В Петербурге наконец-то появилась концепция застройки территорий, вошедших в программу реновации. Первые 22 квартала, приобретенные компанией «Реновация-СПб», застроят массовым жильем и домами повышенной комфортности. Общественные слушания по проектам планировки «хрущевских» кварталов начнутся в марте, а к строительству инвестор обещает приступить уже летом этого года.
Агентство развития и исследования в недвижимости (АРИН) разработало единую концепцию застройки всех 22-х кварталов, попавших в программу развития застроенных территорий. Как рассказал управляющий партнер АРИН Игорь Горский, инвестор намерен вести комплексное строительство и заинтересован в том, чтобы создать комфортную среду проживания. «Не хочется, чтобы получилось так, как это бывает обычно — застраивают квартал жильем, а потом на оставшиеся места пытаются воткнуть детские сады или школы», - пояснил он. Всего на 900 га земли (общая площадь всех кварталов) планируется построить 7 миллионов квадратных метров жилья, из них 4,5 миллиона — социального.
Ориентироваться инвестор должен, прежде всего, на сегмент «эконом» — в кварталах возведут дома эконом-класса, проекты которых легко тиражировать. Но появятся также и жилье, построенное по улучшенным проектам и рассчитанное на более состоятельных граждан. Соотношение площадей «комфорт» и «эконом» в «Реновации СПб» пока не раскрывают, но, если судить по предпроектным проработкам, представленным жителям «реновируемых» домов на рабочих заседаниях районных комиссий по развитию застроенных территорий, на каждый квартал приходится по 2-3 дома с улучшенными характеристиками. О том, насколько увеличится плотность застройки после улучшения среды, инвестор предпочитает не говорить.
Напомним, в 2009 году эксперты АРИН сделали расчеты, какое количество нового жилья можно построить в каждом квартале и сколько квадратных метров необходимо будет предоставить собственникам и нанимателям квартир в хрущевках. Так, в Московском районе в квартале, ограниченном улицами Краснопутиловской, Варшавской, Костюшко, Кубинской, Ленинским проспектом и площадью Конституции нужно снести 50 многоквартирных жилых домов. Площадь возводимых улучшений может составлять 384 569 квадратных метров, но для переселения нанимателей необходимо 89 252 квадратных метра, а собственников – 116 294 квадратных метра — иными словами, инвестор должен будет отдать около 50% построенного жилья. Точно такая же ситуация и в квартале 43 «Полюстрово» - из 97 641 «квадратов» для переселения нанимателей придется выделить 12 570, а собственников – 31 270 квадратных метров, то есть половину от всего построенного. Как инвестор намеревается в этой ситуации учитывать интересы собственников и при этом не забыть о своей прибыли, пока неясно.
Возможно, придется подкорректировать и планы по застройке Сосновой поляны. Здесь первоначально планировалось построить 173 952 квадратных метра нового жилья, но в предназначенном на реновацию квартале, во-первых, действуют высотные ограничения, а, во-вторых, находятся исторические здания. Снос которых запрещен по закону. Правда, инвестор сдаваться не намерен и сейчас по его заказу проводится историко-культурная экспертиза всего квартала. «Этого требует наша концепция, - пояснили «Фонтанке» в «Реновации СПб». - Разработанный архитекторами проект предполагает полное изменение всей среды». Ситуация, в которой сносить исторические дома не разрешат, не рассматривается. «Мы предпочитаем ориентироваться на позитив», - заявили в компании.
Как уже писала «Фонтанка», по мнению участников рынка, застройщик, который возьмется за реновацию хрущевских кварталов, должен будет построить новых площадей в 3-4 раза больше имеющихся — иначе проект окажется затратным. Глава «Реновации СПб» Артур Маркарян заявлял в конце 2009-го о том, что в пределах выкупленных кварталов возможно построить 7,2 миллиона квадратных метров жилья, и 35% от этого числа (около 2,5 миллионов квадратных метров) пойдут на расселение, остальное поступит в коммерческую продажу. Как отразится сокращение предполагавшихся объемов нового строительства на условиях переселения жителей кварталов в «Реновации СПб» не поясняют, но заверяют, что «никто не уйдет обиженным».
С собственниками квартир в предназначенных на снос домах компания намерена, как объяснил «Фонтанке» Маркарян, «договариваться через договоры мены». «Сравнив качество старых и новых квартир, а также уровень затрат на их содержание, они (собственники) смогут легко сделать свой выбор», - уверен он. Правда, на вопрос о затратах, на которые, скорее всего, придется пойти собственнику, чтобы приобрести квартиру большей площади в доме «с улучшенными характеристиками», в компании ответить не готовы.
Не готовы инвесторы и пояснить, какая участь ждет тех, кто проживает в квартирах и комнатах небольшой площади. «Может быть предложена компенсация, мена и иные способы гражданско-правового урегулирования такого рода вопросов. Каждый случай будет индивидуально прорабатываться с каждым из собственников силами наших профильных подразделений», - расплывчато обещают в отделе жилищной политики. С нанимателями вопрос решается проще — по Жилищному кодексу минимальная норма составляет 18 квадратных метров на человека. И именно ее «Реновация» и гарантирует — в любом случае.
На все уточняющие вопросы в «Реновации» обещают ответить на общественных слушаниях, которые «стартуют» в марте. Компания планирует начать свой проект в пяти пилотных кварталах, но пока сообщить, какие именно территории войдут в первую пятерку улучшаемых, инвестор еще не может. «Сегодня у нас в высокой степени готовности 15 кварталов из 22-х, в них завершаются работы по проектам планировки территорий и архитектурным концепциям, - пояснил Маркарян.- Пока однозначно можно сказать только, что в число пилотных попадут Колпино и Полюстрово. Остальные мы определим в самое ближайшее время — всего у нас кандидатов в «пилотные» около десяти».
Правда, не исключено, что городская программа развития застроенных территорий столкнется с неожиданным препятствием — по федеральному закону, вступившему в силу в июле 2010 года, все проекты планировок в исторических поселениях (к которым относится и Петербург) необходимо будет согласовывать с «Росохранкультурой». И, хотя губернатор города Валентина Матвиенко сообщила, что министерство культуры уже готовит специальный нормативный акт, в котором будет четко прописано, какие районы города нужно считать историческими, а какие не подпадают под действие режима исторического поселения, этот вопрос еще не решен.
Справка:
Дома массовых серий, позже прозванных в народе «хрущевками» в честь Н.С. Хрущева, в СССР строили с 1959 по 1985 год, всего в стране было возведено 290 млн кв. метров такого жилья. Это около 6 млн квартир или 10% нынешнего жилого фонда. Такова же доля «хрущевок» и в Петербурге — в 1955 году в городе было введено 374 тысячи кв м жилья, в 1959 году - 971 тыс., в 1960 - 1 млн 100 тыс. В период с 1975 по 1985 год вводилось около 2,5 млн кв м ежегодно.
В Петербурге представлено несколько серий хрущевок: это и панельные дома серий 1-507, 1-335, ГИ, ОД, и кирпичные постройки серий 1-528 и 1-527. К хрущевкам также относятся менее распространенные 2-ГП, Г-4п, Г-24, АГ-502, Лг-502-6, Лг-504-3, Га2П, Га3П. Гарантийный срок этих зданий был определен в 18-20 лет.
Как уверяют в компании «Реновация СПб», почти 70% жителей «хрущевских» кварталов положительно относятся к проекту.
Кира Обухова