Покупка квартир у компаний, декларирующих соблюдение закона о долевом строительстве (№ 214-ФЗ), не оберегает будущих жильцов от многочисленных проблем. Застройщики пытаются снизить установленный законом пятилетней гарантийный срок, отказываясь ремонтировать квартиры, даже когда чрезвычайные ситуации из-за некачественно выполненных работ возникают через несколько месяцев после получения жилья. Роспотребнадзору и прокуратуре приходится доказывать незаконность таких «правил».
Нарушения выявлены в договорах, которые с будущими владельцами квартир заключало входящее в группу RBI ООО «Строительные системы». Проверяющие установили, что срок гарантии исчислялся не с момента передачи квартиры дольщику, а со дня формальной сдачи дома госкомиссии. Арбитражный суд признал такие условия незаконными и ущемляющими права потребителей. Аналогичную практику снижения гарантийных сроков используют и другие петербургские застройщики.
Закон дороже договора
Административные дела против ООО «Строительные системы» возбудила районная прокуратура, внимание которой привлекли условия договоров участия в долевом строительстве жилого дома «Привилегия». Кроме сокращения гарантийных сроков они предусматривали, что в случае выявления недостатков дольщик вправе был требовать от застройщика только «безвозмездного устранения недостатков в разумный срок».
Роспотребнадзор, получивший материалы от прокуратуры, подтвердил выявленные нарушения. Ведь по закону гарантийный срок должен исчисляться с момента, когда покупатель получает товар (квартиру). Также потребителю делегируется право самому решать, что делать в случае выявления брака: потребовать его безвозмездного устранения или соразмерного уменьшения цены квартиры, либо сделать ремонт своими силами, взыскав с недобросовестного застройщика произведенные расходы.
Всего в отношении компании было вынесено десять постановлений о наложении административных штрафов. Оспаривая их, юристы RBI апеллировали к свободе договора – ведь никто не заставлял дольщиков подписывать содержащие ограничивающие их права документы. Кроме того, по мнению застройщика, Роспотребнадзор не доказал, что квартиры приобретались гражданами для собственных нужд, а не для осуществления в них предпринимательской деятельности.
Арбитражный суд отклонил все доводы компании. Служители Фемиды пришли к выводу, что исчисление гарантийного срока с даты подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ущемляет права потребителя. Незаконными сочли и положения, ограничивающие выбор дольщика по своему усмотрению потребовать от застройщика возмещения расходов на устранение недостатков или соразмерного уменьшения цены договора. «Оснований полагать, что квартира на 5-м этаже жилого дома приобреталась физическим лицом с целью осуществления в ней предпринимательской деятельности, не имеется», – заключил суд.
Рыночные традиции
По данным арбитражного суда, с другими застройщиками подобные споры пока не рассматривались, хотя выявленные у RBI незаконные условия присутствуют в договорах большинства работающих на петербургском рынке долевого строительства компаний. Например, Городская ДомоСтроительная Компания (ГДСК, входит в группу ЛСР) также исчисляет гарантийный срок с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, хотя еще пять месяцев застройщик берет на подключение горячей воды и запуск лифтов (то есть дом еще не функционирует в полном объеме). Аналогичные нормы содержатся и в договорах, предлагаемых ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург». Продаваемые «Балтийской жемчужиной» квартиры застройщик также обещает только отремонтировать в случае выявления нарушений технических и градостроительных регламентов, СНиП или проектной документации в течение пяти лет со дня сдачи дома госкомиссии.
Сами компании формально и не отрицают наличие нарушений. Например, в ГДСК журналисту «Фонтанки» пояснили, что будут «анализировать судебную практику по данному вопросу и затем принимать какое-либо решение». «Правоотношения между застройщиками и участниками долевого строительства, регламентируемые законом № 214-ФЗ, являются достаточно молодыми для российского законодательства, – говорит советник компании по правовым вопросам Наталья Савулиди. – До настоящего времени идет формирование практики отношений, что влечет за собой необходимость внесения изменений как в закон, так и в договоры долевого участия». Почему застройщик не исполняет действующую с момента принятия закона норму о гарантийном сроке, она не пояснила.
Директор по правовым вопросам ООО «Строительные системы» Станислав Михайлов убежден, что о финальных результатах и окончательной позиции судов говорить пока рано.
Споры об исчислении гарантийного срока - вовсе не придирки надзорного органа. С проблемами, например, столкнулась семья Кузаковых, купившая у ЗАО «Северный город» квартиру в сданном раньше срока доме на проспекте Просвещения. Спустя всего восемь месяцев после получения ключей у них взорвался стояк горячего водоснабжения, затопив кипятком новую квартиру и расположенное ниже жилье. Причиной аварии экспертиза признала нарушение монтажа стояка (отклонение вертикальной оси в месте примыкания), но застройщик отказался возмещать ущерб, поскольку к моменту аварии истек год со дня сдачи дома госкомиссии. Суд, в который обратился пострадавший, взыскал в его пользу возмещение всего нанесенного материального ущерба и компенсацию морального вреда.
Коллективная безответственность
В то же время участникам долевого строительства отчасти повезло – они могут требовать соблюдение гарантийного срока, исправления недостатков, обращаться в прокуратуру, получать поддержку от Роспотребнадзора и т.д.
Таких прав нет у покупателей жилья, согласившихся на «обходные» схемы - например, на участие в строительстве путем внесения паевых взносов в жилищно-строительные кооперативы. В частности, в проанализированных экспертами «Фонтанки» типовых договорах ЖСК «ЦДС-2» (входит в структуру «Центр долевого строительства») нет ни слова о гарантии на квартиры и ответственности в случае неисполнения договора со стороны кооператива. «ЖСК не имеет обязательств перед своими членами передать квартиру, и, соответственно, гражданин не может предъявить к нему никаких требований, связанных с недостатками жилья», – констатирует Евгения Станиславская, юрист коммерческой практики компании Rightmark group.
С ней согласна и старший юрист компании Pen&Paper Валентина Бейцюк: «Если строительство дома осуществляла подрядная организация, то предъявлять к ней претензии вправе только сам кооператив. Повлиять на решение его руководства покупатель квартиры (член кооператива) может, только инициировав принятие соответствующего решения на общем собрании. На таком собрании члены ЖСК могут также решить вопрос о переизбрании руководства кооператива, так как зачастую оно первоначально «избирается» застройщиком (он же подрядчик). Если же дом строило само ЖСК, то претензии по качеству строительства могут быть предъявлены непосредственно к кооперативу, как юридическому лицу».
У членов кооперативов есть и другие риски – будучи некоммерческой организацией, кооператив вообще не имеет собственного капитала, все его средства и имущество принадлежит пайщикам, то есть покупателям квартир. Даже если одному из них удастся выиграть суд, взыскиваться причитающаяся сумма будет за счет его самого и соседей по дому.
От несостоятельности застройщика не защищены и дольщики, подписавшие договор в рамках закона № 214-ФЗ. Он допускает, что обязательства застройщика могут обеспечиться банковским поручительством, но не обязывает компании, получающие сотни миллионов рублей дольщиков, заключать такие договоры. Своих же средств у них практически нет: по данным ЕГРЮЛ, уставный капитал того же ООО «Строительные системы», равно как и ООО «ЛЭК V» (которое возводит скандально известный элитный жилой комплекс «Империал» у Новодевичьего монастыря) и многих других крупных строительных компаний составляет всего 10 тысяч рублей, у ЗАО «Квартира.ру-Северо-Запад» – 100 тысяч, у «Главстрой СПб» – 5 млн. Тогда как кредиторская задолженность большинства этих застройщиков, по состоянию на последнюю отчетную дату, исчисляется десятками миллионов рублей. Кроме того, акционером, например, входящих в структуру RBI компаний является зарегистрированная на Кипре фирма – привлечь ее к субсидиарной ответственности в случае даже умышленного банкротства застройщика вряд ли удастся.
Павел Нетупский