться предусмотренных законом процентов, по данным «Фонтанки», пока никому не удалось – под разными предлогами судьи снижают размер неустойки. Например, в пользу Натальи Борзенко, уплатившей три года назад ООО «ЛЭК - компания № 1» более 8,7 млн рублей, Санкт-Петербургский городской суд согласился взыскать только 500 тыс. (меньше 2 процентов годовых). Но как бы то ни было, сейчас в Арбитражном суде рассматривается около 20 исков дольщиков ЛЭКа к не выполнившему свои обещания застройщику. Напомним, сроки сдачи в эксплуатацию жилых комплексов "Граф Орлов" и "Лондон Парк" переносились неоднократно, а жилой комплекс "Империал" застыл на стадии "готовность 80%" еще в 2009 году.
Сумеречный дозор
Строительные компании обязаны регистрировать заключенные сделки в ФРС только в одном случае - если строительство ведется по 214-ФЗ, при всех остальных схемах процедура регистрации происходит в то время, которое наиболее выгодно застройщику. В итоге ни один эксперт рынка не способен точно оценить ситуацию в отрасли, поскольку неизвестен базовый показатель - количество проданных квартир. Фактически любая строительная компания, обходящая 214-ФЗ, может заявить о каких угодно объемах продаж. Поэтому все прогнозы и аналитика строятся на косвенных показателях - например, на сроках экспозиции квартир в листингах, ценах, заявленных в открытых источниках, количестве выставленных на продажу объектов. Метод позволяет определить тенденции, но точной картины ситуации на рынке не дает.
Более того, поскольку часть компаний начинают возводить объекты без разрешительной документации, без утвержденного проекта, а то и вовсе без всяких градостроительных документов - например, на землях, предназначенных под ИЖС, то не определить и точное количество застройщиков, которые трудятся на рынке Петербурга. Во всяком случае, комитет по строительству точной статистикой не располагает. Оценочно - сейчас в городе работает около 200 строительных компаний, которые вместе возводят около 800 объектов недвижимости.
Стремление сделать рынок недвижимости прозрачным - едва ли не основная причина, по которой от строительных компаний требовали перейти на работу по 214-ФЗ. Однако, судя по тому, как застройщики активно сопротивляются этому переходу. сегодняшние "сумерки" устраивают многих игроков рынка недвижимости. Особенно если учесть количество сделок «черным налом», бартерных схем и широкую практику ухода от налогов с помощью подставных компаний.
Любопытно, что и банки, выдающие ипотечные кредиты на покупку жилья на первичном рынке, не особенно обеспокоены легитимностью используемых застройщиками схем – в конечном счете отвечать в случае исчезновения строительной компании вынужден будет заемщик. «Естественно, более предпочтительной с точки зрения рисков выглядит реализация объекта в соответствии с требованиями закона № 214-ФЗ, – говорит Виталий Демидов, начальник территориального управления сетью и продажами Северо-Западного региона Абсолют Банка. – Но и в такой ситуации нельзя гарантировать полное отсутствие рисков при покупке строящегося жилья. В то же время и остальные формы вполне легитимны. Например, возможность продаж с использованием предварительного договора купли-продажи предусмотрена Гражданским кодексом РФ». То есть фактически на покупателя недвижимости ложатся и риски строительной компании, и риски банков.
Безусловно, дольщики могут оспорить действия застройщика в суде, обратиться в прокуратуру в случае нарушения законов и даже вполне успешно выиграть процесс. Но, учитывая темпы инфляции и скорость нашего судопроизводства, квартиру на полученные обратно деньги приобрести им, скорее всего, уже не удастся. Поэтому, наверное, стоит воспользоваться советами юристов и с самого начала свести возможные риски к минимуму — например, постараться избежать покупки по предварительному договору.
Кира Обухова, Павел Нетупский
Источник: